부동산 컨설팅 DKRA 베트남의 보홍탕 부국장은 "2023년 베트남 부동산 시장은 중·저유동성과 단기적으로 눈에 띄는 개선이 없는 상황에서 어려움을 계속 겪을 것"이라고 말했다.

 

탕 부국장은 "현재 부동산 시장은 산업 자체의 불안정성뿐만 아니라 국내외 거시적 요인으로 인해 상대적으로 예측할 수 없다"고 말했다. "2023년 시장은 부동산 사업과 심지어 새로운 조건에 적응하기 위한 중개 단위의 정화와 구조조정을 목격할 것이다."

 

시장은 호찌민시의 평방미터당 5천만동(2천130달러) 이하 아파트, 인근 지방의 평방미터당 3천5백만동(1천490달러) 이하 아파트, 또는 토지 구획과 같이 저렴한 부문에서 실수요를 충족시키는 주택 상품에 초점을 맞출 것이다. "프로젝트는 완전한 법적 근거와 명확한 건설 일정이 있어야 하며 은행 보증과 대출 지원이 있어야 한다"고 그는 전망했다.

 

탕 부국장은 "올해는 리조트 부동산 부문에 어려운 한 해가 될 것"이라고 덧붙였다.

 

2022년 신용과 채권 통제로 기업과 국민 모두 주택 구입과 부동산 투자를 위한 대출에 접근하기 어려워졌다.

 

경제학자인 레시찌에 따르면, 부동산 신용을 통제하려는 움직임은 시장에 상당한 영향을 미쳤다. 많은 사업들이 자본 부족으로 중단되어 공급 부족으로 이어지고 있다. 자본 부족은 또한 시장 유동성을 감소시켰다.

 

부동산 신용대출이 강화되면 투자자들은 자금조달을 이용하기보다는 자신의 돈을 쓰기 때문에 어떤 프로젝트에 투자하는지 매우 신중하게 생각한다.

 

그는 "이러한 추세는 '사회적 선택'을 만들어낼 것이며 현금 흐름이 강하고 인프라가 좋은 개발자만이 투자자들의 신뢰를 얻을 수 있다"고 지적했다.

 

찌 경제학자는 시장이 여전히 많은 어려움에 직면해 있지만 당 중앙위원회와 정부 정책이 시행되면 '터널 끝의 빛'이 나타날 것이라고 말했다. 그는 "부동산 시장은 더욱 투명해지고 건강해 질 것이며, 그 결과 금융 레버리지는 긍정적인 효과를 극대화할 것"이라고 말했다.

 

찌는 "2023년 부동산시장은 매수자와 투자자들의 심리가 개선되고 시장과 경영정책에 대한 국민의 신뢰가 높아져 시장의 보다 건강하고 지속가능한 발전이 촉진될 것으로 기대된다"고 덧붙였다.

 

반면에 부동산은 시간이 지날수록 가치가 상승하는 안전한 피난처로 간주되는 경우가 많아 금, 증권 등 다른 투자 채널에 비해 훨씬 나은 편이다. 이것은 시간이 지남에 따라 입증되었으며 부동산은 항상 시장 변동, 전염병 및 인플레이션에 강한 저항력을 보였다.

 

2023년 부동산 시장은 실수요를 충족하는 상품에 초점이 맞춰질 것이다..

 

◆ 문제가 남아 있다

 

Batdongsan.com.vn의 부동산 시장 보고서에 따르면, 호찌민시는 2022년 1, 2분기에 거의 1만4천채의 새 아파트가 분양되었고, 소비율은 70~80%에 달했다. 3분기 공급은 약 1천250대로 감소했고 소비율은 52% 미만이었다. 정점을 찍은 지난 4분기 시장은 1차 아파트 450채가 분양됐지만, 소비율은 25%에 그쳤다.

 

Batdongsan.com.vn의 호찌민 지부장인 딘민뚜안은 호찌민시와 남부 지방의 암울한 아파트 소비가 2022년 하반기에 점차 증가했다고 말했다.

 

이것은 전례가 없는 일이었고, 특히 연말 부동산 시장의 골든타임이었다. 수요를 자극하기 위해, 많은 기업들이 40-50%의 할인을 제공했다.

 

DKRA의 탕에 따르면 부동산 시장은 2022년 2분기 중반 이후 수급이 급감하는 등 '동면' 상태로 빠져들고 있다. 일부 부문의 수요는 연초의 10-20%에 불과했다. 하락세가 진정될 기미를 보이지 않고 있으며 대규모로 확산될 가능성이 높다.

 

베트남 중앙은행은 지난 4월 중순부터 채권 발행은 물론 부동산에 대한 신용 통제를 강화해 대부분의 부동산 개발업자들이 자본에 목말라하고 있다.

 

"자본금 조달의 문이 거의 닫히면서, 부동산 사업들은 이제 어려운 상황에 있다. 탕은 "많은 투자자와 브로커들이 현 상황에서 운영 효율성을 최적화하기 위해 인력을 감축할 수밖에 없었다"며 기업들이 기다리고 있는 것은 현재의 자본에 대한 '목마름'을 완화하기 위한 감독 당국의 다음 조치라고 덧붙였다.

 

Batdongsan.com.vn의 또 다른 부동산 거래층 조사에 따르면 61%가 인력을 감축해야 한다고 답했고 31%는 변동이 없었으며 8%만이 더 많은 직원을 고용했다.

 

이런 어려움 속에서 부동산 사업자들은 채무 상환 기한 연장, 신규 금리로 대출 패키지 전환, 채권 환매, 부동산으로 채권 채무를 갚는 등 채무 구조조정을 단행했다. 이와 함께 핵심 제품 위주로 사업을 구조조정하고 영업을 축소하며 인력 감축, 할인 폭 확대 등을 통해 수요를 자극하기도 했다.

 

부동산 중개업자들도 새로운 상황에 적응해야 했다. 조사에 따르면 55%는 일자리를 계속 유지할 것이라고 답했고, 32%는 더 많은 돈을 벌기 위해 부동산과 병행해 다른 일자리를 찾을 것이며, 7%는 다른 분야로 이직할 것이라고 답했다.

 

호찌민시 부동산협회(HoREA)에 따르면 최근 5년간 부동산 시장은 집값 상승세가 지속되고 있다. 약 20억동(8만5290달러) 이상의 중간 가격은 평균 소득의 약 20배였다.

 

2019년부터 평방미터당 최고 5억동(2만1320달러), 심지어 평방미터당 10억동에 이르는 초호화 아파트가 시장에 등장했다.

 

일부 지역에서는 중개업자들이 토지와 농지의 가격을 올려 시장의 지속 가능한 발전에 악영향을 끼쳤다. 현재 시장은 거래가 줄면서 주춤하고 있지만 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.

 

건설부는 2022년 부동산 시장을 평가하면서 공급 부족이 두드러지는 등 시장이 광범위한 어려움에 직면했다고 밝혔다. 사회주택 공급이 제한된 데다 저가 아파트 신규 공급도 없었다.

 

개인 주택, 토지, 아파트 가격은 높은 수준을 유지하여 시장의 유동성과 거래량, 특히 2차 시장에 영향을 미쳤다.

 

신용, 채권, 주식 등 부동산 부문의 자본 채널은 모두 어려움을 겪었고 일부 개인과 기업은 위반으로 처리돼 시장과 투자자 신뢰에 영향을 미쳤다.