쿠시만&웨이크필드 베트남 총괄이사에 따르면 "베트남 부동산 시장은 성장과 발전을 위한 좋은 기반이 갖춰진 단계에 있다. 하지만 2023년은 우리가 그 상황에 주의해야 할 해가 될 것으로 예측된다. 세계 경제에서 성장하더라도 너무 낙관해서는 안 된다고 말했다.
은행 신용과 채권이라는 두 가지 중요한 부동산 자본 유입은 제한적이었지만, FDI 유입은 계속해서 밝은 지점이었다. 최근 외국인투자청 자료에 따르면 2022년 9월까지 FDI 지출은 154억 달러로 2021년 같은 기간보다 16.2% 증가했고 8개월과 비교하면 5.7%포인트 증가해 이 역시 연초 이후 가장 높은 증가폭이다.
부동산은 35억 달러 이상의 외국인 직접투자 유치 업종에서 전체 등록 투자 자본의 18.7%를 차지하며 2위를 이어갔다. 이는 전년 동기(18억 달러) 대비 2배 가까이 늘어난 수치다.
전 세계 GDP 성장률 전망치가 하락했음에도 불구하고 베트남 경제는 여전히 국내외 기구들로부터 상승하는 전망치를 받았다. 2022년 9개월 국내총생산(GDP)은 지난해 같은 기간보다 8.83% 증가해 최근 10년 사이 9개월 만에 가장 높은 증가율을 기록했다.
베트남의 물가상승률은 잘 통제되고 있으며 9개월 평균 CPI가 지난해 같은 기간보다 2.73% 증가했던 일반 수준에 비해 물가상승률이 낮은 국가군에 속하고 있다. 하지만, 올해 마지막 몇 달 동안 증가하는 인플레이션 압력은 여전히 큰 걱정거리이다.
쿠시만 & 웨이크필드 베트남 총국장인 짱부이는 "정부는 거시경제 규제 외에도 개혁을 추진했고, 여러 인프라 프로젝트를 신속하게 완료했으며, 자본과 세금을 통제했으며, 부동산 양도 강화, 제한된 토지 분할, 사회 주택에 초점을 맞췄다"고 말했다.
이번 규제는 최근 열풍 속에서도 시장이 대규모로 거품을 형성하지 않도록 도왔으며 특히 대도시에서 저소득층이 소득과 집값 격차를 해소할 수 있는 희망"이라고 말했다.
올해 7월 초부터 시행된 신용규제정책으로 시중은행 자본동원 장벽이 일부 생겨 투자자들의 아파트 사업 전개가 어려워졌다.
그 결과 3분기 신규 아파트 공급량은 전분기 대비 56% 감소해 약 4100채가 분양했다. 이중 중급 아파트가 전체 물량의 75%를 차지하고, 저렴한 아파트 16%, 럭셔리 7%, 고급 1%, 슈퍼 럭셔리 1% 등이다. 진행 중인 인프라 사업 덕분에 주로 동부 지역에 집중되어 전체 시장의 76%를 차지하고 있다.
신용통제 역시 고객에게 대출금을 지급하기 어려워져 분기에 판매와 흡수율이 감소했다. 전분기 대비 4150대가 판매됐고 흡수율은 54% 줄었다. 특히 7, 8월에는 시장 수요가 둔화되고 9월 초부터 회복세로 돌아서는 분위기다.
이번 분기의 평균 기본 가격은 평방미터당 약 2799달러(6670만동)로 전분기대비 1% 상승했다. 쿠시맨앤웨이크필드의 추산에 따르면 올 연말까지 분양하는 아파트가 4100여 채에 달하고 호찌민시 동부와 남부 지역이 시장을 주도할 것으로 보인다.
타운하우스 시장의 신규 공급 물량은 6개 프로젝트에서 450채 가까이 판매된 물량을 기록해 전분기 대비 2배, 전녕동기 4배 증가했다. 이중 총 판매대수는 270대다. 투득시는 86%의 신규 공급률로 여전히 주도적인 지역으로 주목받는 사업은 소호 레지던스, 리버스(Rivus), 클래시아(Classia) 등이다. 나머지 14%는 호찌민 서부와 남부 지역이 차지하고 있다.
평균 1차 가격은 1만2300달러/m2(2억9300만동/m2에 해당)로 QoQ가 29.7% 상승하고 YoY가 거의 두 배가 되었다. 개발자들은 이제 더 많은 고객을 유치하고 판매를 늘리기 위해 매력적인 판매 정책을 제공하기 위해 그들의 판매 행사와 판매 사무소를 이용하고 있다.
쿠시만앤웨이크필드는 호찌민시내 타운하우스의 향후 총 공급 물량이 동·서부 지역을 중심으로 9500채에 이를 것으로 추산하고 있다. 주목할 만한 프로젝트로는 글로벌 시티, 솔리나캉디엔, Zeitgeist야베 등이 있다.
호찌민시의 소매 시장은 회복되어 팬데믹 이전 시대의 성장 궤도로 되돌아갔다. 전체 시장 점유율은 쇼핑몰, 백화점, 상업 단상 누적 공급량 100만㎡의 93%에 달했다. 이 건물의 평균 임대료는 월 48.3달러/m2(110만동 상당)로 지난해 같은 기간보다 5.6% 상승했다.
새로운 소매 공급 비율은 여전히 매우 낮다. 2017년부터 2019년까지 호찌민시의 소매 시장은 연간 평균 8만m²/를 공급했다. 하지만 최근 4년간 시장은 신규 공급량을 기록하지 못했다.
그러나, 향후 소매 사업은 약 14만m²가 건설되고 있는 등 점차 증가하고 있다. 대표적인 사업으로는 2구역의 티소몰(30,000m²), 9구역의 빈콤 메가몰 그랜드파크(44,000m²), 6구역의 사트라 센터몰(24,000m²), 1구역의 IFC 원 사이공(6,647m²), 펄 1구역(32,715m²) 등이 있다.
남부 5개 핵심성(호찌민시, 동나이, 빈즈엉, 롱안, 바리아-붕따우)의 산업·물류 시장의 경우 지난해 코로나19 범유행으로 사업이 지연되면서 산업용지 공급이 지난해보다 크게 늘었다.
전체 시장의 총 누적 공급량은 2만7780헥타르에 달했으며, 이중 입주율은 88%에 달했다. 바우방 또는 VSIP III같이 호찌민시에서 더 멀리 떨어진 곳에 신규 공급이 등장하면서 3분기 평균 임대료가 148.4달러/m²/리스 기간(350만동/m2/리스 기간)에 달하는 등 지역 내 산업용지의 호가를 낮추는 데 일조했다.
기성공장과 기성창고 시장은 각각 4,321,000㎡와 4,702,000㎡로 신규 공급에 큰 변화가 없었다. 이중 공장 흡수율은 전분기 대비 7%, 전년도 대비 1% 증가해 92%에 달했다. 반면 창고 흡수율은 전분기 대비 1% 하락했고 전년도 대비는 8% 하락해 76%를 기록했다.
공장의 평균 호가는 월 4.6달러/m²/(110,000동/m²/에 해당)이며, 창고는 월 4.4달러/m²/(월 105,000동/m²/)이다.
쿠시만&웨이크필드 짱부이에 따르면 중앙은행은 일부 시중은행에 대한 신용성장 한도를 상향 조정했지만 이 신용흐름은 생산과 서비스에 우선할 예정이다. 따라서 산업부동산시장은 2022~2023년에도 견조한 성장세를 이어갈 것이며, 소비수요 정점에 힘입어 연말 명절에도 창고시장이 수혜를 입을 것으로 전망된다.
"금리 상승 가능성과 은행의 부동산 신용 통제 강화로 인해 지난 분기 부동산 시장에 변동이 생겨 2022~2023년 프로젝트 유동성, 현금 흐름 및 기업 이익에 영향을 미칠 것이다.
그러나 강력한 성장 동력과 지속적인 개혁으로 부동산 시장은 시장이 더욱 투명해짐에 따라 모든 부문에 대해 중기적으로 강세를 지속할 것이다."라고 짱부이는 논평했다.
또한 짱부이의 관점에서 볼 때, 요즘은 모두가 투자에 신중하며, 특히 고액 자산에 대해 신중하다.
"베트남의 부동산 시장은 성장과 발전을 위한 좋은 기반이 있는 단계에 있다. 하지만 2023년은 베트남은 세계 경제 상황에 신중해야 할 해가 될 것으로 예측된다. 성장에도 불구하고 너무 낙관해서는 안 된다. 올해 첫 9개월 동안의 세계 경제 발전의 그림에서, 베트남은 모든 관점과 예측에서 약간 신중해야 한다.
거의 국제 시장은 전쟁, 전염병, 인플레이션율, 금리 상승 등에 관한 많은 문제들에 대해 신중하다. 베트남에 투자하고 있는 외국인 투자자들은 저마다의 사연과 문제가 있다.
이것은 외국인 투자자들이 베트남에 대한 투자를 중단한다는 것을 의미하지는 않지만, 우리는 더 신중한 관점을 가져야 한다. 많은 강력한 펀드가 여전히 가속화되고 있고 베트남은 동남아시아 시장과 아시아 시장에서 그들의 전체 자산 포트폴리오의 투자처 중 하나이며, 아마도 그들은 여전히 그것을 고려하고 있을 것이다."라고 짱부이는 말했다.
