베트남 부동산 협회의 회장인 응우옌 반 코이는 2025년 베트남 부동산 시장에서 수요와 공급의 불균형, 인프라 및 계획의 어려움이 두 가지 중요한 과제라고 말한다.
부동산 수요와 공급의 불균형
베트남 부동산 시장의 불균형은 이 분야의 지속 가능한 발전에 심각한 영향을 미치는 주요 문제이다. 많은 부동산 프로젝트가 주로 부유한 고객을 위한 고급 제품 개발에 초점을 맞추고 있다. 이로 인해 고급 부동산, 빌라, 아파트 등 고급 부동산의 공급 과잉이 발생하고 있으며, 대다수의 인구가 사회적 및 경제적 주택이 심각하게 부족한 상황이다.
이러한 불균형으로 인해 수많은 미분양 프로젝트가 발생하여 비즈니스 현금 흐름에 압박을 가하고 있다. 그 결과 많은 고급 아파트가 공실로 남아 있어 사회적 자원이 크게 낭비되고 있으며, 대부분의 사람들은 여전히 저렴한 주택을 찾기 위해 고군분투하고 있다.
이러한 상황의 주요 원인은 조정된 개발 전략의 부재이다. 인센티브 정책이 충분히 강력하지 않고 관료적 절차가 지나치게 복잡하여 기업들이 저렴한 주택 부문에 투자하는 것을 꺼리고 있다.
이 문제를 해결하기 위해서는 명확한 지원 정책을 시행하고, 기업이 사회주택을 개발하기에 더 유리한 환경을 조성하기 위한 행정 절차를 간소화해야 한다. 이는 대다수 국민의 요구를 더 잘 충족시키기 위해 시장 균형을 재조정하는 데 도움이 될 것이다.
인프라 및 계획의 과제
도시 인프라의 느린 개발과 계획 지연은 베트남 부동산 시장에 큰 장애물이 되었다. 도시 지역이 빠르게 확장되고 인구가 증가하며 주택 수요가 증가함에 따라 교통, 전기, 수도, 폐수 처리 등 필수 인프라는 이를 따라잡기 위해 고군분투하고 있다. 이로 인해 심각한 교통 혼잡, 폭우 후 홍수, 기본적인 공공 서비스 부족 등 도시 주민들의 삶의 질에 영향을 미치고 있다.
게다가 현재의 도시 계획에는 많은 단점이 있다. 유연성이 부족하고 개발 속도에 비해 업데이트가 너무 느리다. 많은 지방 자치 단체가 현실과 동떨어져 있고 사회 경제적 성장과 일치하지 않는 엄격하고 구식 계획을 승인한다. 그 결과 대규모 부동산 프로젝트는 지연과 여러 차례의 수정에 직면하여 기업과 주민에게 상당한 재정적 손실을 초래하고 투자의 매력을 떨어뜨린다.
이러한 과제를 극복하기 위해 지방 정부는 필수 인프라를 개발하는 데 많은 투자를 동시에 하고, 도시 계획에서 부문 간 조정을 보다 지속 가능하고 유연하며 과학적인 방식으로 개선해야 한다.
인프라와 계획이 도시 성장과 일치할 때에만 부동산 시장은 안정적이고 지속 가능하게 발전하여 국가의 전반적인 사회 경제적 발전에 긍정적으로 기여할 수 있이다.
자본 접근의 어려움과 재정적 위험
정부가 부동산 시장을 지원하기 위한 긍정적인 개혁에도 불구하고, 기업, 특히 중소기업은 여전히 신용에 접근하는 데 상당한 어려움에 직면해 있다.
그 주된 이유 중 하나는 대출 조건이 엄격하여 높은 담보와 복잡한 절차가 필요하기 때문에 기업이 자격을 갖추기 어렵다는 것이다. 게다가 대출 금리가 높아 투자 비용이 증가하고 기업과 주택 구매자 모두의 부채 상환에 추가적인 압박을 가한다.
그 결과, 많은 유망한 프로젝트가 지연되거나 중단되어 시장 회복이 제한되고 개발 기회가 제한된다. 대기업은 다양한 출처에서 자본을 동원할 수 있지만, 중소기업은 거의 전적으로 은행 대출에 의존하기 때문에 시장 변동과 통화 정책에 더 취약하다.
이 문제를 해결하려면 금리를 낮추고 대출 절차를 간소화하며 투자 기금과 회사채와 같은 대체 금융 출처에 대한 접근성을 확대하기 위한 보다 구체적인 정책이 필요하다. 자본 접근 문제를 철저히 해결해야만 베트남 부동산 시장이 안정되고 지속 가능하게 성장할 수 있다.
나아가 사회주택 구매자는 높은 이자율, 짧은 상환 기간, 재정적 제약(자본이 20% 미만)으로 인해 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있으며, 145조 동(56억 6천만 달러) 패키지에 따라 은행 자본의 80%를 차용할 수 없다.
부동산 시장 관련 새로운 법률 시행
새로운 법률 정책으로 인해 부동산 시장이 보다 투명하고 지속 가능하게 운영될 수 있는 기회가 생겼다. 그러나 2025년 현재 새로운 법과 규정에 효과를 발휘하는 데 시간이 필요하기 때문에 과제가 남아 있다. 시장은 여전히 적응하는 데 더 많은 시간이 필요하므로 예상되는 긍정적인 영향이 실제로 완전히 실현되지 않고 신뢰 수준에 머물 수 있다.
새로운 법률은 긍정적인 변화를 가져왔지만, 시행 과정에서 많은 문제가 발생하여 지연과 불확실성을 초래할 수 있는 혼란이 발생하여 기업에 위험을 초래하고 있다. 주요 과제 중 하나는 토지 평가 및 토지 사용료 산정 문제로, 이는 여러 지역의 많은 프로젝트에 병목 현상을 일으켰다. 토지 가격에 대한 새로운 규제는 부동산 시장에 상당한 영향을 미쳐 프로젝트를 위한 토지 접근성에 영향을 미치고 잠재적으로 부동산 가격 상승을 초래할 것이다.
각 지역의 실정을 반영하여 토지 사용료, 토지 임대료, 세금, 요금을 규제하고 계산할 수 있는 해결책이 필요하다. 이러한 접근 방식은 시장에 미치는 부정적인 영향을 최소화하고 이해관계자의 이익을 조화시키는 동시에 관련 당사자 모두의 이익을 균형 있게 맞추는 것을 목표로 해야 한다.
회사채 시장의 리스크
최근 부동산 부문에서 회사채 사용은 수많은 위험을 동반하고 있으며, 이는 채무 불이행 가능성과 투자자 신뢰를 훼손하는 결과를 초래하고 있다. 이러한 문제는 전체 시장에 부정적인 영향을 미친다.
법적 위험 및 토지 분쟁
많은 부동산 프로젝트가 법적 절차, 토지 정리 문제, 토지 분쟁 장기화로 인해 프로젝트 지연과 투자 비용 상승으로 이어지고 있다. 이러한 상황은 투자자와 고객의 신뢰를 약화시켜 시장 상황을 더욱 복잡하게 만든다.
글로벌 경제 변동으로 인한 위험
베트남 부동산 시장은 경기 침체, 무역 전쟁, 환율 변동, 국제 금리 변동 등 글로벌 경제 동향의 영향을 많이 받는다. 이러한 변동은 자본 동원, 외국인 직접 투자(FDI) 흐름, 외국인 투자자의 심리에 직접적인 영향을 미친다
베트남 부동산 시장을 위한 몇 가지 해결책이 있다.
신용 및 자본 시장을 철저히 통제
시중은행 금리 상승을 억제하고 감독을 강화하며 회사채 시장의 투명성을 확보하여 거품 위험을 줄이고 시장 안정성을 유지하기 위한 조치를 지속적으로 시행하는 것이 중요하다. 또한 모든 자본을 동원하고 국민주택개발기금을 신속하게 설립하는 것도 중요하다. 사회적이고 저렴한 주택 구매자를 위한 신용 메커니즘을 구축하여 자금 조달에 용이하게 해야 한다.
인프라 및 스마트 시티 개발 촉진
정부는 기후 변화에 대한 회복력을 높이기 위해 첨단 기술을 활용하여 인프라에 상당한 투자를 하고 스마트 시티 개발을 촉진해야 한다.
법률 환경 개선
법률 시스템은 완벽해야 하며, 기업이 비용을 절감하고 프로젝트 일정을 단축할 수 있도록 행정 절차가 간소화되어야 한다. 지방 당국은 법의 틀 내에서 지역의 특정 요구에 맞춘 정책과 메커니즘을 시행해야 한다.
실제 요구를 충족하는 부동산 상품 개발
저가 주택 프로젝트와 사회 주택 개발에 우선순위를 두고 투기를 줄여야 한다. 이는 시장이 안정적이고 건강하며 지속 가능한 방식으로 성장하는 데 도움이 될 것이다.
결론적으로 2025년 베트남 부동산 시장은 상당한 기회를 제공하지만 상당한 도전에 직면해 있다. 이러한 전망을 효과적으로 활용하고 장애물을 극복하기 위해서는 정부 기관, 기업, 사회 전반의 협력이 필수적이다. 이러한 협력은 새로운 시대의 번영에 대한 베트남의 열망에 긍정적으로 기여하는 강력하고 지속 가능한 부동산 시장을 구축하는 데 핵심이 될 것이다.
