중국의 부동산 회사들은 일본의 GDP보다 더 큰 규모로 추정되는 산더미 같은 부채에 시달리고 있다.

*건설중인 중국 아파트 현장

 

에버그란데는 부동산 산업의 부채를 통제하기 위한 베이징의 캠페인에서 심각한 문제에 봉착한 최초의 고급 부동산 개발자이다. 하지만 그들이 마지막은 아닐지도 모른다.

 

노무라의 경제학자들에 따르면, 중국이 역사상 가장 큰 부동산 호황의 막바지 단계에 접어들면서, 산업 기업들은 총 5조2천억 달러 이상의 엄청난 부채를 떠안고 있다. 이 부채는 2016년 말에 비해 거의 두 배이며 지난해 세계 3위의 경제국인 일본의 GDP보다 높았다.

 

중국 당국은 과도한 차입금 억제에 대해 점점 더 진지해지고 있다. 그러나 부동산 시장을 파괴하지 않고, 많은 개발업자를 마비시키고, 중국 경제를 탈선시킬 수 있다는 것이 그들이 직면한 가장 큰 경제적 과제 중 하나이다. 만약 그들이 잘못되면, 그 영향은 전세계적일 수 있다.

 

고급 부동산 개발업체인 판타지아 홀딩스 그룹은 10월 4일에 만기가 돌아오는 2억6백만 달러의 채권을 갚지 못했다. 9월 말에 에버그랜드는 두 번의 채권 이자 지급을 놓쳤다. 아시아 고위험 채권 시장은 지난 주 매도 물결을 겪었다. 

 

금요일, 아시아 회사 달러 채권의 ICE BofA 지수에 있는 59개의 중국 부동산 개발업자 중 24개의 채권이 20% 이상의 수익률로 거래되는 것은 채무 불이행 위험이 높다는 것을 의미한다.

 

시장의 구매력이 떨어지고 있어 기업들은 현금 마련을 위해 주택 가격을 낮추어야 하며, 이러한 추세가 지속되면 하락세를 가속화할 가능성이 있다. CRIC의 자료에 따르면, 중국의 100대 부동산 개발업체의 9월 총 매출은 1년 전보다 36% 감소했다. 그 중에서 차이나 에버그란데, 컨트리 가든, 차이나 뱅케는 44%의 매출 감소를 보였다.

 

경제학자들은 대부분의 중국 부동산 개발업자들이 비교적 건강하다고 말한다. 베이징은 또한 소위 "레먼 붕괴 순간"을 막을 수 있는 능력과 엄격한 통제력을 가지고 있다. 9월 말, 중국은 지방 정부에 에버그란데에서 발생할 수 있는 문제들에 대비할 것을 요청했다.

 

그러나 건전한 벤처 사업에도 불구하고 개발자들이 부채를 이용하여 새로운 프로젝트에 자금을 대는 기본 사업 모델은 바뀔 가능성이 높다. 분석가들은 일부 개발자는 이 전환에서 살아남지 못할 수도 있다고 말한다.

 

중국의 일부 개발업자들은 주로 "선분양"에 의존하는데, "선분양"은 구매자들이 미완성 아파트를 선불로 구입하는 방식이다. 이러한 관행은 미국에서보다 중국에서 더 흔한데, 이것은 개발자들이 수백만 가구로부터 무이자 대출을 받고 있다는 것을 의미하며, 계속해서 확장하기는 쉬워지지만 투자자들이 실패한다면 구매자들이 아파트를 완공하는 것을 잠재적으로 방해한다.

 

중국 국가통계국에 따르면 올해 들어 8월 말까지 부동산 업계에 가장 큰 자금원은 프리세일즈와 유사한 거래였다고 한다.

 

후즈 송 폴슨연구소(시카고) 연구원은 중국이 여전히 부동산 시장의 성장 모델로 돌아가지 않을 것이라고 말했다. 대신, 그들은 "3개 레드선" 정책으로 기업 차입에 대한 일련의 제한을 유지할 가능성이 높지만, 다른 제한들은 완화될 수 있다.

 

중국이 가장 부채가 많은 부동산 개발업자들을 다루려는 계획에 대한 명확한 공개 발표를 피했지만, 많은 경제학자들은 당국이 여전히 그들에게 압력을 가할 수 밖에 없다고 말한다. 

 

정책 입안자들은 사회를 불안정하게 할 수 있는 잠재적 위험을 줄이기 위해 한때 부채와 투기로 촉발되었던 개발 모델을 개혁할 작정이다. JP모간자산운용에 따르면 베이징이나 심천의 평균 아파트는 현재 평균 가정의 연간 가처분 소득의 40배가 넘는 비용이 든다.

 

당국은 부동산 시장이 금융 시스템에 위험을 내포하고 있다고 우려한다. 그러나 그들의 사업 모델을 억제하고 부채를 억제하는 것은 거의 확실히 투자를 둔화시킬 것이다. 그 결과, 부동산 시장은 침체기를 겪고, 부동산은 지금까지 중국 성장의 가장 큰 원동력 중 하나였다.

 

부동산과 건설은 중국 경제 활동의 29%를 차지하는데, 이는 다른 많은 나라들보다 훨씬 높은 수치이다. 주택 증가율 둔화는 소비지출과 일자리에 영향을 미치면서 다른 경제 분야로 확산될 수 있다.

 

정부 통계에 따르면 작년 말 중국에서 약 65만 헥타르의 용적률이 건설 중에 있었다. 이것은 세계에서 가장 높은 빌딩인 두바이의 부르즈 칼리파의 약 2만천개의 타워에 해당한다. 옥스퍼드 이코노믹스의 계산에 따르면, 대출 규제가 적용되었을 때, 주택 건설 활동은 유행 전에 비해 13.6%로 떨어졌다.

 

8월 부동산 개발업자에게 토지를 팔아 벌어들인 지방 정부의 수입은 전년 동월 대비 17.5% 감소했다. 또한 부채가 많은 지방 정부들은 예산 수입의 대부분을 토지 판매에 의존하고 있다.

 

성장세가 더 둔화되면 은행들이 더 많은 부실채권에 노출될 우려가 있다. 무디스 분석에 따르면 6월 말 중국의 은행 대출 28조8천억 달러 중 부동산 대출 잔액이 27%를 차지했다.

 

주택 압박이 가중되면서 일부 연구자들과 은행들은 중국의 성장 전망을 하향 조정했다. 옥스포드 이코노믹스는 지난주 중국의 3분기 성장률 전망치를 종전 5%에서 3.6%로 하향 조정했다. 그들은 또한 2022년 성장률 전망치를 5.8%에서 5.4%로 낮췄다.

 

최근 몇 년간, 정책 입안자들과 경제학자들은 부동산 시장의 많은 부분이 투기에 의한 것이라고 우려하기 시작했다. 중국 가계는 해외 투자가 제한돼 있고 국내 은행 예금은 수익률이 낮다. 주식시장을 경계하는 많은 사람들은 주택에 돈을 쏟아 부었다.

 

*중국 동관의 뱅케의 모델하우스

 

개발업자들이 건설할 곳을 더 많이 사들임에 따라, 토지 판매는 GDP 성장 수치를 증가시켰다. 개발회사를 설립한 수십 명의 기업가들이 중국의 억만장자 명단에 올랐다. 중국 슈퍼리그의 16개 축구 클럽 중 10개 클럽은 부동산 개발업자들이 전부 또는 일부를 소유하고 있다.

 

부동산 재벌들은 은행뿐만 아니라 신탁회사로부터도 대출을 받았는데 신탁회사들은 저축한 돈을 자산관리 상품으로 알려진 투자에 투자하는 개인들이다. 해외에서 그들은 매력적인 수익률을 내세우며 고위험 국제 채권 시장의 주축이 되었다.

 

2020년 8월, "3개 레드 라인" 정책은 개발자들이 빌릴 수 있는 금액을 제한했다. 은행 대출과 같은 구시대적인 자금원 접근이 어렵게 되자 개발자들은 미완성 아파트에 점점 더 의존하게 된다.

 

에버그란데, 컨트리 가든, 차이나 뱅케, 수낙차이나홀딩스, 차이나리소스랜드 등의 기업 대차대조표에는 아파트 선분양이 계약상 부채로 기록되는 경우가 많다. 팩트셋 자료에 따르면, 그 회사들은 지난 6월 말까지 3년 동안 이 형태로 3천410억 달러를 모금했다.

 

일반적으로 중국의 부동산 개발업자들의 또 다른 문제는 인구가 고령화되고 있다는 것이다. 노동력은 2012년 이후 감소해 왔고, 작년에는 총 인구가 2027년에 정점에 이를 것으로 예측했다. 중국 도시 가구의 90% 이상이 이미 주택을 소유하고 있는데, 이는 세계에서 가장 높은 비율 중 하나이다. 2018년 말 현재, 주택 구입의 87%는 이미 한 채 이상의 주택을 가진 사람들에 의해 이루어졌다.

 

캐피털 이코노믹스의 줄리안 에반스 프리차드 이코노미스트는 인구통계학적 변화와 이민 감소 등을 들어 중국은 10년 안에 새로운 도시 주택에 대한 수요가 실질적으로 감소할 전환기에 와 있다고 말했다. "그래서 부동산 회사들은 위축된 파이를 잡기 위해 안간힘을 쓸 것입니다,"라고 그는 말했다.

-GMK미디어(WSJ)