하노이와 호치민시의 아파트(신축 및 기존) 가격은 공급 제한으로 인해 계속 상승하고 있다.

 

6월부터 하노이 박뚜리엠(Bac Tu Liem)지역에 거주하는 응우옌박응옥 씨는 거의 매주 주말마다 브로커와 여러 오래된 아파트 프로젝트를 보러 다녔다. 약 30억 동(대출 포함)의 재정 능력을 갖춘 응옥 씨는 하동(Ha Dong), 호앙마이(Hoang Mai) 및 박뚜리에(Bac Tu Liem)과 같은 외곽 지역에서만 2 베드룸 아파트를 구입을 결정했다. “몇 달 전에 집을 보러 갔다가 마음에 드는 집을 찾았는데, 망설이다가 다른 사람이 사거나, 일주일 뒤에 집주인이 수억동 씩 가격을 올려. 이번에는 구매를 결심했다.”라고 그녀는 말했다.

 

응옥 씨의 FOMO(놓칠 것에 대한 두려움) 사고방식은 상반기 대부분의 주택 구입자들의 사고방식과 유사하다. 이는 거래량과 시장 가격에도 부분적으로 반영된다. 베트남 부동산 협회(VARS)에 따르면 새롭게 나온 아파트 프로젝트는 급격한 가격 상승에도 불구하고 좋은 흡수율을 기록했다. 예를 들어, 지난주 하노이 서부에서 평방미터당 평균 가격이 거의 7천만 동인 4,000개 프로젝트가 계속해서 예약을 받고 거의 2,000명의 고객을 유치했다. 그러나 투자자는 900건의 예약만 받았기 때문에 많은 브로커가 고객을 위해 아파트를 구할 수 없게 되었다.

 

 

부동산 컨설팅업체 CBRE베트남의 자료에 따르면 하노이 아파트는 2분기에 6.5%, 전년 동기 대비 25% 증가한 것으로 나타났다. 컨설팅업체는 풍부한 신규 공급 덕분에 지난 6개월 동안 수도권의 아파트 거래가 2023년을 넘어 12,200채 이상이 팔렸다고 평가했다. 2분기에만 수도권 아파트 1만170채가 매매돼 전분기와 지난해 같은 기간보다 5배 이상 늘었다. 일부 프로젝트에서는 신규 판매(1,000~2,000개)가 있었지만 바스켓의 80~90%가 판매되었다.

 

연초 과열된 가격 기간 이후 하노이의 오래된 아파트 증가세가 5개월 동안 둔화됐다. 그러나 도심 지역의 많은 오래된 프로젝트는 계속해서 조정되고 있다. 까우자이(Cau Giay) 및 따이호(Tay Ho) 지역의 아파트 전문 중개인인 투 씨는 따이호따이의 일부 프로젝트가 2분기 초보다 5~10% 더 비싸다고 말했다.

 

서부에서는 남뚜리엠(Nam Tu Liem)군 떠이모(Tay Mo)구에 있는 프로젝트에서 70㎡ 규모의 2베드룸 아파트 소유자인 응옥민(Ngoc Minh)씨도 중개인으로부터 집을 팔라는 전화를 계속 받았다. "브로커가 내 아파트를 38억동에 팔아 준다고 했다. 이 가격은 두 달 전과 비교하면 약 1억 동, 3년 전 초기 가격에 비해 거의 10억 동 증가했다"라고 민 씨는 말했다.

 

호치민시 아파트 가격도 1차 시장과 2차 시장 모두에서 2분기에 상승하는 경향을 보였다. 5월에는 마이찌토 거리(투득시)의 고급 프로젝트의 1차 공급이 평방 미터당 1억 4600만 ~ 1억 5500만 동(세금 및 수수료 포함)에 판매되는 거의 900채의 아파트의 1단계를 제공했다. 이는 같은 지역의 기존 프로젝트보다 15~20% 높은 수준이다. 멀지 않은 곳에 투티엠 구(투득 시)의 프로젝트도 2단계 판매를 개시했으며 가격은 평방미터당 2억 5천만 동으로 1단계에 비해 36% 증가했다. 마찬가지로 고급 프로젝트 구(舊) 9군(투득 시)에서는 이전보다 거의 25% 더 비싼 평방미터당 약 1억 2700만 동의 가격으로 다시 시작할 계획이다.

 

중급 부문에서는 2분기에 판매 물량이 남아 있는 일부 프로젝트도 가격을 조정했다. Fiato Uptown 프로젝트(투득 시)는 이전에 비해 200만 동 증가한 평방미터당 약 5천만 동의 가격을 제시하고 있다. Nha Be 및 Binh Chanh 지역의 두 프로젝트도 평방미터당 4,500만~5,000만 동에서 4,700만~5,500만 동으로 조정했다.

 

CBRE에 따르면 신규 공급의 70% 이상이 1차 가격이 시장 평균보다 2~3배 높다. 2차 시장에서는 아파트 가격이 전분기 대비 4%, 전년 동기 대비 3% 상승했다. 과거에 손실 감소의 물결을 보았던 많은 교외 프로젝트도 다시 소폭 증가했다.

 

하노이와 마찬가지로 호치민시, 특히 도심 지역의 중고 아파트 가격도 상승했다. 예를 들어, 시티가든(City Garden) 아파트(빈탄군)는 평방미터당 평균 8,500만동에 판매되고 있으며 이는 지난해 같은 기간에 비해 18% 증가한 것이다. Antonia 프로젝트(7구역)와 Masteri Thao Dien(2구역) 프로젝트는 각각 11%와 10% 증가했다.

 

분석가들에 의하면, 아파트 가격의 지속적인 상승은 주로 공급 부족 때문이라고 한다. 사빌스 베트남(Savills Vietnam)의 수석 이사인 Su Ngoc Khuong는 부동산 시장은 저렴한 주택과 고급 주택이 부족하다고 말했다. 그는 "아직도 많은 사업들이 공사를 시행하기 위해 법적인 문제를 해결하는 데 어려움을 겪고 있다"며 "또 토지자금과 사업개발비에 대한 이야기도 구간에 상관없이 집값이 하락하는 것을 어렵게 한다"고 말했다.

 

하지만, 사빌스 베트남 수석 이사는 프로젝트 개발자들도 시장 유동성의 문제를 고려할 필요가 있다고 말했다. 왜냐하면 가격이 인상되면, 거래가 영향을 받기 때문이다. "부동산 사업자들은 낮은 가격은 받아들일 수 없지만, 너무 높은 가격은 팔기 어렵기 때문에, 그들의 상품을 포지셔닝하는 데 어려움을 겪는다. 많은 투자자들은 투입 비용의 증가로 가격을 더 낮게 조정하지 못하고, 그들은 높은 가격에 팔 수 밖에 없다"라고 Khuong씨는 말했다.

 

JLL 베트남의 시장 책임자인 Ms. Trang Le는 아파트 가격의 상승은 공급이 제한적이지만 부동산에 대한 거대한 수요, 특히 호치민 시장에서 발생한다고 말했다. 따라서 시장은 이전 분기의 재고를 흡수하고 있다.

 

CBRE에 따르면 올해 상반기 호치민의 아파트 공급은 40%에 불과했지만 유동성은 지난해 같은 기간에 비해 최대 80% 가까이 증가했다. 올해 하반기 시장에는 3,800여 가구의 신규 아파트가 나올 것으로 예상되지만 투자자들은 상품을 한 번에 '출시'하는 것이 아니라 여러 단계로 나눌 가능성이 높다. CBRE에 따르면 1, 2차 공급이 부족한 상황에서 호치민의 아파트 가격의 감소는 어려울 것으로 예상했다.

 

하노이의 공급 전망은 더 밝다. 부동산 컨설턴트는 수도가 올해의 마지막 6개월 동안 9,000채 이상의 아파트를 더 갖게 될 것이며, 이로 인해 올해의 총 공급은 거의 20,000채에 이를 것이라고 예측한다. 이는 지난 4년 동안 가장 높은 신규 아파트 수이기 때문에 아파트 가격 상승이 둔화될 수 있다.

 

한편, 원하우징(OneHousing)은 향후 하노이 전체 신규 아파트 공급의 70%를 고급형 세그먼트(㎡당 5천만-8천만 동)가 차지할 것이라고 밝혔다. 중급형 세그먼트(㎡당 3천만-5천만 동)는 5%에 불과할 것이다. 2025년까지 하노이 시장은 더 많은 고급 아파트 프로젝트가 진행될 것이며, 최고 가격은 서부와 북부에서 ㎡당 2억 3천만 동에 이를 것이다.