베트남의 부동산 시장은 매출이 감소하고 자본이 부족하며 많은 프로젝트가 중단되면서 어려운 시기로 들어섰다. 하지만 외국인 투자자들이 현재의 경기 침체로부터 이익을 얻을 준비가 되어 있는 상황에서 모든 것이 비관적인 것은 아니다.
베트남의 부동산 시장은 2019년까지 약 10년 동안 급속한 성장을 경험했다. 중산층이 경제 발전의 물결을 타고 시골을 벗어나 도시의 아파트로 몰리면서 건물들은 충분히 빨리 지어질 수 없었다. 그러나 이 모든 새로운 주택 구매자을 수용하는 데는 막대한 자본이 필요했다. 부동산 회사들은 급증하는 수요를 충족시키기 위해 은행에서 돈을 주고 수십만 달러어치의 채권을 발행했다.
하지만 이후 코로나19가 발생했고, 베트남의 주택 구매는 강세에서 하락으로 바뀌었다. 이로 인해 주택 매매가 침체되었고, 애초에 과도하게 레버리지 된 많은 부동산 회사들은 현금이 부족하고 더 이상 빌릴 수 없다는 것을 알게 되었다.
유동성 위기에 직면한 많은 기업들은 베트남 채권 시장으로 눈을 돌렸다. 이로 인해 채권 발행이 크게 증가했다. 2020년 베트남 현지 통화 회사채는 120억달러 규모였다. 그러나 2021년 말까지 그 수치는 2배 이상 증가하여 260억달러에 달했으며, 그중 대부분은 부동산 시장과 관련이 있다.
그러나 베트남의 부동산 부문에 대한 자금 조달의 성공은 오래가지 못했다. 국경 북쪽에서 중국의 두 번째로 큰 부동산 개발업자는 베트남 언론이 '빚 폭탄'이라고 부르며 베트남을 포함한 세계 시장에 대혼란을 초래했다.
에버그란데 디폴트 이후 부동산 시장 주목
2021년 말 에버그란데가 채무 불이행을 했을 때 글로벌 시장에 파문이 일었다. 거의 3천억달러에 달하는 부채를 가진 회사의 붕괴가 가져올 수 있는 피해는 베트남에서 손실은 크지 않았다.
정치적, 경제적, 구조적으로 북쪽의 이웃과 매우 유사한 베트남의 소비자, 투자자, 규제 당국은 다음과 같은 질문을 하기 시작했다: 이런 일이 여기서 일어날 수 있을까?
소비자와 투자 심리는 급격히 하락했고 베트남 부동산 부문은 규제 당국이 시스템 문제를 격리하고 시정하기 위해 노력하면서 더 많은 정밀 조사를 받고 있다는 것을 알게 되었다. 그러나 이것은 베트남이 코비드-19 대유행으로 인한 장기간의 봉쇄에서 벗어나면서 시작되었다. 대부분의 경우 최악의 대유행이 지나갔고 백신 접종률이 높았다. 거시적 차원에서 토론은 예방에서 통제로 바뀌었다. 국경을 다시 여는 것이 의제가 되었고 곧 완전한 경제 회복이 시작될 것으로 예상되었다. 하지만 러시아와 우크라이나는 전쟁에 돌입했다.
전쟁은 통화 통제를 혼란에 빠트린다
동유럽 전쟁의 결과로 베트남의 주요 수출 시장인 유럽 연합과 미국의 인플레이션이 만연하면서 베트남에는 여러 전선에서 문제가 되었다.
한편 상승하는 인플레이션은 이러한 외국 시장의 소비자들로 하여금 그들의 허리띠를 조이게 만들었다. 베트남에서, 이것은 특히 의류와 직물에서 공산품의 주문이 떨어지기 시작했다는 것을 의미했다.
문맥상 2022년에 미국과 EU는 베트남의 총수출액 3713억달러 중에서 각각 760억달러와 1090 달러로 총 1850억달러를 차지하여 거의 50%를 차지했다. 이러한 관점에서 볼 때, 주문 감소는 베트남 경제에 광범위한 영향을 미칠 수 있는 잠재력을 가지고 있었다. 몇몇 제조업체는 경기 침체에서 살아남기 위해 해고를 시행했다.
그러나 더 중요한 진전은 유럽 중앙은행과 미국 연방준비제도이사회가 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상할 움직임을 보였다는 것이다. 이는 유로화와 미국 달러를 모두 강세로 돌아서 현지 통화에 하방 압력을 가했다.
이것은 중요한 발전이었다. 베트남 동은 엄격하게 관리되는 통화이고 베트남 중앙은행(SBV)은 달러에 대해 통화를 안정적으로 유지하기 위해 노력하고 있다. 그것은 외환보유액을 사고파는 것, 신용 성장을 규제하는 것, 그리고 물론 필요에 따라 금리를 올리거나 내리는 것을 포함한 많은 메커니즘을 통해 이를 수행한다.
다행히도, 베트남 부동산 부문의 경우, 세계은행의 추산에 따르면, 2022년 초 베트남의 외환보유액은 1090억 달러 이상이다. 이는 3개월치 수입 권장량을 훨씬 초과했으며 SBV가 한동안, 어쩌면 전체적으로 금리 인상을 피할 수 있음을 의미했다.
재벌이 체포되고, 금리가 상승
하지만 세계 경제가 새로운 전쟁에 적응하면서 베트남 부동산 시장에 부정 거래 혐의와 관련된 균열이 나타나기 시작한 것은 2022년 3월이었다. 이것은 부동산 개발업체 FLC의 회장인 찐반꾸옛T의 체포로 절정에 달했다. 꾸옛에 대한 혐의는 그가 국가 증권 위원회에 알리지 않고 자신이 설립한 회사의 7480만주를 오프로드한 주식 시장 조작에 집중되었다. 이것은 경각심을 가지게 했다.
FLC는 베트남 전역의 산업, 상업, 주거용 부동산에 대한 프로젝트로 부동산 분야에서 잘 알려져 있었다. 꾸옛의 체포 소식은 투자자들을 동요시켰고 부동산 부문은 다시 한번 얼어붙기 시작했다.
이는 9월 금리 인상으로 인해 더 악화되었다. SBV는 대부분의 범주에서 최대 1%까지 금리가 인상되었다. SBV는 동을 통제하기 위해 최선을 다했지만 특히 미국의 인플레이션은 정상 범위를 벗어나 있었고 SBV는 외환보유액을 빠르게 소진했다.
회사채 시장 개편 본격화
베트남 채권 시장이 부동산 시장에서 여러 거대 기업의 사악한 활동에 자금을 조달하는 역할을 규제 당국이 면밀히 조사해 2022년 9월에 개혁의 물결이 발표되었다. 이는 법령 No. 65/2022/ ND-CP(법령 65호)에 요약되어 있다.
법령 65는 시장에 대한 여러 변경 사항을 자세히 설명했지만 세 가지 주요 개혁이 두드러졌다.
- 투자자는 '전문 투자자'로 인증을 받아야 한다. 즉, 자신이 감수하고 있는 위험을 이해할 수 있는 지식이 있음을 확인해야 한다.
- 고액채권 발행 시 신용등급을 의무화한다.
- 기업이 단순히 자본을 늘리기 위해 채권을 통해 자금을 조달할 수 있는 능력이 제거될 것이다. 대신 기업은 특정 프로젝트나 부채 구조 조정에만 자금을 사용할 수 있다.
그러나 이러한 개혁은 고귀한 만큼 너무 야심차게 이루어졌을 수도 있다. 채권 시장은 경기장을 다시 그릴 준비가 되어 있지 않았고, 옳든 그르든 이러한 개혁은 역효과를 낳았다. 채권 시장은 빠르게 정체되어 부동산 회사의 현금 흐름을 방해했으며, 이들 중 다수는 앞서 언급한 베트남의 2년 만에 첫 금리 인상과 경쟁하고 있었다.
두 번째 거물 체포
2022년 대부분 동안 부동산 부문의 불법 행위에 대한 단속이 계속되었고 가끔 한두 명이 체포되어 지역 언론에 작은 파문을 일으켰다. 그러나 2022년 10월 부동산 회사 반틴팟홀딩스그룹의 쯔엉미란 회장이 체포되면서 상황이 바뀌기 시작했다.
란은 수천만 달러에 달하는 채권 사기를 저질렀다고 주장되었지만 전국적인 헤드라인을 장식한 것은 그녀의 체포가 아니었다. 대신 반틴팟 홀딩스 그룹이 사이공 상업 은행과 연결되어 있다는 소문이 표면화되었다. 이는 부동산 부문의 어려움과 채권 시장의 어려움이 다시 한 번 공개 담론의 중심에 서는 뱅크런으로 이어졌다.
특히 이것은 SBV가 개입하여 은행을 '특별한 조사'하에 두는 일시적인 조치였다. 즉, 피해는 이미 발생했다. 베트남 부동산 부문에 대한 소비자와 투자자의 신뢰가 또 다른 타격을 입었다.
그러나 2022년 가을 베트남 부동산 부문에 대한 타격은 여기서 그치지 않았다. 북미와 유럽의 인플레이션이 계속해서 상승 추세에 있고, 동화에 대한 압력이 가중되고, 외환보유고가 속도를 내면서 하락함에 따라 SBV는 두 번째로 금리를 인상했다. 한이 체포된 지 불과 몇 주 후인 10월 25일 일부 상품의 금리가 최대 1%까지 인상되어 대출 비용이 더욱 증가했다.
경기 침체는 새해까지 계속
12월 말, 제조업 주문이 감소하고, 금리가 상승했으며, 주택 부동산 시장은 다소 침체되었다. 채권시장은 1년 전과 비교해 여전히 상대적으로 얼어붙은 상태였고, 소비자 신뢰도는 수많은 부동산 프로젝트가 무기한 보류된 채 완강히 복귀를 거부했다.
베트남의 부동산 부문은 위기를 겪었고 곧 줄어들 기미가 보이지 않았다.
통계청에 따르면 2023년 첫 두 달 동안 총 235개의 부동산 회사가 폐업했는데, 이는 2022년 첫 두 달에 비해 20% 이상 증가한 것이다.
이 시점에서 시장의 동결을 해제하기 위한 추가 조치가 필요할 것이라는 것은 분명했다. 이 모든 것을 제외하고, 외국 기업들의 전망은 현저하게 달랐다.
외국 부동산 회사에게 절호의 기회
이번 주 초, 싱가포르의 캐피탈랜드가 베트남의 빈홈즈로부터 20억달러 상당의 부동산 프로젝트를 매입하는 것을 검토하고 있다고 보도되었다. 어느 쪽도 거래를 확정하지 않았지만 인수가 성사된다면 올해 가장 중요한 거래 중 하나가 될 것이며 더 많은 거래가 있을 수 있다.
베트남 부동산 부문이 직면한 문제는 주로 주거용 부동산과 현지 기업에 국한되지만 베트남 기업과 협력하는 외국 기업은 파트너 자본의 출처와 파트너 및 공급망의 출처를 완전히 이해해야 한다. 여러 프로젝트가 보류되어 수천 명의 주택 구매자가 언제 새 집으로 이사할 수 있을지 확신하지 못하고 있다. 그 결과 부동산 부문에 대한 소비자 심리가 하락했다.
그러나 이러한 상황이 반드시 해로운 것은 아닐 수 있다. 소비자는 여전히 집을 소유하고 싶은 욕구가 있을 수 있지만 더 잘 알려져 있고 평판이 좋은 국제 브랜드를 선호할 수 있기 때문이다. 따라서 부동산 사업을 합병하거나 인수하려는 외국 기업은 이것이 절호의 기회가 될 수 있다.
베트남 시장에 진출하거나 확장하려는 기업은 현금이 부족한 국내 기업이 국제 지원을 찾고 있으며 기꺼이 할인을 제공할 수 있음을 발견할 수 있다. 그럼에도 불구하고 외국 기업과 국내 기업 모두 이 혼란이 얼마나 오래 지속될 것인지 자문해야 한다.
현재 베트남의 부동산 부문은 혼조세
세계적인 인플레이션이 안정되기 시작했고 세계 경제의 전환점이 멀지 않았을 것이다. 이것은 더 광범위한 거시 경제 안정성에 좋은 징조이다. 그렇긴 하지만 부동산 시장에서 나쁜 행위자들을 제거하려는 움직임은 좀처럼 누그러질 기미를 보이지 않고 있다.
또한 3월 5일 채권 시장 규제에 관한 새로운 법령(Decree 08)이 발표되었으며, 이는 법령 65에 명시된 채권 시장 개혁의 일부를 철회했다. 현재로서는 시장에 어떤 영향을 미칠지 확인하기 어렵지만, 지금까지는 대부분 긍정적인 반응을 보였다.
그리고 나서 부분적으로 부동산 부문의 회복을 자극하기 위해 지난주에 금리 인하가 있었다. 하지만 금리 인상을 주도하는 글로벌 요인이 완전히 가라앉았는지는 아직 분명하지 않으며, 이것이 국내 부동산 회사에게 주는 어떤 부양책도 단기적일 수 있다.
궁극적으로, 긍정적인 소비자와 투자 심리가 언제 시장으로 돌아올지 말하기는 너무 이르다는 것이다. 그 사이에 느리고 꾸준하며 신중한 접근 방식은 기업이 이러한 문제를 헤쳐나가는 데 도움이 될 것이다.
단기간의 통증은 장기적인 이득으로 이어질 수 있다
부동산 부문은 지난 3~4년 동안 큰 타격을 입었다. 그러나 처음부터 좋은 방법은 아니었다. 많은 부동산 회사는 코비드-19 이전에 과도한 부채를 지고 있었고 이러한 회사가 이동하는 엄청난 속도는 그들을 위험한 영역으로 몰아넣고 있었다.
이러한 관점에서, 코로나19와 동유럽에서의 전쟁은 해당 부문에 필요한 경종일 수 있다.
앞으로 더 지속 가능한 채권 시장과 부동산 개발에 대한 더 신중하고 사려 깊은 접근 방식이 베트남에 더 안정적인 부동산 시장을 제공할 수 있다. 이것은 전체적으로 경제의 기반을 강화할 것이고 심지어 장기적으로 더 강력하고 광범위한 경제 성장을 위한 원동력 될 수 있다.
