강력한 경제 성장이 베트남의 부동산 시장을 끌어올리는 데 도움이 되겠지만, 분석가들은 경제 역풍이 계속되고 있기 때문에 올해 많은 도전들이 베트남의 부동산 시장을 기다리고 있다고 믿는다.
◆ 돌파년도
금융 서비스 제공업체인 AFA 그룹의 CEO이자 설립자인 롱판은 부동산 시장에 영향을 미치는 4가지 요인을 언급했다.
첫째, 누적된 개인 소득이다. 부동산 시장이 장기 투자 시장인 만큼 사람들은 투자를 하기 위해 돈을 모아야 한다.
베트남이 외환보유액 증가, 빠른 경제성장, 가파른 소득 증가로 순수출국이 된 덕분에 2015~2021년 시장은 강력한 성장을 기록했다. 그에 앞서 부동산 시장은 2011~2013년 투자자들과 부동산 사업자들이 직면한 어려움으로 2014년에 바닥을 쳤으며 일부는 파산했다.
둘째, 인프라는 부동산 시장, 특히 베트남과 같은 개발도상국에 큰 영향을 미친다. 부동산의 가치는 부분적으로 주요 위치와 그에 수반되는 유틸리티에 있다. 2023년 공공투자가 빠르게 성장할 것으로 예상되는 만큼 부동산 시장은 돌파구가 마련되는 해가 될 수 있다.
셋째, 신용 긴축 정책은 시장에 큰 영향을 미친다. 2022년 하반기 부동산 중개업자수가 70% 감소하고 부동산 사업은 유동성 경색을 겪고 일부 부문은 거래 제로를 기록하는 등 심각한 어려움에 직면했다. 과거에 부동산 시장은 대출금리 상승과 법적 틀의 변화로 몰락의 길을 걸었다.
넷째, 금리 인상이다. 은행은 주택 건설업자, 시행자, 구매자에게 자본을 제공할 수 있다. 그러나 지난해에는 신용규제가 강화된 가운데 대출이 제한됐다. 게다가 대출자들은 금리가 인상됨에 따라 어려움을 겪을 수 있다.
판 CEO는 경제성장이 강할 때 부동산 시장이 번창한다고 말했다. 베트남이 세계 경제에 통합되기 시작한 2000~2001년에 부동산 부문은 높은 거래량과 함께 상승했다. 그러다 2005~2006년 세계무역기구(WTO)에 가입하면서 경제가 꽃을 피우며 30%가 넘는 높은 신용 성장과 부동산 시장의 상승을 이끌었다.
그러나 2008~2012년에는 경제위기로 하락했다가 2014년부터 반등했다.
2015년 이후 값싼 통화정책 속에 새로 건설된 초고층 건물과 거대 도시지역, 해안 및 산업재산에 대한 외국인 직접투자 등으로 인프라가 크게 발전했다. 그는 강력한 경제 성장이 개인 소득을 증가시켜 시민들이 돈을 모으고 부동산에 투자하도록 유도했다고 지적했다.
그는 주식시장의 강한 성장은 보통 1년 후에 부동산시장에서도 비슷한 반응을 일으키는데, 이는 생산적인 증권시장이 투자자들에게 더 많은 자원을 제공하기 때문이라고 덧붙였다. 2022년 증시가 하락하면서 올해 부동산 시장에도 암울한 결과가 예상된다.
◆ 4가지 주요 과제
낮은 누적 개인 소득은 올해의 과제이다. 한편 상반기에는 회사채 46조1450억동, 하반기에는 64조1850억동이 추가로 만기가 도래할 예정이어서 투자자들의 대출 상환 압박이 거세지고 있다. 게다가 높은 금리와 부동산에 대한 강화된 신용 여유 또한 시장에 영향을 줄 것이다.
다만 증권사 VN다이렉트 자료는 현재 상장 부동산사들의 재무상황이 2011~2013년보다 나아져 하락장 기간이 짧아지고 피해도 줄어들 것으로 예상된다고 지적했다.
1차 아파트는 평균 가격이 전년 대비 5~10%, 분양 물량은 2012~2013년 각각 20~30%, 50% 감소한 데 비해 2023년에는 약 20% 가량 줄어들 것으로 예상된다.
VN다이렉트는 또 2024년 하반기에 개정 토지법이 공포돼 2024~2025년 주택공급을 지원하는 등 신규 주택사업 승인 시 법적 문제를 해결하는 데 도움이 될 것으로 기대했다.
이 기간 동안 신용경색 위험을 피하기 위해 투자자들은 올해 매각이 가능한 법적 절차와 인프라가 완료된 평판이 좋은 프로젝트에 집중해야 한다. 실수요와 안정적인 실적 성장, 건전한 대차대조표(레버리지가 낮고 유동성이 높은)에 의해 움직이는 만큼 중급형 저렴한 아파트에 집중해야 한다는 것이 브로커의 설명이다.
한편, 주택 구매자들에게, 금리 상승은 큰 압박을 야기할 것이다. VN다이렉트에 따르면 2022년 12월 초까지 중앙은행과 민간은행의 주택대출 금리는 예금금리 상승 이후인 2021년 말 대비 190~250베이시스포인트 급등한 11.1~12%를 기록했다. 2023년에는 예금금리가 50베이시스포인트 이상 상승할 수 있어 올해 민간은행의 주택담보대출 금리가 12.5~13%까지 상승할 수 있다.
중개업소는 2022~2023년 집값 급등과 주택대출 금리 급등으로 대출 불이행 위험이 커지는 것을 감지했다. 주택 구매자들은 호찌민시와 하노이에서 평방미터당 약 4천700만동(2천002달러)의 중간 가격의 아파트에도 접근하기가 점점 더 어려워질 것이다. 게다가 많은 주택 구매자들이 우대 금리를 다 써버리고 치솟는 금리에 직면해야 하기 때문에 올해 상황은 더욱 어려울 수 있다.
호찌민시의 경우 올해 신규 아파트 공급물량은 전년 대비 10% 감소한 1만9000~2만가구 수준인 반면 분양물량은 20% 감소한 1만5000가구 수준이 될 것으로 전망했다. 주택 구매 심리가 여전히 어둡기 때문에 흡수율은 80%까지 계속 하락할 수 있다.
올해 전 구간 아파트의 1차 가격이 지난해보다 5~10% 하락할 것으로 예상된다. 투자자들은 주택 대출 금리와 신용 한도가 상승하는 상황에서 수요를 자극하기 위해 몇 가지 주요 할인 프로그램을 계속해서 제공할 수 있다.
하노이는 올해 신규 아파트 공급이 2만~2만2000가구로 안정적일 것으로 보인다. 흡수율은 주택 구매자들의 심리 악화로 전년 대비 13.5%포인트 하락한 약 90%에 달해 올해 1만8000~2만채가 팔릴 것으로 보인다.
1차 아파트 매매가는 전년 대비 3~5% 소폭 하락하고 주택담보대출 금리 상승과 신용규제 속에 은행 대출을 이용하지 않는 주택 구매자를 위한 할인 프로그램이 늘어날 전망이다.
