베트남 부동산 기업들의 부채 부담이 빠르게 확대되고 있다. 6월 말 기준 상장 부동산 기업들의 부채비율이 최근 15개 분기 가운데 가장 높은 수준으로 상승하면서 재무 건전성에 대한 관심이 커지고 있다.
신용평가기관 S&I 레이팅스에 따르면 6월 말 상장 부동산 기업들의 총 미상환 부채는 약 360조2400억 동으로 집계됐다. 이는 3월 말보다 20% 이상, 약 60조 9천억 동 증가한 규모다.
부동산 업계 전체의 부채비율도 1분기 말 0.61배에서 2분기 말 0.72배로 상승했다. 부채비율 0.72배는 자기자본 1단위당 0.72단위의 부채를 보유하고 있다는 의미로, 기업들의 재무 레버리지와 차입금 의존도가 높아지고 있음을 보여준다.
장기 부채 비중도 확대됐다. 전체 부채 가운데 장기 부채가 차지하는 비중은 67.3%로, 전 분기 63.1%보다 4.2%포인트 상승했다. 이는 증가한 자금이 단기적인 유동성 확보보다는 신규 프로젝트 개발과 사업 실행 등에 투입되고 있음을 시사한다.
기업별로는 빈홈스(VHM)의 차입 증가가 두드러졌다. 빈홈스는 신규 프로젝트 개발 투자를 중심으로 50조 동 이상의 추가 차입에 나선 것으로 나타났다. 노바랜드(NVL)도 4조 동 이상의 부채가 증가하며 뒤를 이었다.
부동산 기업의 차입 확대는 프로젝트 추진이 본격화되면서 개발사업에 필요한 자본 수요가 다시 증가하고 있기 때문으로 분석된다.
은행권 역시 부동산을 핵심 대출 분야 가운데 하나로 다시 확대하는 움직임을 보이고 있다. 8월 초 SSI 리서치 보고서에 따르면 MB, VPBank, HDBank, Techcombank, TPBank, VIB 등 대출 성장 여력이 상대적으로 큰 은행들은 2분기 부동산 개발업체에 대한 대출을 전 분기보다 22% 확대했다.
다만 모든 부동산 기업이 동일한 조건으로 자금을 조달할 수 있는 것은 아니다. 은행권은 프로젝트의 법적 서류가 충분하지 않거나 부채비율이 높은 사업에 대해서는 대출 심사를 강화하고 있다.
건설부도 2분기 주택 및 부동산 시장 보고서를 통해 부동산 사업 관련 대출 잔액이 기업별로 고르게 분배되지 않고 있다고 지적했다. 기업의 재무 능력과 프로젝트의 법적 지위, 현금흐름 창출 능력에 따라 자금 접근성의 차이가 더욱 커지고 있는 것이다.
회사채 시장은 회복세를 나타내고 있다. S&I 리이팅스는 올해 상반기 회사채 총 발행액을 약 275조 4천억 동으로 추산했으며, 이 가운데 부동산 관련 채권 발행액은 약 128조 2천 억동으로 전체의 46.5%를 차지한 것으로 분석했다.
특히 2분기 부동산 부문 회사채 발행 규모는 102조4천억 동으로 전년 동기보다 228% 증가했다. 전체 회사채 시장에서 차지하는 비중은 43.8%에 달했다. 이 가운데 약 84%는 Vingroup, Masterise, Sun Group 등 3개 대형 개발업체가 발행한 것으로 나타났다.
문제는 조달 비용이다. 부동산 부문의 2분기 평균 발행금리는 약 11.4%, 상반기 평균은 11.3%로 나타났다. 최고 발행금리는 각각 12.5%와 13.5%까지 올라갔다.
은행 대출과 회사채 발행을 동시에 확대하는 기업이 늘어나면서 향후 이자 비용과 차환 부담이 부동산 기업의 재무구조에 중요한 변수로 작용할 전망이다.
S&I 레이팅스는 2027년 만기가 도래하는 부동산 관련 회사채 규모가 156조5천억 동을 넘어설 것으로 전망했다. 이는 올해보다 약 16% 증가한 수준이다. 신규 회사채 발행금리가 이미 연 11%를 웃도는 상황에서 기존 채권의 차환 비용 상승은 부채 부담이 높은 기업의 재무 안정성을 압박할 가능성이 있다.
다만 시장 회복에 대한 긍정적인 전망도 제기되고 있다. BIDV 증권사(BSC)는 2025~2026년 신규 주택 판매가 회복되면서 개발업체들이 상당한 수주잔고를 확보하고 있으며, 이는 향후 현금흐름과 수익성 개선에 기여할 것으로 전망했다.
BSC가 분석한 주요 부동산 기업의 모회사 주주 귀속 세후 순이익은 2026년 76조2,660억 동으로 전년 대비 36% 증가하고, 2027년에는 91조8,930억 동으로 다시 21% 증가할 것으로 예상됐다.
결국 베트남 부동산 시장의 회복 여부는 단순한 거래량 증가보다 기업들의 부채 관리 능력과 프로젝트의 법적 완성도, 실제 현금흐름 창출 능력에 달려 있다는 분석이다. 특히 대형 개발업체를 중심으로 자금 조달이 확대되는 가운데 높은 차입 비용과 향후 회사채 만기 도래에 대한 대응 능력이 기업별 실적과 재무 건전성을 가르는 핵심 요인이 될 전망이다.
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