2024년 말까지 증권거래소에 상장된 11개 주거용 부동산 기업의 총 재고는 2023년 말에 비해 미미하게 증가했다.

2024년에는 많은 부동산 기업이 대량의 재고를 매각하고 많은 주요 프로젝트를 인수한 덕분에 큰 수익을 보고했자먼  많은 투자자가 프로젝트 매각으로 인한 새로운 현금 흐름은 부족하여 여전히 손실을 보고 있다. 또한 많은 프로젝트의 법적 병목 현상으로 인해 많은 대기업의 미완성 부동산 재고가 높은 상태를 유지하고 있다.

11개의 상장 주거용 부동산 기업의 2024년 4분기 재무 보고서에 따르면, 2024년 12월 31일 기준 재고는 289조5380억동으로 2023년 말에 비해 2% 소폭 증가했다.

노바부동산 투자 그룹 코퍼레이션(노바랜드, 코드: NVL)은 연초 대비 6% 증가한 146조6000억동 이상으로 전체 자산의 61% 이상을 차지하며 계속해서 1위를 차지하고 있다. 회사의 재고는 2021년 말 이후 33% 증가했다. 구체적으로, 완공된 부동산의 가치는 약 8조5000억동, 건설 중인 부동산의 가치는 약 138조4400억동이다. 재고의 전체 가치는 총 59,조동 이상의 대출을 위한 담보로 사용되었다. 현재 노바랜드는 여러 프로젝트의 법적 장애물을 제거하기 위해 지역과 협력하고 있다.

빈홈즈JSC의 재고(코드: VMH)는 연말 대비 7% 감소한 48조7230억동을 기록했으며, 주로 건설 중인 판매 부동산이다. 빈홈즈가 기록한 재고 가치는 주로 토지 사용 비용, 부지 정리 비용, 프로젝트 구매 비용의 일부로 할당된 자회사의 매입 가격, 빈홈즈 그랜드파크, 빈홈즈 스마트시티, 빈홈즈 오션파크1, 2, 3 및 기타 일부 프로젝트의 건설 및 개발 비용이다.

2024년 빈홈즈의 매출은 103조9000억동(약 41억달러에 해당)로 2023년 대비 19% 증가할 것으로 예상된다. 연말까지 기록되지 않은 매출은 약 94조2000억동으로, 12,800개의 신제품이 시장에 출시되어 각각 6%, 56% 감소할 것으로 예상된다. 한 해 동안 매출은 로열 아일랜드(55%), 오션 파크 3(19%), 오션 파크 2(12%)를 포함한 3개의 주요 프로젝트가 기여했으며, 나머지는 기타 프로젝트였다.

캉디엔하우스투자&무역합작주식회사(코드: KDH)의 프로젝트 재고는 약 22조1800억동으로 18% 증가했으며 총 자산 가치의 72% 이상을 차지한다. 재고 가치가 큰 건설 중인 프로젝트는 다음과 같다. Khang Phuc - Tan Tao 주거 지역(6조8580억동 이상), Binh Trung - Binh Trung Dong(4조4220억동), Doan Nguyen - Binh Trung Dong(3조6620억동), Khang Phuc - Binh Hung 11A 주거 지역(1조8160억동), Khang Phuc - Phong Phu 2 주거 지역(1조8100억동), Binh Trung Moi - Binh Trung Dong(1조3720억동)... 2024년에 Khang Dien은 새로운 프로젝트를 판매하지 않았다. 현재 회사는 케펠과의 합작 투자 프로젝트에서 인프라를 완료하고 저층 아파트를 건설하고 있다. 재고 가치는 여전히 높은 수준으로 기록되고 있으며, 당해 연도 사업 운영으로 인한 현금 흐름은 주로 매출채권과 재고에서 발생한 마이너스 4조2520억동(회사 역사상 최저 수준)를 기록하여 기존 프로젝트를 개발하기 위한 자본 수요가 여전히 상대적으로 많다는 것을 보여준다.

아카리 프로젝트 2단계 1400채를 예정보다 일찍 인도했음에도 불구하고 남롱그룹의 재고는 2024년 말까지 총자산의 59%(약 18조동)를 차지한다. 남롱은 이즈미, 워터포인트 1단계, 워터포인트 2단계, 껀토 프로젝트 등 재고액이 천억동이 넘는 4개 프로젝트를 갖고있다. 특히 아카리 프로젝트의 재고는 1조7000억동에서 3000억 동 이상으로 급격히 감소했다.

닷싼그룹코퍼레이션(코드: DXG)의 총 자산 중 46%를 차지하는 재고는 전년 말 대비 5% 감소한 13조4400억동 이상의 가치를 지녔다. 이중 완제품 부동산은 약 3조9500억동, 미완성 부동산은 약 9조1000억동에 달한다.

닷싼은 2025년에 약 500개의 대지와 약 200~300채의 타운하우스를 포함하여 약 700~800채의 젬 스카이 월드 아파트를 매물로 출시하는 것을 목표로 하고 있다. 젬 리버사이드의 경우 2024년 9월에 건축 허가를 받았으며 현재 착공을 준비 중이다.

올해 말 기준 팟닷 부동산 개발 공사(코드: PDR)의 프로젝트 재고 가치는 13조4000억동 이상으로 11% 증가했으며 총 자산 가치의 56% 이상을 차지했다. 2024년, 회사는 박하탄 도시 지역 프로젝트 1단계(꾸이년 인코닉)에서 총 627개의 제품(서비스 아파트 92채, 토지 535구역 포함)을 매진시켰다. 2025년 상반기에는 이 프로젝트의 다음 단계로 약 800채를 시장에 출시할 예정이다. 팟닷에 따르면 올해 비즈니스 성과에 기여하는 프로젝트는 인코닉과 투안안(빈즈엉의 응우옌티민카이) 두 곳이다.

10조동 미만의 재고 그룹에서는 건설개발투자공사(DIC Corp, Code: DIG)만이 증가를 기록했다. 재고는 주로 작년 말 대비 24% 증가한 약 8조동에 달하는 프로젝트의 미완성 금액이다. 이중에는 다이푸옥 생태관광 도시지역(2조1400억동 이상), 남빈옌 신도시지역(2조동 이상), A-2 붕따우 센터포인트 아파트(1조동 이상), P4 하우장 주거지역(1조동 이상) 등 가치가 큰 프로젝트도 다수 포함되어 있다.

재고 감소를 기록한 기업으로는 호앙후이파이낸셜서비스 JSC(코드: TCH)가 작년 말 대비 15% 감소하여 8조6000억동 이상을 기록했다. 이중 미완성 생산 및 사업비는 주로 호앙후이 신도시 2 프로젝트(5조870억동 이상), 호앙후이그린 리버(1조7440억동 이상)에 집중되어 7조2240억동 이상을 차지했다. 재고는 주로 호앙후이커머스 프로젝트(7540억동 이상), 호앙후이신도시 프로젝트(2170억동 이상)에서 1조80억동 이상의 완성된 부동산이다.

Quoc Cuong Gia Lai 주식회사(코드: QCG)의 재고는 연초 7조동에서 6조6000억동 이상으로 감소했지만, 총 자산 8조8000억동 이상에 비하면 여전히 상당히 큰 수치다. 이들은 주로 푸옥끼엔 주거 지역, 라비다, Quoc Cuong Gia Lai II- A구역 아파트 건물, 데카펠라

반푸-투자합작주식회사(코드: VPI)의 재고는 약 2조9500억동으로 20% 이상 감소했다. 이는 주로 프로젝트에서 미완성 생산 및 비즈니스 비용이다: 블라스타투이응우옌 (1조9750억동), 더테라 박장 (4290억동), 송케-노이호앙 (2230억동). 완성된 부동산 제품의 재고는 주로 블라스타 샘 손 프로젝트 (650억 이상)으로 미미하다. 2024년 마지막 분기에 회사는 박장시 남부의 도시 지역인 2구역 주택 및 복합용도 상업용 주택 건설 투자 프로젝트의 제품을 인수하는 데 주력했으며, 상업용 이름은 테라 박장이다.

프로젝트 인수인계 덕분에 안자 부동산 투자 및 개발 JSC(코드: AGG)의 재고는 1년 후 60% 이상 급격히 감소하여 거의 7760억동에 달했으며, 주로 Westgate, The Standard, Signial 프로젝트에서 감소했다.

 투자자의 총 부채는 계속 증가

기업 재무제표의 통계에 따르면 재고 증가와 함께 총 부채도 증가했다. VIS 레이팅은 매출 기준 상장된 30대 주거 부동산 투자자의 2024년 사업 실적을 업데이트한 결과, 2024년 투자자의 총 부채는 같은 기간 동안 20% 증가하여 208조동에 달했다.

주로 빈홈즈, 남롱, 닷싼와 같은 프로젝트 개발 비용을 충당하기 위해 차입이 증가했다. 노바랜드는 미지급 부채를 보충하거나 구조 조정하기 위해 차입이 증가했다. 이러한 부채 증가로 인해 같은 기간 동안 이자 비용이 41% 증가했다.

이 산업의 현금 포지션은 2024년에 전년 대비 46% 증가하여 투자 및 자금 조달 활동에서 강력한 현금 흐름이 주도되어 5년 만에 최고치를 기록했다. 이러한 성장은 은행 대출을 통한 자본 접근성 증가와 합병 및 인수, 사업 협력 계약, 주식 양도와 같은 프로젝트 구조 조정 활동으로 인해 촉진되었다.

그러나 많은 기업이 법적 승인을 받은 후 프로젝트 개발을 가속화하기 위해 지출을 늘렸고 2025년에 빈홈즈, 캉디엔, 팟닷과 같은 프로젝트가 매각될 것으로 예상됨에 따라 2024년에도 대부분 투자자의 운영 현금 흐름은 마이너스로 유지되었다. 일부 다른 투자자는 여전히 원금, 채권 이자 지급 지연과 노바랜드, 남베이베이는 프로젝트 법적 문제에 직면해 있다.

"매출과 현금 흐름의 개선에도 불구하고 2024년에도 기업 이익과 영업 현금 흐름은 계속 약화되고 있다. 그러나 2025년은 개발자들에게 더 나은 성과를 가져다줄 한 해가 될 것으로 믿는다.

"2024년 하반기부터 프로젝트 개발 활동으로 인한 신규 주택 공급이 긍정적인 주택 구매자 심리에 힘입어 증가하여 2025년에는 매출이 증가하고 개발자들의 재무 성과가 개선될 것이다."라고 VIS 레이팅의 이사 겸 수석 애널리스트인 드옹득히에우는 말한다.