호치민시 : 도심 공간의 임대료는 월 1만~4만 달러 수준이며, 2년마다 10%씩 인상할 수 있어 대형 브랜드도 살아남기 어렵다.
스타벅스 리저브는 7년간 운영한 끝에 임대료가 월 3만 달러(약 7억 5천만 동)에 달하자 호치민 1구역 13한투옌에 있는 점포를 반환했다. 이전에 소식통에 따르면 이 건물은 월 2만 1천 달러(약 5억 2천만 동)에 이곳을 임대하고 있었다.
사실, 안정적인 고객 기반을 갖춘 거대 기업인 스타벅스뿐만 아니라 다른 대형 브랜드호치민 중심가에 있는 점포를 반환해야 했다. 올해 초부터, 사업은 어렵고 임대 비용은 계속 증가하자 많은 다른 대형 브랜드들도 타운하우스 임대를 중단했다.
올해 말에는 한 F&B 브랜드도 집주인이 임대료를 12% 인상하자 응우옌후에 거리(1구역)의 임대 점포를 반납할 계획이다. 타이반룽 지역의 또 다른 브랜드도 월 6억 8천만 동에 가까운 임대료를 감당할 수 없어 반납하겠다고 밝혔다.
이전에 하이랜드 커피(Highlands Coffee)도 응우옌두(Nguyen Du)와 파스퇴르(Pasteur) 모퉁이에 있는 점포를 반환했다. YEN 스시(YEN Sushi)는 8 동코이(Dong Khoi)에 지점을 폐쇄했다. 3월에 MIA 브랜드도 325 리뚜쫑 거리에 있는 점포를 반환했다. 이곳은 월 임대료가 7억 동이다.
미용 사업체의 소유자인 응우옌홍안(Nguyen Hong An)씨는 쩐훙다오(Tran Hung Dao) 거리(District 1)에 있는 3층짜리 집을 매달 3억 8천만 동에 임대하고 있으며, 연간 임대료는 약 45억 동으로 높은 임대 비용은 모든 수익을 갉아먹고, 과거에는 이곳은 거의 수익을 내지 못하고 많은 손실을 입었다. 2년마다, 수익과 손실에 관계없이 가격이 10%씩 상승하고 사업은 점점 어려워지면서, 그녀는 더 저렴한 임대 공간을 찾는 것을 고려하고 있다고 말했다.
3구역 보반딴(Vo Van Tan) 거리에 있는 한 미용 병원은 사업을 위해 3층짜리 타운하우스를 빌리는데 거의 6억 동을 쓰고 있다. 눈길을 끄는 위치 덕분에 브랜드 가치는 좋지만, 관리자에 따르면 매달 수억 동을 잃고 있으며, 이중 임대료가 대부분을 차지한다고 한다.
동코이(Dong Khoi), 응우옌후에(Nguyen Hue), 레로이(Le Loi), 하이바쫑(Hai Ba Trung), 응득케( Ngo Duc Ke)에 있는 일련의 "황금" 매장들도 1년 내내 비어 있다. 이유는 이 매장들에 대해 수억 또는 때로는 10억 동 이상의 임대료를 지불하려는 고객을 찾기가 어렵기 때문이다.
아무도 임대하지 않지만, 집주인은 가격을 낮추는 대신 빈 채로 두려고 한다. CBRE 베트남의 이사인 두옹투이 둥 씨는 호치민시 중심가의 건물 가격이 다른 지역 평균보다 5배나 높다고 말했다. 높은 임대료로 인해 체인 브랜드가 중심에서 멀어지는 물결이 일었다. 게다가 구매력의 감소로 인해 임대료가 사업 운영 비용 구조에서 큰 비중을 차지하기 때문에 이러한 건물은 덜 매력적이 되었다.
중심가의 타운하우스 매매 및 임대 컨설턴트인 쩐황쭝띤 씨에 따르면, 특히 1군과 3군의 중심가에 있는 건물의 임대 가격은 항상 가치와 사업 효율성보다 3~4배 더 높다. 노트르담 대성당, 시 우체국, 30/4 공원 등 중심가에 있는 작은 건물도 임대료가 5억 5천만 동에서 10억 동까지이다. 이 임대료로는 아무리 손님이 많아도 사업이 수익성이 없고, 심지어 큰 손실을 볼 수도 있다. 하지만 이런 건물은 이미지 홍보 가치가 좋기 때문에 많은 대형 브랜드가 여전히 이를 수용하고 다른 지점이 손실을 메우게 된다. 재정이 충분히 튼튼하고 사업 브랜드가 있는 그룹만이 이곳의 건물을 임대할 수 있다.
많은 건물들이 임대료를 줄이는 것보다 비워두는 것을 선호하는 이유를 설명하면서, 밧동산(Batdongsan)의 사업 책임자인 딘민뚜언은 가치 평가는 종종 월별 및 연간 임대 가치에 기초한다고 말했다. 만약 100평방미터 건물이 연간 100억동에 임대된다면, 건물은 3천억 동으로 평가될 수 있는데, 이는 정상이다. 임대 가격이 낮으면, 주택의 가치는 감소할 것이다. 따라서, 도심의 타운하우스 가격은 세입자와 시장의 반대에도 불구하고 계속해서 상승하고 있다.
그러나 그는 주요 위치에 있는 타운하우스의 가격조차도 수요와 공급의 법칙을 따라야 한다고 생각한다. 타운하우스 시장은 전자 상거래 플랫폼이 폭발적으로 증가함에 따라 비즈니스 모델의 변화에 의해 강하게 영향을 받고 있다. 이전에, 중심 거리는 종종 국제 관광객과 오락 장소를 위한 장소였다. 그러나 최근에는 소비자 습관이 변화함에 따라 경제가 여전히 어렵고 관광객 수가 크게 개선되지 않았기 때문에 한 장소에 큰 비용을 지불하는 것이 더 이상 의무적인 선택 사항이 아니다.
또한, "좋은 와인은 장식을 필요로 하지 않는다"는 트렌드에 따라 전통적인 마케팅 방법도 더 다양한 형태로 대체되고 있다. 따라서 기업은 브랜드 이미지를 유지하기 위해 반드시 중앙 건물을 임대해야 하는 것은 아니다.
같은 견해를 공유하면서, DKRA 그룹의 보홍탕 부회장은 건물을 임대하는 기업은 아무리 "큰" 건물이라도 사업 이용 효율성과 브랜드 이미지 가치의 문제를 계산해야 한다고 말니다. 장기 임대를 계산하기 전에 적어도 수익은 손익을 깨거나 허용 가능한 금액 내에서 손실을 충당해야 한다. 심지어 황금 위치에도 가격 상한선이 있다. "주요 위치에 있는 건물은 항상 임대를 원하는 고객들이 있지만, 그들은 합리적이라고 생각되는 가격을 협상할 때만 임대를 할 것이다."라고 창은 말했다.
앞서 쿠시만앤웨이크필드의 보도에 따르면 베트남은 현재 세계에서 가장 비싼 임대료 상위에 2개의 거리가 있는데, 동코이(13위)는 평방미터 당 월 350달러, 짱띠엔(17위) 평방미터 당 월 300달러이다. 비록 '비싸기'는 하지만, 응우옌후에, 응우옌득케, 레로이, 민주주의 광장 등 주변 거리들도 평방미터 당 월 임대료는 180~250 달러이다.
