파이인그룹에 따르면 만기 채권 약 120조동은 5년 만에 가장 높은 수준으로 올해 주거용 부동산 사업에 유동성 압력을 일으킬 것으로 보인다.

파이인그룹(데이터 분석, 산업 분석 및 신용평가 서비스 제공 전문기업)의 신용평가부문인 파이인레이팅스는 2024년 전망을 평가하면서 주거용 부동산 개발업체 주민들이 유동성, 자본 접근성, 금리 및 경기침체 위험 등에 대한 압박을 지속하고 있다고 판단한다.

이중 부동산 채권 만기는 올해 약 120조동으로 최근 5년간 가장 높은 수준을 기록할 것으로 추정된다.

다만 분석팀은 2022년부터 현재까지 지속된 시장의 전반적인 난개발을 감안할 때 업계 각 사업체의 영업 유지 능력에 차별화가 있을 것으로 보고 있다.

2024년 자본시장 전망 보고서는 "좋은 브랜드, 프로젝트 품질이 보장되고 깨끗한 토지 자금, 배치 및 실행 능력을 갖춘 기업은 다양한 자본 동원 채널에 접근할 수 있고 회복력이 향상될 것으로 예상된다."라고 썼다.

@ 2023년 부동산 회사채 연체율과 2024년 만기평가액. 사진: FiinRatings

긍정적인 측면에서, 파인인레이팅스는 새로 통과된 토지, 부동산 사업 및 주택법과 같은 중요한 법들이 회복을 위한 전제를 만들 것이라고 믿지만 새로운 정책들은 종종 일정한 지연이 있고 효과가 나타나기까지 시간이 걸린다고 했다.

부동산 시장은 2022년 말부터 어려움을 겪었지만, 2023년에는 법적·자본적 혼잡으로 인해 정말 타격을 입었다. 시장의 공급과 유동성이 급격히 감소하여 많은 부문에서 동결되기도 했다. 분석팀은 검사와 조사 이벤트뿐만 아니라 아직 승인되지 않은 법적 틀의 변경도 회복의 걸림돌 중 일부라고 보고 있다.

2023년 신규 허가 상업용 주택 프로젝트 수는 제한되어 있지만 진행 중인 프로젝트 수는 사상 최고치를 기록하고 있다. 파이인레이팅스는 "이는 시장의 일반적인 두려움, 완성된 주택과 토지 유형 모두에서 거래 수가 감소했을 뿐만 아니라 진행 중인 프로젝트가 일시적으로 중단되었음을 반영한다"라고 평가했다.

대부분의 개발자는 팬데믹이 발생하기 전부터 축적된 토지에 프로젝트를 배치하기 위해 자본을 조달해야 한다는 압력에 직면해 있다. 동시에, 오래된 부채를 재융자할 수 있는 옵션을 찾는 것은 자본 구조 및 유동성 상태와 관련된 위험의 증가를 야기한다.

건설부에 따르면 2023년 부동산 공급은 모든 부문에서 계속 제한되고 있으며, 그 중 상업용 주택은 약 1만6천가구에 달하는 52개 프로젝트를 완료했는데, 이는 지난해의 절반에도 못 미치는 것이다. 단지와 주거용 사무실은 2022년의 약 56%에 해당하는 17개 프로젝트를 완료했다. 3분기 말까지 전체 시장에서 32만4700건 이상의 거래가 이루어졌는데, 이는 2022년의 약 41%에 불과하다.