부동산 신용경색은 부동산 시장의 수급 모두에 영향을 미칠 것이다. 전문가들은 수급이 맞지 않을 때 시장이 얼어붙을 수 있다고 우려한다.

 

정부 보고서에 따르면 수년간 부동산 신용잔고는 늘 증가했지만 증가폭(2018년 26.76%에서 2021년 15.37%로) 감소해 전체 미상환 대출의 약 19~20%를 차지했다. 주택 부문의 신용 잔액이 항상 가장 높은 비율을 차지한다.

 

그러나 베트남 국가은행은 최근 부동산 투자나 사업을 포함한 잠재적으로 위험한 부문에 대한 자금 지원을 강화하도록 신용 기관들에게 지시했다. 이 정책을 시행하면서 일부 시중은행들도 부동산 대출 제공을 중단하겠다고 밝혔다.

 

사빌스 하노이 금융 컨설팅 및 평가 부서의 응우옌티홍반 부국장은 이 문제에 대해 신용 통제가 현재 부동산 시장의 뜨거운 성장을 제한하기 위한 일시적인 해결책이라고 말했다. 그러나 장기간 지속되면 시장 성과에 부정적인 영향을 미칠 것이다.

 

특히 신용 압박의 직접적인 영향을 받는 두 가지 주요 대상은 프로젝트 투자자와 주택 구매자이다. 이들은 또한 시장의 수요와 공급을 나타내는 두 가지 객체이다.

 

비즈니스 측면에서는, 반에 따르면, 금융 레버리지의 사용은 부동산 프로젝트를 배치하고 건설하는 데 효과적인 도구라고 한다. 따라서, 대출 자본이 조여지면, 프로젝트가 지연되어 사회에 낭비를 초래하고, 환경이 나빠지며, 건설, 건축 자재 또는 인테리어와 같은 다른 관련 산업에도 영향을 미칠 것이다. 또 아직 공사가 끝나지 않은 사업이 많을 때는 시장 공급도 줄어들 것으로 보인다. 

 

주택 구매자들에게 부동산은 귀중한 자산이다. 실제 수요가 있지만 자금력이 충분하지 않은 주택 구매자도 신용기관 대출이 필요할 것이다. 따라서 전문가 사빌스는 신용경색을 강화하면 실제 주택 수요가 있는 사람들의 대출에 접근할 수 있는 능력이 줄어들 것이라고 말했다.

 

수급이 맞지 않을 때 부동산 부문은 시장이 얼어붙거나 은행의 부실채권 등의 상황을 겪을 수 있다. 현재 부동산 업계는 신용경색 등 여러 가지 요인에 의해 영향을 받고 있어 단기적으로는 시장이 둔화될 수 있지만 장기적으로 시장이 건전하게 발전하기 위해서는 정부기관 이외의 전략과 도구가 필요할 것"이라고 그녀는 말했다.

 

▼사빌스 하노이 응우옌티홍반 부국장

 

이 전문가는 또한 세 가지 해결책을 제시한다. 첫째, 신용을 강화하는 대신, 시중 은행들은 프로젝트 투자자와 주택 구매자 모두에게 대출에 접근할 수 있는 그룹을 엄격하게 통제할 수 있다.

 

구체적으로, 은행은 투자자의 평판과 능력을 평가해야 한다. 동시에, 이 자본을 사용하는 부동산 프로젝트의 질과 재정 성과도 면밀히 조사되어야 한다. 거기서부터 은행은 프로젝트가 제때 시행되고 대출금과 원금을 갚기에 충분한 현금흐름을 확보할 수 있다. 

 

또 대출 취급 과정에서 발생하는 위험을 피하기 위해 신용기관도 주택 구매자의 목적과 금융능력을 점검할 필요가 있다.

 

둘째, 재산세는 장기적으로 시장을 안정시키는 도구가 될 것이다. 베트남의 부동산세는 매우 낮아 국가 토지 가격표에 따르면 약 0.03%/년에 불과하지만, 다른 나라에서는 이 수치가 토지의 시장가치를 기준으로 1-1.5%/년에 불과하다. 

 

조세정책을 연구하는 기관인 조세재단이 제공하는 자료에 따르면 미국의 평균 부동산 세율은 부동산 순자산의 1% 안팎으로 떨어진다. 따라서 부동산 소유가 크고 많을수록 연간 세율은 그만큼 커진다. 이는 부동산 투기를 막고 실수요자에 대한 부동산 공급을 규제하는 데 도움이 될 것이다.

 

마지막으로, 해결해야 할 또 다른 중요한 요소는 부동산 거래의 투명성이라고 사빌스는 말했다. 현재 시중에 나와 있는 부동산 거래 가격을 파악할 수 있는 공식 자료는 부동산 중개인 팀을 통해 정보를 알아본 것 외에는 없다. 그러나 누구도 이러한 정보 출처의 품질을 보증하거나 검증할 수 없다. 

 

미국 시장 내 부동산 매매사이트에서 주택 구입자는 토지 면적, 건축면적, 층수 등, 침실, 욕실 수, 부동산 거래내역, 주변 유사거래 가격, 현재 예상 매매가 정보를 모두 열람할 수 있다.

 

그 외에도 주변 환경(치안, 침수), 공공시설(학교, 병원, 쇼핑몰)도 점검할 수 있다. 특히, 해당 부동산의 호가에 대한 정보는 모든 다른 웹사이트에서 동일한 가격이 될 것이다. 거기서부터, 주택 구매자들은 집을 사기 위한 결정을 내리기 전에 가장 완전한 정보를 얻게 될 것이다. 이와 함께 정보의 투명성은 부동산 시장이 투기 위험을 피하고 시장에서 가상 가격을 창출하는 데 도움이 될 것이라고 그녀는 말했다.

 

이 전문가는 부동산 신용을 긴축하기로 한 결정이 시장의 수급 모두에 일정한 영향을 미칠 것이라고 말했다.

 

이는 곧 시행될 부동산 사업의 지연으로 이어질 가능성이 높다. 따라서 당국과 신용 기관들은 부동산 시장의 건전한 성장을 위해 신용 성장을 통제할 수 있는 적절한 해결책을 마련할 필요가 있다.

-GMK미디어