호찌민시에서는 약 5만채의 아파트가 있는 수십 개의 아파트 프로젝트가 완료되어 수년 동안 사용되고 있지만 지금까지 주택소유권증명서(핑크북)를 발급받지 못해 주민과 투자자 모두 어려움을 겪고 있다.

 

렉싱톤레지던스(투득시시 안푸워)에 거주하는 디에우안 씨는 2015년 이전에 이 프로젝트에서 아파트를 구입했지만 지금까지 핑크북이 발행되지 않고 있다고 말했다. 1000채 이상의 아파트가 있는 프로젝트로 아파트를 양도한 후 투자자는 계약 금액의 99%를 회수했다. 규정에 따르면 아파트를 인수한 지 1년 만에 투자자는 입주자를 위한 핑크북을 발급해야 한다. 그러나 7년이 지난 지금도 당국에 도움을 요청하고 있지만 여전히 핑크북은 나오지 않고 있다.

 

2021년 초 호찌민시 천연자원환경국(TNMT)이 핑크북을 발행 자격이 있다는 문서를 발표하자 사람들은 흔쾌히 응모했다. 그러나 2021년 말까지 토지관리청은 투자자가 재정상의 의무를 이행하지 않아 핑크북이 발행되지 않았다고 답변했다.

 

한편, 프로젝트 투자자는 핑크북을 위해 국가의 요청에 따라 세금을 내기로 합의했는데, 심지어 사업체는 선불 의향이 있지만 당국이 처리하지 않고 있다. 디에우안 씨는 "현재까지 성과가 없어 많은 주민들이 답답해 하고 있다"고 말했다.

 

▼아파트 4S 린동 주민들이 핑크북 등 여러 가지 현안을 담은 현수막을 걸었다.

 

4S 린동 아파트(투덕시 린동구)도 비슷한 상황이다. 이 아파트 관리 이사장인 쩐티탄로안은 이곳이 건설부에서 2018년 8월부터 검사를 받고 사용되기 시작한 4개의 아파트 단지라고 말했다. 다만 2014년부터 2017년까지 투자자가 해당 아파트를 주민들에게 넘겼다. 2~3년 전 주민들은 핑크북과 다른 많은 것을 요청하는 현수막을 걸어났다. 론은 "당국에 600건 이상의 신청서를 보냈지만 지금까지 해결되지 않았다"고 말했다.

 

사이공게이트웨이 아파트(투득시 히엡푸구)에 거주하는 가구들은 2019년 투자자인 히엡푸랜드사로부터 주택을 공급받았지만 그 이후로 투자자는 고객들에게 핑크북을 건네지 않았다. 투자자와 당국에 대한 주민들의 권고는 지금까지 성과가 없었다.

 

힘람푸안 프로젝트(투득시)에서는 힘람부동산합작주식회사가 투자한 아파트 1029가구가 2018년부터 넘겨졌지만 여전히 핑크북을 받지 못하고 있다. 아파트 차고지 지하 1천㎡가 넘는 토지에 대한 평가액이 투자자가 부담해야 할 금액으로 평가되지 않았다는 이유에서다. 득카이 아파트(7구군 애라타운)는 1만 채가 넘고, 7년 넘게 주택을 배정받았지만 사업 시공 시 투자자의 실수로 핑크북 발급 절차가 아직 완료되지 않은 아파트가 수천 채에 이른다.

 

투자자들은 걱정한다.

 

게이트웨이타오디엔 아파트(투득시 타오디엔구)의 주민들은 2018년 4월부터 계약금 95%를 부담하며 주택을 공급받았을 때도 같은 상황이지만 아직 핑크북을 발급받지 못했다. 프로젝트는 지하의 면적을 초과하는 연단 면적을 가지고 있다. 프로젝트 투자자는 당국이 고객에게 핑크북을 발행할 수 있도록 토지이용부담금을 추가로 내겠다고 서면으로 수차례 요청했지만 받아들여지지 않고 있다.

 

민탄 아파트(7군 떤꾸아지구)는 2008년부터 사용되기 시작해 지금까지 아파트 소유자들이 돈을 모두 냈음에도 핑크북을 받지 못했다. 부이옥민 민탄회사 이사는 주거용지나 상업용지를 결정하는 데 혼선이 빚어져 주민을 대상으로 한 핑크북 발행 신청이 꼬였다고 전했다. 호찌민시와 7군의 지도자들은 해결하기 위해 많은 회의를 열었지만 성과가 없었다. 민씨는 호찌민시 천연자원환경부가 조만간 관련 절차를 마무리해 입주자를 위한 핑크북을 신청하라고 제안했다. 연기는 아파트의 상업적 가치를 떨어뜨리고, 사고, 팔고, 양도하고, 은행 대출을 받고 싶을 때 어려움을 겪게 한다.

 

홍틴그룹은 지금까지 오랜 기간 아파트를 인도했음에도 법 조항상 미흡한 점 때문에 핑크북이 아직 발행되지 않은 사업이 많았다. 홍틴그룹의 쩐꾹둥 차장은 13개 사업에서 핑크북이 발행되지 않은 아파트는 8791가구로 대부분 토지사용료 결정에 문제가 있다고 밝혔다. 이러한 병목현상은 현재 호찌민시 천연자원 및 환경부에 있다. 둥씨는 라비타가든 아파트(투득시)를 예로 들며 2015년 말부터 지가 감정 절차가 시행되자 천연자원환경부가 4차례에 걸쳐 호찌민시 지가 감정위원회에 지가 계획서를 제출했으나 아직 승인되지 않았다고 밝혔다.

 

계수 K.를 적용해야 한다

 

레호앙짜우우 호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장은 지금까지 20년 이상 토지사용료를 내지 않은 사업이 있어 핑크북을 발행할 수 없다고 말했다. 구매자를 위해 호찌민시는 이 문제를 해결하기 위해 기업 및 사람들과 많은 대면 회의를 가졌지만, 그 작업은 여전히 교착 상태에 빠져 있다. 한 가지 공통점은 천연자원환경부에 핑크색 도서 발급을 위해 제출한 서류들이 해결이 매우 더디다는 점이다.

 

아파트 핑크북 발행이 늦어지는 이유는 토지사용료 결정의 어려움 때문이라고 그는 전했다. 최근 지가감정위원회가 호찌민시 인민위원회에 토지이용료 산정방식을 제안한 바 있어 지가조정계수(K계수)를 적용해야 한다. 이 계수 K를 적용할 수 있다면 3~5년이 걸리는 토지이용료 산정은 10~15일 근무일에 불과하다.

 

이는 2014년 정부 법령 제44조 제18조 2항 개정과 관련이 있다. HoREA는 정부가 지방여건과 K 계수에 적합한 지가표를 발행할 수 있는 전권을 지방에 줄 것을 권고하고 있다. 이것들이 승인되면 토지사용료 산정이 신속하게 시행될 것이다. 이후 아파트에서 핑크북 발행하는 작업도 오늘보다 훨씬 빨라진다.

 

호찌민시 천연자원환경국장 응우옌또안탕은 2022년부터 2025년까지 이전 기간에 지어졌지만 아직 핑크북이 발행되지 않은 미해결된 아파트 5만채를 시가 완전히 해결하겠다고 밝혔다.

 

호찌민시 변호사협회 쩐득푸엉 변호사는 칙령 91/2019/ND-CP에 따른 핑크북 발행 절차 지연에 대한 투자자의 최대 벌금은 10억동이라고 밝혔다. 하지만 이 벌금은 억지력으로는 충분하지 않다. 따라서, 다른 더 강력한 제재를 추가할 필요하다고 밝혔다.