CBRE에 따르면 하노이와 호치민시는 모두 주택 가격 차이와 근로자 평균 소득 면에서 싱가포르를 제치고 아시아 1위를 차지했다.
시장 조사 기관 CBRE는 최근 아시아 주요 도시의 집값과 1인당 소득 격차에 대한 보고서를 발표했다. 이 비율이 높을수록 해당 도시의 사람들은 집을 사기가 더 쉬워지고 그 반대의 경우도 마찬가지이다.
따라서 베트남의 두 큰 도시인 하노이와 호치민시는 모두 주택 가격과 1인당 소득 비율이 낮은 도시 그룹에 속한다. 즉, 이 두 도시의 사람들은 현재 소득으로는 집을 소유하기가 어렵다는 뜻이다.
구체적으로, CBRE에 따르면 하노이의 현재 아파트 가격은 평방미터당 2,600달러(약 6,600만 동)이며, 1인당 평균 소득은 연간 약 6,300달러, 소득과 주택 가격의 비율은 2.4이다.
호치민시의 아파트 가격은 평방미터당 2,800달러(약 7,100만 동)이며, 1인당 평균 소득은 연간 약 7,500달러이며, 그 차이는 2.7이다. 이 수치는 이 지역의 여러 곳보다 훨씬 낮고 비율이 1.7인 홍콩(중국), 서울(한국)은 2.3, 마닐라(필리핀)도 2.3 보다 약간 높은 수준이다.
CBRE에 따르면 베트남의 두 대도시의 주택 가격은 현재 이 지역의 많은 국가와 비슷한 수준이지만 근로자의 평균 소득은 인근 국가에 비해 훨씬 낮다. 예를 들어, 말레이시아 쿠알라룸푸르의 평균 아파트 가격은 평방미터당 약 6,600만 동으로 하노이와 비슷한 수준이지만 1인당 평균 소득은 하노이보다 4배 이상 높은 최대 2만 8,000달러에 달한다.
CBRE는 "이러한 차이로 인해 하노이와 호치민시의 근로자들은 싱가포르보다 주거 접근성이 더욱 떨어졌다."라고 말했다.
앞서 밧동산의 연구에 따르면 하노이와 호찌민시는 주택 가격과 근로자 평균 소득 차이에서 동남아시아 1위를 차지한 것으로 나타났다. 이 업체의 추정에 따르면 하노이 주민은 평균적으로 개인 주택을 소유하는 데 50년, 아파트를 구입하는 데 23년이 필요하다. 마찬가지로 호찌민시 주민은 개인 주택을 소유하는 데 53년, 아파트를 구입하는 데 24년의 소득이 필요하다. 국제통화기금(IMF)의 계산에 따르면 주택 가격은 가구 소득의 30년을 초과하지 않는 경우 합리적인 것으로 간주된다.
"일반적으로 해외 젊은이들은 집을 살 돈이 충분하려면 최대 15년, 약 10~12년 동안 일해야 하지만 베트남에서는 거의 평생인 23~25년이 걸린다."라고 밧동산의 한 전문가는 말한다.
베트남 부동산 협회에 따르면 하노이와 호치민시의 약 60평방미터 크기의 소형 아파트는 평방미터당 4,000만~7,000만 동의 공동 가격으로 약 25억~35억 동이 소요될 것으로 예상된다. 소득과 주택 가격 측면에서 베트남에서 소득이 높은 20%의 인구(월 1,300만~2,000만 동) 그룹도 주택 소유가 매우 어렵고 저소득층은 거의 기회가 없다.
건설부의 최근 보고서에 따르면 2024년 하노이의 아파트 판매 가격은 2023년에 비해 40~50%, 호치민시는 20~30% 상승한 것으로 예상하며, 일부 프로젝트는 더 높은 비율로 증가한 것으로 예상한다. 호치민시 개발연구소가 2030년까지 주택 수요를 조사한 설문조사에서 사람들의 주택 구매 재정 능력을 분석한 결과, 인기 있는 부동산 유형이 개인 주택과 아파트인 경우 호치민시에 소유하고자 하는 부동산 가치의 절반만 지불할 수 있는 것으로 나타났다.
베트남 부동산 중개업자 협회의 응우옌 반 딘 회장은 현재 가격 수준이 절반으로 낮아지더라도 중산층과 저소득층의 많은 사람들이 여전히 구매하기 어려울 것이라고 말했다. 2018년 이후 부동산 시장을 통제하는 자본 출처 및 기관과 부서의 결정과 관련된 정책으로 인해 주택 공급이 심각하게 감소했다. 한편, 주택 수요는 지속적으로 증가하여 하노이, 호치민시 등 대도시의 주택 가격이 더 강하게 상승하여 국민 소득 증가율을 훨씬 넘어섰다.
주택 가격 전망과 관련하여 딘은 대도시의 실제 주택 수요(아파트, 개별 주택)를 충족하는 부동산 상품은 제한된 토지 자금, 건설 자재를 포함한 프로젝트 개발 비용, 인건비, 특히 토지 관련 비용이 증가하는 상황에서 내려가기는 어려울 것이라고 말했다. 이로 인해 상업용 주택 소유가 그 어느 때보다 어려워지고 있다.
CBRE 베트남 드엉 투이 둥 국장은 올해 하노이와 호치민시에 약 4만 가구의 신규 아파트가 분양될 예정이며, 공급의 90%가 고급 및 럭셔리 부문에 속하며, 평방미터당 6천만 동 이상의 가격이 책정될 것이라고 말했다. 현재 상황으로는 시장이 단기적으로 주택 가격이 하락할 요인이나 여건이 없는 반면, 신규 지가표, 토지비, 인건비, 건설, 교통비 등 가격 상승 요인이 많다.
전문가들에 따르면 가격 인상을 억제하기 위한 해결책 중 하나는 인프라 투자를 늘리고 중심에서 멀리 떨어진 지역으로 인구를 분산시키는 것이다. 몇 가지 긍정적인 신호가 있었지만 구체적인 영향은 개발하는 데 수년이 걸릴 것이다.
