빅4 회계감사- PwC 베트남과 거의 10년간의 협력 끝에 2024년은 노바부동산 투자 그룹 코퍼레이션(노비랜드, 코드: NVL)이 무어 AICSC 감사 및 정보 서비스 LLC의 감사를 받은 첫 해이다.

 

방금 발표된 2024년 감사 연결 재무제표에서 무어 AISC의 감사인은 감사 의견을 표명하지 않았지만, 독자들의 관심을 끌었던 "지속적인 우려 가정"에 대한 주석 III.2에 주목했다.

 

 

2024년, 노바랜드는 4조 3950억동의 손실을 입었으며, 해당 연도의 영업 활동 순현금흐름은 마이너스 5조 9710억동(2023년의 이 수치는 마이너스 7조 6260억동)를 기록했다. 2024년 12월 31일 현재 노바랜드는 대출 및 채권과 관련된 지급을 위한 일부 단기 채무 의무를 이행하지 않고 있다.

 

2024년 말 기준 총 단기 대출 잔액 및 금융리스 잔액은 36조 9780억동으로 연초 대비 6조동 이상 증가했다. 장기 부채는 24조 5887억동으로 약 2조 2000억동 감소했다. 따라서 총 금융리스 부채는 61조 5천억동이 넘는다.

 

2024년 연결 재무제표의 주 III.2에 따르면, 노바랜드는 현재 진행 중인 우려 사항을 가정하여 해당 연도의 연결 재무제표를 작성했다. 이 가정은 주로 그룹이 다음을 수행할 수 있는지 여부에 따라 달라진다:

 

(1) 만기가 되면 대출 기관 및 채권자와 협상하여 원금 및 이자 부채를 구조 조정한다.

(2) 예상 판매 가격에 자산을 매각한다.

(3) 진행 중인 프로젝트에서 판매되거나 판매될 것으로 예상되는 제품에서 자금을 모은다.

(4) 은행에서 추가 신용을 확보한다. 그리고 주요 주주가 약속서에 따라 필요에 따라 그룹에 재정 지원을 제공할 것을 기대한다.

 

감사인의 의견에 따르면 이러한 조건은 주 III.2에 명시된 다른 사항과 함께 노바랜드가 계속 기업으로 존속할 수 있는 능력에 대해 상당한 의심을 던질 수 있는 실질적인 불확실성이 존재함을 나타낸다.

 

감사인은 "그룹은 하나 이상의 계획을 성공적으로 이행하지 못할 수 있으며, 이는 다른 미래의 사건 및 조건과 결합되어 그룹이 계속 기업으로 존속하는 것이 불가능하게 만들 수 있다. 그러한 경우 그룹은 정상적인 사업 과정에서 가치를 회복하고 부채를 상환하지 못할 수 있다."라고 말했다.

 

약 18조동에 달하는 부채 구조조정에 합의하고 26조 5000억동의 자산을 청산하는 계획을 계속 추진했다.

 

노바랜드는 감사인의 의견을 설명하면서 2022년부터 현재까지 발행된 감사 재무제표에서 독립 감사인이 보수적인 관점에서 "지속적인 우려를 가정"했다고 말했다. 실제로 이 기간 동안 노바랜드는 종합적으로 운영 및 구조조정을 계속했다.

 

2024년 감사된 연결 재무제표에서 "지속적인 우려 가정"에서 달성한 많은 결과가 독립 감사인에 의해 인정되었다:

 

(i) 만기 시 원금 및 이자 부채를 구조 조정하기 위해 대출 기관 및 채권자와 협상: 그룹은 총 17조 8980억동의 대출기관 및 채권자와 여러 초기 구조 조정 계약을 체결했다. 채권자는 여전히 연장을 승인하고 그룹이 상황을 개선할 시간을 주기 위해 협상할 의향이 있다.

 

(ii) 예상 매각 가격으로 자산 청산: 총 26조 5420억동의 자산 청산 계획에서:

a. 그룹은 두 자산을 성공적으로 매각하여 8조 590억동을 회수했다.

b. 그룹은 총 7조 4330억동의 가치를 가진 7개 자산을 매각하기 위한 원금 계약을 체결했다.

c. 그룹은 총 6조 6820억동의 가치를 가진 5개 자산을 매각하기 위한 양해각서에 서명했다.

d. 그룹은 총 가치가 2조 6030억동인 3개 자산 매각에 대해 구매자로부터 구속력 없는 제안을 받았다.

 

(iii) 진행 중인 프로젝트의 판매 및 예상 판매 제품에서 수익금 징수: 그룹은 정부 및 지방 자치 단체와 긴밀히 협력하여 이러한 프로젝트의 법적 장애물을 해결하고 있으며, 향후 12개월 동안 판매 목표에 대해 2025년에 특정 법적 이정표를 달성할 것으로 기대한다.

 

(iv) 은행으로부터 추가 신용 수령: 이사회는 그룹이 향후 12개월 동안 10조 4090억동의 추가 신규 신용 한도를 계속 지급할 것으로 믿는다.

 

(v) 필요한 경우 주요 주주로부터 재정 지원 수령: 그룹의 주요 주주는 최소한 향후 12개월 동안 지속적인 운영을 유지하기 위해 필요한 경우 사업 운영에서 미지급 부채를 상환할 수 있도록 지속적인 지원과 지원을 서면으로 확인했다.

 

(vi) 호치민시 세무국과 투득시 세무국이 21세기 국제개발주식회사("C21")에 대한 토지이용료 및 토지임대료 정산 결과를 기다리라는 세무관리에 대한 행정결정을 집행하기로 한 결정의 효력을 종료하는 결정을 내린 것과 같은 내용을 포함한 기타 가정

 

또한 호치민시, 다낭, 칸호아성의 검사 및 검토 결론에서 프로젝트 및 토지에 대한 어려움과 장애물을 제거하기 위한 구체적인 메커니즘 및 정책에 대한 결의안 170/2024/QH15가 2025년 4월 1일부터 공식적으로 발효되었다. 이 결의안에 따르면, 투득시, 안푸지역, 30.106헥타르 남락찌엑 프로젝트의 C21 토지 사용료와 관련된 문제가 곧 구체적으로 해결될 것이다. 이것은 그룹이 향후 12개월 동안 토지 임대료와 토지 사용료로 6조 7070억동을 지불할 필요가 없다고 이사회가 믿는 근거이다. C21과 관련된 토지 사용료 및 토지 임대 의무의 내용도 그룹에서 이전 재무제표의 우발 부채 섹션에 명확하게 제시했다.

 

노비랜드는 달성된 결과에 따라 부동산 시장의 공통적인 어려움을 해결하기 위한 모든 계층의 정부 및 부처의 동시적 솔루션과 함께 회사가 사업 운영을 위한 충분한 운전 자본을 확보하고 향후 12개월 내에 만기가 되는 회사의 의무를 이행할 수 있을 것으로 기대한다.

 

2024년 약 4조 4천억동의 갑작스러운 손실

 

 

노바랜드는 2024년 세후 손실이 4조 8800억동 이상인 이유는 그룹이 지급 의무에 대한 충당금을 마련하고 재정 비용을 늘렸기 때문이라고 밝혔다. 구체적으로, 매출 원가와 기타 비용은 토지 임대료, 지불해야 할 토지 사용료, 투덕시 안푸구 남락찌엑에 있는 30헥타르가 넘는 프로젝트의 토지 임대료와 토지 사용료의 연체로 인해 증가했다.

 

이는 2017년 4월 당시 토지 가격 계획에 따라 계산된 프로젝트의 토지 사용료 및 토지 임대료이다. 노바랜드는 이 토지 사용료를 계산하는 시점의 결정에 동의하지 않는다. 이는 이 프로젝트가 투득시 빈칸 지역의 30,224헥타르 프로젝트와 교환되는 그룹 프로젝트이기 때문이다. 노바랜드는 이 프로젝트에 대해 2008년에 부지 정리에 대한 보상을 완료하고 이 프로젝트를 국가와 교환했으며 동시에 호치민시 인민위원회와 부서 및 지부에 이를 철저히 고려하고 처리할 것을 권고한다.

 

2024년 11월 30일, 국회는 2025년 4월 1일부터 효력이 발생하는 제170/2024/QH15호 결의안을 발표했다. 이에 따라 빈칸 지역의 30,224헥타르 토지와 교환되는 토지 면적의 경우, 토지 가격을 결정하는 시점은 빈칸 지역의 30,224헥타르 토지에 대한 토지 회수 및 보상이 완료된 시점인 2008년 11월 20일이다.

 

토지 사용료가 지불되지 않은 토지 면적의 경우 토지 가격을 결정하는 시점은 관할 국가 기관이 2017년 4월 18일에 30.106 헥타르 남락찌엑 토지 면적에 대한 토지 할당 결정을 내리는 시점이다. 따라서 투득시 안푸 지역에 있는 30.106헥타르 남락찌엑 프로젝트에 대해 지불해야 할 총 토지 임대료와 토지 사용세가 다시 결정될 것이다.

 

재무 비용의 증가는 주로 외화 원금 잔액이 있는 미지급금의 환율 차이와 자회사 매각 손실의 재평가 때문이었다. 수익 측면에서 노바랜드는 2024년에 9조 800억동의 수치를 기록했으며, 이는 전년 대비 90% 이상 증가한 수치다. 그러나 매출원가가 높아 총이익은 2023년 1조 3220억동에 비해 크게 감소한 840억동에 불과했다.

 

금융수입은 주로 투자협력이자(3조 7130억동), 대출이자(1조 4780억동), 자본이전이자(2750억동)에서 5조 9400억동에 달했다. 한편, 자회사의 매각손실(7940억동), 투자협력비용(2조 6460억동), 이자비용(2910억동)을 포함하여 금융 지출은 4조 7100억동으로 증가했다.

 

 

노바랜드는 2024년 상반기가 구조조정 프로세스가 강력하고 급진적으로 진행되는 시기이며, 그룹은 현재 부채의 대부분에 대한 구조조정을 완료했다고 밝혔다. 따라서 거래량, 복잡성 및 검토해야 할 파일 수가 증가하여 파일을 처리하는 데 더 오랜 시간이 필요했다.

 

2년이 넘는 구조조정 노력 끝에 노바랜드는 긍정적인 신호를 기록했지만, 운영을 계속할 수 있는 능력은 여전히 ​​감사인의 의견과 같은 여러 요인에 달려 있다.