부동산 신용 회의는 2월 8일 아침 S중앙은행 주재로 열렸다

 

여러 은행장들은 "여유가 부족하지 않다"는 말이나 빌려줄 정책을 동시에 밝혔지만 부동산 사업에서는 시장의 유동성이 빠듯하다.

 

오늘(8일) 오전 베트남 중앙은행과의 회의에서 빈그룹, 선그룹, 흥틴, 호찌민시부동산협회(HoREA) 등 대표적인 부동산 개발사들이 17건의 권고안을 제시했다. 대부분은 채권이나 주식을 발행할 때 유동성을 위한 "출구"로 간주되는 자본 채널인 신용과 관련된 문제이다.

 

"우리는 이자 인하를 요구하지 않는다. 우리는 단지 새로운 대출에 접근하기만 하면 된다."라고 HoREA의 회장인 레홍짜우가 말했다. 그에 따르면 2023년은 유동성 확보를 위한 현금흐름 병목현상이 가장 우려되는 부동산 사업의 결정적인 해다.

 

흥틴랜드의 레쫑꾸옹 총괄이사도 관리 기관에 신용룸을 느슨하게 할 것을 권고했다. "기업이 투자하고 발전할 수 있는 자본을 확보할 수 있는 여지를 열어주어야 한다. 왜냐하면 현 상황에서 채권 보유자들은 사업의 생존 여부에 대해 매우 우려하고 있는데, 상품을 팔 수 있겠느냐"고 말했다. 

 

팜티에우호아 빈홈스 이사회 의장은 프로젝트를 예탁·합병하는 경우 상당수가 주식과 주식에 투자하기 위한 차입 활동으로 간주되기 때문에 차입 자본의 목적을 결정하는 방법을 명확히 할 것을 제안했다. 이외에도 금리 문제, 대규모 투자자를 위한 구체적인 정책, 완전 법률 프로젝트 등도 언급했다.

 

노바랜드의 대표는 은행들이 부채를 구조조정하고, 고객들을 위해 부채를 연장하고, 법적 병목 현상에 대한 해결책을 찾는 정책을 가져야 한다고 제안했다.

 

하지만 은행들은 부동산 사업과 다른 평가를 하고 있다.

 

지난해 말까지 부동산 신용 잔액은 2021년 말 대비 24% 이상 증가하며 가장 높은 성장률을 보인 지역 중 하나였다. 전체 대출에서 부동산 대출이 차지하는 비중도 21.2%로 최근 5년 새 가장 높았다. 응우옌꾹훙 은행연합회 사무총장은 "통계를 보면 부동산에 대한 신용이 쥐어짜고 있는가, 자본의 병목현상이 정말 은행 때문인가"라고 반문했다.

 

루쭝타이 밀리터리 뱅크(MB) 최고경영자(CEO)는 부동산 업계에 "여유가 부족하지 않고 금리는 항상 수용 가능한 수준의 프로그램을 보유하고 있다"고 확인했다. 그는 국면차이와 유동성 어려움은 부동산 시장의 '문제적' 구조와 기업들 때문이라고 말했다.

 

호찌민시 등 도시 고객들의 수요는 매우 높은 반면 아파트 공급은 급격히 감소했다. 이론적으로, 수요가 공급을 초과하기 때문에 시장은 번영해야 한다. 그러나 문제는 현재 공급의 80%가 하이엔드 부문에 있어 고객은 수요가 있지만 접근할 수 없다는 점이다. 은행들도 유동성 때문에 조심스럽다.

 

게다가 MB CEO에 따르면, 그 이유의 일부는 많은 사업들의 현금 흐름 관리와 계획 때문이라고 한다. 최근 3년간 개인 채권은 대규모 자본의 통로가 됐다. 그러나 자본을 조달하는 것은 너무 쉬워서 많은 기업들이 주관적이고 적절한 계획과 예측을 가지고 있지 않다.

 

MB 뿐만 아니라 시장의 상위 은행들은 모두 부동산에 신용의 여유가 부족하지 않다고 단언했다.

 

응우옌탄퉁 비엣콤뱅크 총괄이사는 지난해 은행의 부동산 신용이 17% 증가해 평균 증가율보다 높았다고 밝혔다. 산업단지, 수출가공 등 일부 분야는 대출잔액이 시대별로 증가했다.

 

응우옌호앙둥 비엣인은행 운영담당 부총재는 "부동산은 어렵다, 우리는 부동산 업체보다 걱정이 더 많다"며 은행과 부동산을 '한 배에 앉은 사람들'로 비유했다."

 

통계에 따르면, 은행 업계가 부동산에 '호의'를 베풀고 있는 것이 현실이다. 이 분야는 1571개의 사업 라인 중 하나이지만, 전체 경제의 대출 잔액의 21%를 차지한다. 나머지 1570개 직종이 전체 대출 잔액의 79%를 차지하는 '떡 한 조각'을 나눠먹고 있는 셈이다. 부동산 성장률도 높아 농업, 농촌 등 우선 분야와 구조적 비중이 거의 같다.

 

신용 룸이 부족하지 않은데, 부동산 사업자들이 대출을 받기 어려운 이유는 무엇일까요? 문제는 대부분 은행이 대출을 승인하기 위한 중요한 조건인 대출에 대한 담보인 프로젝트의 합법성에 있다.

 

레호앙짜우 HoREA 회장은 은행들이 건축 허가 신청이 때로는 많은 시간, 때로는 12개월 이상 걸리기 때문에 기업들에게 보다 유리한 조건을 만들어야 한다고 제안했다. 하지만 즉시, 은행들은 "아니"라고 말했다.

 

루쭝타이 MB 대표는 "감정 단계에서는 건축허가증을 제시할 필요가 없는 사업을 지원할 수 있지만 지출할 때는 허가증이 있어야 한다"며 사업을 지원했지만 제대로 해야 하는 절차가 있다고 말했다. 그에 따르면 현재 부동산 분야의 어려움 가운데 법적 절차의 문제가 70%를 차지하고 있다.

 

이 제안처럼 다른 지원 제안과 함께 은행 대표들은 지원과 동행이 틀 안의 메커니즘과 정책에 기초해야 한다고 말했다.

 

일부 사업은 대출 대상이지만 리스크 관리 기준을 확보해야 해 여전히 어려움을 겪고 있다는 게 은행권의 설명이다.

 

은행의 현재 자본 출처는 대부분 국민 예금에서 나오는 단기 자본이다. 다만 부동산 사업자의 차입 필요성은 주로 중장기적이다. 중장기 대출에 단기 자본을 활용하는 것은 은행들이 유동성을 확보하기 위해 철저히 통제하는 지표다.

 

금리 이야기에서 은행들은 현재의 고금리 환경이 여러 요인에 의해 발생하는데, 그중에서도 높은 투입금리가 주된 원인이라고 보고 있다. 은행연합회 사무총장은 증가된 투입 수준이 금리 공식의 다른 요소들과 결합되어 은행들이 너무 낮은 수치를 제시하는 것을 막았다고 덧붙였다.

 

비엣인은행 부총재는 부채 구조조정과 채무 재조정 제안과 함께 부동산 문제는 시장 이야기이므로 시장이 자율적으로 규제할 수 있도록 해야 한다고 밝혔다.

 

"만약 이 그룹이 확장된다면, 부채 구조와 섬유와 의류, 어업, 농업과 같은 다른 분야의 기업들은 그들을 어떻게 대우할 것인가? 둥 부총재는 "특정 메커니즘을 적용한다고 해서 공정성, 투명성의 원칙이 보장되는 것은 아니다"며 "이제 부동산 기업들이 자기구조화를 하고 자산을 매각해 재정의 균형을 맞춰야 한다"고 말했다.

 

 

응우옌티훙 중앙은행 총재는 양측의 위상차를 없애기 위해 구체적으로 어떤 경우가 대출 대상이고, 어떤 경우가 대출 대상이 아니며, 그 이유가 무엇인지를 명확히 하면서 은행과 기업이 대면 논의할 것을 제안했다.

 

사업 측면에서는 중앙은행 장이 사업계획서에서 현금흐름 관리와 적절한 투자계획에 더 많은 관심을 기울여야 한다고 제시했다. 그녀는 "어려울 때 선제적으로 대처할 수 있는지, 최대 50개 사업을 동시에 전개하는 기업들이 여기에 앉아 있다"고 말했다. 그녀의 말에 따르면 부동산은 훌륭한 자산이지만 유동성 문제가 있을 때 프로젝트를 매각하는 것은 쉽지 않다. 기업은 모든 상황에서 능동적으로 대처할 수 있도록 계산하고 예측해야 합니다.

 

또 그녀에 따르면 2월에는 팜민찐 총리와 건설부, 중앙은행, 지역 지도자들이 기업과 부동산 시장의 어려움을 해소하기 위한 방안을 모색하는 회의를 지속할 것으로 예상된다.