12월 4일 오전 열린 "2025년 건강하고 지속 가능한 부동산 시장 구축" 포럼에서 국가통화정책자문위원회 위원인 응우옌득끼엔 박사는 올해 신용 성장률이 약 18~20%로 매우 높다고 지적했다. 특히 부동산 업계의 신용 성장률은 최대 24%에 달하며, 일부 은행의 부동산 대출 성장률은 최대 28%에 달한다.
끼엔 위원장은 "안정성을 확보하기 위해 국가은행은 지금부터 연말까지 일부 은행의 신용 잔액에 대한 검사 및 재검토를 실시할 것이다. 일부 소규모 은행의 대출 성장률이 최대 28%에 달하는 것은 심각한 위험 신호이다."라고 경고했다.
전문가 응우옌찌히에우(Nguyen Tri Hieu) 역시 2025년 첫 10개월 동안 신용 성장률이 약 15%에 달했으며, 이는 연간 신용 성장률이 18~20%에 달할 수 있다는 의견에 동의한다. 이 중 부동산 신용 성장률이 높아 전체 은행 잔액의 24%를 차지한다.
히에우 씨는 "미국의 부동산 신용 성장률은 약 10~15%이다. 이 비율이 15%에 도달하면 관리 기관들이 우려하겠지만, 베트남은 24%에 달하고 있다."라고 말했다.
그에 따르면 베트남의 총 시스템 신용/GDP 비율은 137%로 매우 높은 수준이다. 많은 국제기구가 이 비율에 대해 경고해 왔다.
급격한 신용 성장 위험 외에도, 베트남 은행들은 현재 미상환 신용 잔액이 동원 가능한 자본보다 많아 금리 인상을 통해 더 많은 자본을 동원해야 하는 상황에 직면해 있다.
예금 금리가 점차 상승하고 있으며, 현재 당일 금리는 7%에 달하는 반면 미국은 약 4%에 불과하다. 예금 금리가 상승하면 향후 대출 금리도 상승할 것이다. 은행이 예금 금리를 인상하면 사람들의 이자와 자본 비용이 증가하게 된다.
전문가들은 또 다른 문제점을 지적했다. 미국 은행들이 토지가 수익성 있는 자산이 아니라는 이유로 토지 대출을 꺼리는 반면, 베트남 은행들은 토지 투기를 부추기기 위해 대출을 하고 있다는 것이다.
히에우 씨는 "은행이 토지 가격을 상승시키는 데 있어 중요한 역할을 하고 있다"고 분석하며, 통화 정책, 특히 부동산 토지 대출에 대한 신용 조정을 통해 부동산 신용 비율을 20%로 낮춰야 한다고 권고했다.
국가은행은 은행들이 더 낮은 금리로 대출할 수 있도록 지원해야 한다. 사람들은 부동산에 대한 수요는 있지만 신용을 이용할 수 없고, 재고가 증가하면 부동산 거품이 발생할 수 있다.
통화정책 관점에서 부동산 시장이 거품에 빠지면 공급이 증가하고 재고가 늘어나 사람들이 주택을 구할 수 없게 될 가능성이 있다. 한편, 베트남의 평균 주택 가격은 1인당 평균 소득의 20~30배에 달한다. 미국의 이 수치는 약 4~5배에 불과하다.
부동산 거래 건수가 감소하고 있다.
베트남 건설업자 협회 회장인 응우옌꾸옥히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 또한 주목해야 할 신호를 지적했다. 2025년 3분기 부동산 거래 건수는 13% 감소했고, 아파트 거래 건수만 15% 감소했다. 이는 재고가 증가하고 있음을 시사한다.
그에 따르면, 급등하는 주택 가격은 주택 구매자에게 큰 장벽일 뿐만 아니라, 대부분의 투자자들이 프로젝트 투자 시 주로 은행 신용 자본에 의존해야 하기 때문에 전체 경제에 잠재적 위험을 초래한다.
현재 부동산에 대한 신용 공급 규모는 총 미상환 부채의 24%에 달하며, 4천조 동(VND)을 넘어 사상 최고치를 기록했다.
히엡 씨는 부동산 시장이 건전하게 발전하고, 가격이 안정적이며, 구매력이 높다면 사회경제 발전의 원동력이 될 수 있지만, 주택 가격이 너무 급등하여 소비가 불가능해진다면 은행 시스템과 전체 경제에 많은 위험을 초래할 수 있는 잠재적 위험이 될 것이라고 인정했다.
그는 은행이 개인이 생활 목적으로 주택을 구매하는 것을 진정으로 지원하는 정책을 마련해야 하지만, 투자나 사업 목적으로 주택을 구매하는 경우에는 다른 기준이 필요하다고 말했다.
한편, 기업의 프로젝트 개발 신용 대출의 경우, 은행은 부채/자본 비율과 같은 자본 안전 계수에 대한 더욱 엄격한 기준을 제시해야 한다.
기업 채권 발행 기준에 대한 규정조차 더욱 신중하게 검토되어야 한다.
히엡 씨는 토지 임대료에서 발생하는 "초과 이윤"에 대한 세금 제도를 재검토할 것을 제안했다. 그는 "예를 들어, 이윤이 원가의 100%를 초과하는 경우 특별세를 부과할 수 있다. 이는 논란의 여지가 있는 문제이지만, 시장 안정에 기여할 수 있다."라고 말했다.
