이유가 여기에 있다.

 

코비드-19 대유행의 부정적 영향으로 1분기 부동산 시장, 특히 하노이와 호치민 두 대도시의 공급량이 2019년 4분기에도 계속 하락세를 보였다. 지난 5년간 1분기 공급량도 가장 낮았다.

 

하노이에서는 컨설팅 및 시장조사업체 JLL베트남의 통계에 따르면 1분기 공식 아파트 분양이 12개 프로젝트에서 4,600채에 불과해 2019년 4분기보다 65% 감소했다. 공급량 감소로 시장 유동성도 위축됐다. 하노이 아파트 매매가 중급 부문이 주도해 시장 점유율 83%를 차지했다. 주로 지아람이나 롱비엔 지역처럼 외곽에 있는 아파트들이었다.

 

호치민의 경우 1분기 아파트 매매량이 1,980채에 그쳐 2019년 1분기 및 4분기 판매량의 절반 이상에 불과했고 분기 내 공급물량은 54%로 2017년 2분기 이후 최저치를 기록했다. 대부분의 거래는 코비드-19 이전의 판매 제안 프로젝트에서 이루어졌다. 저가·중급 부문은 전체 아파트 매물의 80%를 차지하며 실제 거주 수요에 부응하는 등 주도적인 행보를 이어갔다. 코비드-19를 중심으로 하이엔드 부문을 중심으로한 투자 수요 둔화가 가시화되고 있다.

 

부동산 시장의 유동성 부진의 원인은 규제 승인 절차가 장기화되고 개발자들의 분양 제안이 지연되고 있기 때문이다. 코비드-19를 막기 위한 대규모 집회 제한으로 신규 공급도 줄었다. 게다가, 대유행은 일부 사업의 건설 진행과 판매 계획을 늦추고 있다.  특히 시장 침체에도 불구하고 1분기 부동산 가격은 전분기 대비 하락하지 않았다.  가격 인하 정책을 발표한 기업도 없다. 그러나 이것은 버티기 위한 노력일 뿐이다.  특히 2차 시장의 거래에 대해서는 다음 분기에 걸쳐 가격 인하가 심화되고 신규 프로젝트 가격 오퍼에 영향을 미칠 것이다.

 

영업실적 부진

최근 다수의 건설 및 부동산 업체가 1분기 사업실적 보고서를 발간하고 있다. 지난해 프로젝트 매출로 큰 수익을 낸 빈홈스를 제외하면 대부분의 상장 부동산 업체들은 사업 실적이 저조하다.

 

건설공동주식회사 코택콘스(CTD)는 2019년 1분기보다 35% 감소한 1235억 동(1억동: 4300달러)의 세후이익을 기록했다. 1분기 총이익은 1940억 동, 5.47%의 이윤마진(Profit Margin)으로 지난해 1분기 이윤마진은 6.43%였다.

 

닷산그룹(DXG)도 1분기 연결재무보고서를 발표했는데 모회사의 매출 60% 감소와 세후이익이 각각 78% 감소한 6020억 동과 675억 동을 기록했다. 작년 1분기 55%의 점유율과 비교했을 때 아파트와 토지매출은 97%나 급감했고, 총매출에 가장 적은 기여를 했다. 

 

빈증성 대형 프로젝트 개발을 준비 중인 팟닷부동산(PDR)의 올 초 사업은 매우 부진하다. 1분기 매출과 서비스 매출은 6290억 동에 그쳐 지난해 1분기에 비해 거의 1조 1천억 동 감소한 것으로 나타났다.

 

투자공동주식회사 LDG(LDG)가 가장 큰 수익 하락을 기록했다. 1분기 순이익은 지난해 같은 기간의 3130억 동과비교하면 660억 동에 불과했다. 세후이익은 지난해 1분기 1,200억 동 이익의 1.1%인 14억 동에 불과했다.

 

전반적으로 부동산 기업의 수익 부진 원인은 공급 부족 외에도 고객들이 코비드-19로 인해 접촉과 거래를 기피했기 때문이다. 사회적 거리제한 규정으로 인해 건설회사들은 일부 지역에서의 작업을 중단해야 했고, 노동자들은 해고되어 그들의 사업에 영향을 미쳤다.

 

채무 문제

사업전망이 좋지 않을 때 부동산 기업의 부채 리스크가 나타났다. 2018~2019년 자본출처 통계에 따르면 부동산 기업이 갚아야 할 채무가 불어나기 시작했다. 

 

관측 표본 13개 기업(VIC, VHM, NVL, BCM, FLC, DXG, KDH, SNZ, NLG, PDR, DIG, HDG, LDG)이 2019년 4분기말까지지불해야 할 총 부채는 연초 대비 46%, 188조 동이 증가한 590조 동(1조동: 4300만 달러)을 넘었다. 

 

단기 부채는 381조 동으로 66% 또는 151조 동이 증가했다. 장기 부채는 24% 증가한 210조 동 이상이다.

 

절대치 상승 외에도 부동산 기업의 부채비율도 커졌다. 2019년말까지 부채비율은 하도그룹(HDG)이 최대 3.21로 가장 높았다. 4분기 연결재무보고서에 따르면 미지급채무는 10조2118억 동 이상이다. 이자 미지급 차입금은 5조 8200억 동으로 미지급 부채의 가장 큰 비중(57%)을 차지했다.

 

하도에 이어 부채비율 2.39의 빈그룹(VIC)이 뒤를 잇고 있다. 한편 금융 레버리지가 낮은 일부 기업의 경우 깡딘 주택 투자 무역(KDH) 0.72, 남롱투자(NLG) 0.74, 투자기업 LDG 0.87 등은 비율이 낮다.

 

코비드-19로 인한 판매 부진과 함께 대규모 대출과 신용 강화는 곧 일부 금융에 약한 부동산 기업들의 아킬레스건을 노출시킬 것이다. 만약 전염병이 다시 복잡한 전개를 보인다면 대량 채무 불이행의 위험은 분명히 발생할 것이다.

-출처:사이공타임스