부동산 시장에 큰 영향을 미치는 이슈는 거시경제, 법률 및 규제, 시장의 수급관계, 부동산 매매가격, 부동산 금융, 기획 및 인프라, 정보, 데이터, 시장 투명성 등 6가지다.
◆ 시장 도전
최근 열린 포럼 '남중부해안 부동산 2022: 투자 하이라이트'에서 깐반룩 박사의 의견이다. 박사에 따르면 거시경제 측면에서 베트남은 밝은 곳이고 시장의 현실과 달리 경제가 계속 잘 회복되고 있기 때문에 인플레이션이 좋은 수준이다. 10월에 정부는 국회에 내년도 사회경제 발전 계획을 제출해야 하는데, 이 계획은 많은 중요한 목표들을 승인할 것이다. 그러나, 이곳의 도전은 높은 인플레이션으로 인한 높은 물가 때문에 베트남에 상황이 더 어려울 수 있다는 것이다.
이 전문가는 올해 금융과 부동산 리스크가 타격을 흡수하기 시작했다고 또 한 번 경고했다. 금리와 환율이 오르기 때문에 당연히 기업의 부채상환 의무가 늘어나고 재정을 잘 관리하지 못하거나 현금흐름 불균형까지 있는 기업은 지급 능력을 상실하게 된다.
게다가 2021~2025년 기간에는 공공투자가 2016~2020년 기간보다 1.5배 높지만, 올해 공공투자는 약 600조동을 지출해야 하는데 이는 매우 큰 수치다.
룩 박사는 올해와 내년의 과제를 지적했는데, 이는 또한 회복 프로그램의 느린 이행과 여전히 공공 투자의 느린 지출에서 비롯된다. 올해 기업들은 직원들, 주식 시장 및 부동산이 매우 강하게 조정되는 등 자본 흐름의 어려움에 직면했다.
특히 이때 부동산 시장의 '주축' 법, 즉 토지에 관한 법률, 주택에 관한 법률, 부동산 사업에 관한 법률이 개정되고 있는데, 유리하다면 2023년 10월에 개정될 것이다. 토지법의 채택과 시행은 주택법, 부동산 사업법과 함께 2024년 중반이 될 것이다.
◆ 부동산 경기가 좋지 않은 기미를 보이다
베트남 부동산중개업협회 회장인 응우옌반딘 박사도 시장에 대해 주목할 만한 언급을 했다. 이에 따라 딘은 2019년 이후 부동산 시장이 좋지 않은 조짐을 보이고 있다고 밝혔다. 2018년에는 전국이 거의 20만채의 신제품을 시장에 내놓았지만, 2019년에는 절반에 불과했다.
2020~2021년 2년 동안 코로나19 유행으로 공급량이 계속 감소했다. 특히 2022년 9월까지 시장에 출시된 신제품은 2021년 같은 기간 대비 40% 감소한 3만채 정도에 그쳤다.
그는 적격 부동산 사업이 시장에 참여할 수 있는 법적 장벽과 거래량 감소로 이어지는 두 가지 문제점을 지적했다. 지방 정부들은 여전히 그것들을 시장에 내놓기 위한 프로젝트를 승인하는 것을 주저하고 있다.
게다가 딘 박사는 2021년 말과 2022년 초에는 부동산의 신용원 관리도 더 타이트하게 이뤄지고 있고, 신용 룸은 더 엄격해 시장으로의 현금흐름이 매우 부족하다고 말했다. 이후 돈 없이 상품과 사업에 투자하려는 투자자와 소비자가 그럴 수 없어 거래가 줄어든다.
이 전문가는 또한 지역의 토지 거래 호조에 대해 기록된 데이터를 인용한다. 이 부문은 대규모 현금흐름을 환영한다. 코로나19 기간 동안 모든 경제활동이 거의 마비된 상태여서 은행들은 많은 정책에서 금리를 인하하고 생산을 자극해야 했고 많은 대출자들이 토지에 투자해야 했다.
딘 씨는 외부 통계에 따르면 매매되는 부지의 수가 공식 매매보다 많다고 말했다. 이곳으로의 자금 유입은 상당히 용이해 가격 압박이 거품 위험으로 이어져 은행들이 금리를 인하하고, 신용 룸이 긴축된다.
베트남부동산협회 조사에 따르면 현재 부동산 가격은 다시 강하게 올랐는데, 이번에는 2021년 대비 30%, 2019년 대비 50% 상승해 부문이 100%로 늘어났다. 그러나 일반적으로 사업 수는 여전히 제한적이며 개선의 기미를 보이지 않고 있다.
이 시나리오는 수요와 공급의 불균형을 초래하여 판매와 임대 제품의 가격을 모두 상승시켰다. 흡수율이 떨어지고 실수요에 적합한 제품은 거의 없고 가격도 높다. 이와 함께 수요가 매우 많지만 산업단지, 경제특구 등 토지가 있는 사업은 지자체가 승인하기 어렵다.
전문가들은 부동산 시장은 아직 밝지 않음에 모두 동의한다. 그러나 지금은 시장이 정화되고 계속 바로잡아야 할 시기이다.
