건설부에 따르면 고급주택 제한안은 COVID-19에 따른 저유동성과 중고가 부동산 공급과잉, 저렴한 가격의 공간부족 등으로 인한 부동산 시장이 처한 어려움을 감안한 것이다.

 

1평방미터당 2,500만 동(1,000달러)를 초과하는 중·고급 부문의 주택 수요는 전체의 20~30%에 불과하며, 저렴한가격의 주택 수요는 시장 수요의 70~80%를 차지한다.

 

총 투자 자본이 4조 8천억 동(2087억 달러)에 달하는, 전국적으로 4,400개 이상의 새로운 주거 및 도시 개발 프로젝트가 있다. 이 중 재고자산의 가치는 3월 말까지 104조 동(45억 달러)이다.

 

PropNex Realty Vietnam의 공동 설립자 겸 상임이사인 아이단 위(Aidan Wee)는 이 제안이 올바른 방향으로 나아가는 한 걸음이며 부동산 분야의 재원을 리디렉션하고 개발자들의 개발 역량을 더 잘 활용하도록 도울 것이라고 믿었다. 그는 VIR에 "이는 부동산 시장의 지속가능한 발전에 중요한 도시 인구의 실제 수요에 부응하기 위해 적당한 가격의 주택 공급을 촉진할 것"이라고 말했다.

 

손김랜드의 앤디 한석정 대표도 "대부분 시장에서 공급이 수요를 크게 밑돌면서 중저가 부문에서 공급을 늘리려는 정부의 노력이 잘 됐다"고 말했다. 그는 가격이 공급과 수요, 특히 중저가 시장에서 정부가 개발자들에게 인센티브를 주고 개발 주기가 단축될 수 있도록 승인 과정을 용이하게 함으로써 중요한 역할을 해야 한다고 했다.

"정부 통제하에 있는 땅덩어리가 많다. 그는 "저렴한 아파트와 중저가 아파트에 배정할 수 있다면 공급량이 다소 짧은 순서대로 증가될 수 있다"고 말했다.

 

그러나 위(Wee)에 따르면 올바른 방향으로 나아가는 단계지만 제안 자체가 실효를 거두지는 못할 것이다. "더 포괄적인 법적 프레임워크가 건설부에 의해 개발되어야만 대량 주거를 지원할 수 있다. 재경부는 또한 저렴한 주택 부문의 투기를 억제하기 위한 정책을 도입하고 개발자들에게 더 많은 사업을 추진하도록 장려하기 위한 새로운 인센티브를 제공할 수 있을 것이라고 그는 말했다.

 

선의의 표현일 수도 있지만, 개발자들이 더 나은 편의 시설과 생활 환경을 가진 고급 주택에 대한 수요가 여전히 있기 때문에, 프리미엄과 고급 주택 분야를 제한하여 개발자들이 적당한 가격과 중간 가격 부문에 집중하도록 하는 것은 전적으로 타당하지 않을 수 있다.

 

위(Wee)는 "이들 부문에 공급을 의도적으로 제한하는 것은 수급 불균형을 야기하여 서로 다른 부문에 걸쳐 가격을 크게 확대하고 부유한 사람들을 위한 프리미엄과 고가품이 개발되지 않을 것"이라고 덧붙였다.

 

손김랜드 한 대표도 "더 나은 프로젝트를 감당할 수 있는 베트남 중산층 인구가 빠르게 증가하고 있고, 일하거나 부동산 투자를 위해 이곳에 온 해외 바이어들의 수요도 꾸준하기 때문에 중고가 상품을 제한하는 것은 시장에 도움이 되지 않을 것"이라고 설명했다. 한편 많은 사람들은 공급이 동결된 상태에서 수요가 계속 증가할 것이기 때문에 제한적인 공급이 영향을 받는 부문의 가격을 상승시킬 것이라고 우려할 수 있다. 

 

JLL 베트남의 스테판 와이어트 대표는 지난 몇 년간 주택 부문은 발전해 왔으며 하노이와 호치민 두 주요 도시 모두 상당량의 중·고급 아파트가 새로 시장에 진출했다고 말했다. 그는 고려해야 할 핵심 요인은 주거용 아파트의 총 공급이 매우 낮은 저변에서 나오고 있으며, 특히 다른 동남아 도시와 비교했을 때 인구 대비 아파트 비율이 여전히 낮다는 것이다.

 

동시에, 도심과 가까운 곳에 있는 땅을 찾는 것은 믿을 수 없을 만큼 어려워졌다. 이로 인해 땅값이 인위적으로 높은 수준으로 올라섰고, 이는 결국 주거용 아파트의 가격을 끌어올린 것이다. 게다가, 시장은 최종 사용자들을 위해 더 저렴한 주택으로 초점을 옮겨야 할 필요가 있다. 그러나 이는 가용 토지가 많아지고 땅값이 더 싸질 때만 달성할 수 있다. 와이어트는 시장이 재조정하고 실물 수요와 모든 부문의 균형에 초점을 맞출 필요가 있다고 덧붙였다.

 

한편 아시아 뱅커스 클럽의 데미안 성 영업부장은 VIR에 베트남의 대유행과 싸운 낙관적인 결과를 가지고 부동산 시장은 크게 변동이 없어야 한다고 말했다. 그러나 부실자산을 노리는 투자자들은 그렇지 않다는 것을 증명한다.앞서 투자한 사람들의 경우 올해 들어 현재 재고나 신규 사업에 대한 관심이 높아지는 등 고급 공급이 제한되면서 부동산 가치가 상승할 것으로 보인다. 이는 호치민시와 하노이 모두 좋은 개발 물량이 한정돼 있어 2차 외국인 쿼터 시장도 활성화할 것으로 보인다. 그는 "하지만 당분간 새로운 프로젝트가 없을 것이라는 게 나쁜 점"이라고 말했다.

 

전문가들은 고급 부문을 제한하는 대신 베트남 정부가 개발자들이 중저가 주택에 투자하도록 장려하기 위해 더 많은 인센티브를 발행할 것을 제안했다.

-VIR