연 9% 안팎의 예금 금리가 이어지면서 베트남 동(VND) 보유가 토지, 금, 주식보다 매력적인 투자 선택지로 부상하고 있다. 자금의 '가격'인 금리가 오르자 많은 투자자가 예금과 주식·부동산·금 투자 사이의 득실을 다시 따져보고 있다.

 

"아파트 팔아 예금, 그 집에 월세로 거주"… 달라진 자산 배분 계산법

 

한 부동산 커뮤니티에서는 아파트를 약 50억 동에 매각한 뒤 대금을 은행에 예치해 월 400만 동의 이자 수익을 올리고, 매각한 그 아파트를 월세 1,000만 동에 다시 임차해 거주한 사례가 공유됐다. 남은 3,000만 동은 생활비로 사용했다. 이는 소셜 미디어에 올라온 한 개인의 사례일 뿐 시장 전체의 추세를 대변하지는 않는다. 다만 자금의 '가격'이 오름에 따라 자산 배분 방식에 주목할 만한 변화가 나타나고 있음을 보여준다.

 

주식 시장과 마찬가지로 금 시장의 성과도 부진하다. 이들 자산을 보유한 많은 투자자는 차라리 '현금 보유자(king of cash)'가 됐더라면 좋았을 것이라고 아쉬워한다. 그러나 전문가들은 금, 부동산, 주식을 서둘러 매각해 예금으로 전환하는 데는 신중해야 한다고 조언한다.

 

금·주식·부동산에서 빠져나온 자금, 은행으로 회귀

 

비엣캡(Vietcap) 증권 리서치 부서의 콴부(Quan Vu) 부서장은 지난 1년간 예금 금리가 급격히 오른 것이 주식, 부동산, 금에서 자금이 빠져나와 은행으로 돌아오는 주된 원인 중 하나라고 설명했다.

 

베트남 중앙은행의 최신 통계도 이를 뒷받침한다. 올해 첫 7개월 동안 가계 예금은 8.6% 급증한 반면, 기업 등 경제 주체의 예금은 1% 증가에 그쳤다.

 

콴부 부서장은 "비엣캡이 최근 여러 은행과 논의한 내용을 바탕으로 볼 때 이러한 추세는 3분기에도 지속될 것으로 예상된다"고 말했다. 비엣캡 전문가들은 올해 들어 3개 증권 거래소의 유동성이 지속적으로 감소하고 있다고 지적했다. 평균 거래대금은 1분기 세션당 약 35조 동에서 2분기 24조 동, 3분기에는 19조 동 수준으로 줄었다.

 

그는 "거래량 감소는 개인 투자자들의 자금이 주식 시장에서 점차 빠져나가고 있음을 시사한다"고 말했다. FIDT 투자 자문·자산 관리 회사의 재무 자문가 하보빅반(Ha Vo Bich Van) 씨 역시 일부 고객들이 자산 배분 전략을 재조정하기 시작했다고 전했다.

 

간단히 계산하면 연 9% 금리 조건에서 10억 동을 예치할 경우 1년 후 약 9천만 동의 이자를 받을 수 있다. 게다가 예금자는 주식, 금, 부동산과 달리 매일 발생하는 가격 변동의 영향을 받지 않는다. 예금 금리가 충분히 매력적인 수준으로 오르면 동 예금은 포트폴리오 측면에서 위험 자산에 대한 중요한 대안(또는 균형추)이 된다.

 

증권 투자 펀드 업계에서도 비슷한 분석이 나온다. Pyn Elite 펀드의 설립자이자 운용역인 페트리 데링(Petri Deryng)은 금리와 국채 수익률이 상승하는 가운데 일부 국내 투자자들이 자금을 주식에서 은행 예금으로 옮기고 있다고 분석했다.

 

부동산 시장, 이중고… 주담대 금리 연 13~16%

 

여러 부동산 커뮤니티에서는 '손해를 감수하고 매도(손절매)'한다는 표현이 갈수록 자주 등장하고 있다. 아파트, 토지, 타운하우스, 리조트 빌라에 이르기까지 모든 부문에서 매물 광고와 대폭 할인 판매 사례가 목격된다.

금리 인상의 영향은 대출자와 여유 자금 보유자 모두에게 미치는 이중적 성격을 띤다. 부동산 매입을 위해 대출을 받은 사람은 즉각적인 자금 조달 비용 증가에 직면한다. 예컨대 30억 동을 대출받았다면 금리가 2%포인트만 올라도 연간 약 6천만 동의 이자 비용이 추가로 발생할 수 있다.

 

반면 여유 현금을 가진 사람에게는 기회비용이 핵심 문제다. 은행 예금은 자산 가격 변동 위험 없이 상당한 이자 수익을 얻을 수 있는 반면, 부동산은 유동성이 낮고 추가적인 거래·보유 비용이 발생해 투자자들이 거액을 투입하기에 앞서 훨씬 신중해지고 있다.

 

SGI 캐피탈의 한 관계자는 지난 1~2년 동안 저금리 혜택을 누리던 주택담보대출 금리가 최근 연 13~16% 수준으로 급등했다고 밝혔다. 지난 4~5년 사이 처음으로 대출을 받아 주택을 사거나 부동산에 투자한 많은 사람들은 저금리 기조가 오래 유지되고 집값은 떨어지지 않을 것이라고 믿었다. 이 때문에 거치 기간 종료 후 금리가 두 배로 뛰고, 유동성 급감과 함께 집값이 가파르게 하락하는 지금 상황에 대한 재정적 대비가 거의 없었다.

 

SGI 캐피탈에 따르면 원리금 상환 압박은 많은 가구의 소득을 초과할 만큼 감당하기 힘든 수준에 이르렀다. 이에 따라 많은 가구가 부채를 줄이고 생활비를 충당하기 위해 자산 매각을 모색해야 할 상황이다. 이 관계자는 "주식 시장에 투입된 자금 또한 경제 전반의 흐름에 영향을 미칠 것"이라고 분석했다.

 

투자용 부동산은 집값 상승폭과 예금 금리를 단순 비교해서는 판단할 수 없다. 투자 효율성은 임대 수익, 부동산 가치 변동률, 자본 비용, 세금·수수료, 유동성 등 다양한 요소에 의해 결정되기 때문이다. 예금 금리가 오른다고 부동산 투자의 매력이 반드시 떨어지는 것은 아니지만, 투자자의 '기대치'는 높아질 수밖에 없다. 은행 예금을 포기함으로써 얻지 못하는 이익을 상쇄할 만큼 충분한 매력이 있어야 하기 때문이다.

 

자금 흐름, 금리만으로 결정되지 않아… 주식시장 복귀 변수는

 

비엣캡 증권 리서치 부문 부책임자인 콴부 씨에 따르면 금리 추이는 예금과 주식 중 어느 쪽이 상대적으로 더 매력적인지를 결정하는 핵심 변수 중 하나다. 그러나 시장의 자금 흐름이 금리에만 좌우되는 것은 아니다.

 

 

상장 기업의 실적도 주목해야 할 요인이다. 이 밖에 미국-이란, 러시아-우크라이나 분쟁 등 지정학적 상황, 미국과 베트남을 포함한 교역국 간 무역·관세 협상, 국내 재정·통화 정책 변화도 중요한 고려 사항이다. 제도 및 거래 인프라의 지속적 개선도 또 다른 요인으로, 국제 신용평가사 기준을 충족하고 FTSE 러셀에서 더 높은 등급을 획득하거나 MSCI의 등급 상향 검토 대상에 오르는 것을 목표로 한다.

 

부 씨는 이러한 요인들이 긍정적으로 전개되면 예금 금리가 즉각 하락하지 않더라도 시장이 다시 투자자들을 끌어들일 잠재력이 있다고 본다. 특히 비엣캡은 기업들의 향후 수익 전망을 매우 긍정적으로 평가한다. 그는 "향후 몇 분기 동안 상장 기업들의 이익 성장세에 대해 상당히 긍정적인 전망을 유지하고 있으며, 이것이 시장으로의 자본 유입을 뒷받침하는 핵심 요인 중 하나가 될 것"이라고 말했다.

@GMV