부동산 시장의 낙관적 수준이 낮아지고 있고 연말 가격 인상에 대한 투자자들의 신뢰는 더 이상 확실치 않다.
브이엔익스프레스의 기록을 보면 많은 투자자들이 연초 공격(신속매수)에서 연말에는 방어(매수 지연 및 대기)로 전략을 바꾸는 경향이 있다. 4월부터 8월 초까지 부동산 시장의 여러 변수가 악화 조짐을 보이는 상황에서 자산가격이 하락할 것을 우려하기 때문이다.
니엔씨는 호찌민시와 그 주변 지역의 부동산 시장에 15년간 투자했으며 230억동을 투자하여 토지, 타운하우스, 골목 등의 많은 거래를 통해 여러 번 수익을 성공적으로 가져갔다고 말했다. 하지만 연초부터 그는 투자 포트폴리오를 재구성하기 위해 몇 가지 상품을 출시했다.
이 기간에 낮은 이자를 받아들이겠다는 게 니엔씨의 전략인데, 신용 통제의 예측할 수 없는 영향으로 시장이 어려워질 것을 우려해 현금흐름을 *보텀피싱 대기용으로 활용하겠다는 것이다. *주가가 바닥(bottom)에 떨어진 상태의 최저가를 노려 주식을 매수한 후 반등세가 오면 파는 저점매수 투자 기법을 말한다. 투자 대상은 주로 기업의 가치보다 주가가 심하게 떨어졌거나 매도세가 과한 것으로 보이는 종목이다.
그는 유동성이 약할 때는 누구나 자금난을 해결할 현금이 필요한데, 이때 자산가격이 급격히 조정될 수 있다고 말했다. 니엔씨는 "예상치인 50%보다는 낮지만 현재 35%의 자본흐름을 회복했지만, 현재 방어할 현금을 보유하는 것이 자산에 모두 매몰하는 것보다 더 안전하다"고 공유했다.
이와 비슷하게 호치민시 동서부 지역을 전문으로 하는 부동산 투자자인 민씨는 현재 시장을 뒷받침할 만한 긍정적인 정보가 없다고 말했다. 은행들이 신용을 통제하거나 대출 여력이 떨어진다는 사실부터 하락세에 있는 유동성까지 모두 부동산 시장에 해롭다. 많은 투자자들이 매물을 이용했지만 유동성이 약해 기대에 미치지 못했다.
"현재, 많은 사람들이 팬데믹 발생 당시 낙관적이었던 것처럼 자산 가격 상승 전망에 대해 같은 불안과 불확실성을 공유하고 있다. 올해 말 자산가격 하락 파동까지 우려된다." 민씨가 말했다.
쿠시만앤웨이크필드는 최근 보고서에서 호치민시의 주택시장이 주거래은행의 신용규제 움직임에 영향을 받았다고 확인했다. 많은 은행들이 투기와 가격 인플레를 제한하기 위해 부동산 대출의 지출을 줄이기 시작한 4월 초부터 시장에서 많이 언급되는 키워드 '신용긴축'이라고 밝혔다.
신용거래가 어려워 개인투자자들이 돈 내려놓기를 더 주저하는 상황, 특히 타운하우스, 빌라 등 고액 상품들이 전분기 대비 매매비율 하락으로 이어지고 있다. 또한 자금력이 있는 기업 및 유휴 자금을 사용하는 투자자(금융 레버리지에 의존하지 않음)의 영향을 덜 받을 것으로 예측한다.
현재 대부분의 개발자는 판매율을 높이기 위해 후원은행에서 신용한도에 맞춰 결제조건을 조정해 구매자에게 유리한 조건을 만들었다. 이번 사태는 개인투자자뿐 아니라 기업이나 부동산 투자자들조차 현금흐름을 회수하기 위해 빨리 팔아야 할 필요성이 있음을 보여준다.
경제전문가 딘테히엔은 최근 하락세를 보이고 있는 부동산 가격을 주제로 한 토론에서 이제 주은행이 영향을 미치고 있는 부동산 신용자본을 통제하려는 움직임을 보였다고 분석하기도 했다. 자본에 갇힌 투자자들은 점차 '부동산 가격이 계속 오르고 있다'는 믿음을 잃기 시작했다. 투기꾼, 단기 투자자들은 유동성 부족으로 망설이고 있는 반면 시장에 정통한 장기 투자자들은 단지 관찰만 하고 있을 뿐 가격이 더 떨어질 수 있다고 믿기 때문에 참여할 준비가 되어 있지 않다.
밧동산(Batdongsan)이 베트남 시장 1000명을 대상으로 실시한 소비자심리지수 보고서는 부동산 시장 참가자들이 연초에 비해 낙관적인 수준이 낮아진 것으로 나타났다.
이 보고서는 시장 만족도, 주택 구입 능력, 시장 상황, 주택 대출 금리, 정부 정책, 향후 부동산 가격 등 여러 요인을 언급하고 있다. 그다지 긍정적이지 않다. 향후 부동산 가격 상승 가능성(22포인트 하락)과 현 정부 정책(9포인트 하락)에 대해서는 소비자 낙관이 가장 많이 떨어졌다.
구체적으로, 응답자의 14%는 정부의 정책을 긍정적으로 평가했고, 19%는 부정적으로 평가했다. 한편, 위 설문조사에 대한 응답자 대다수는 이러한 가이드라인과 정책이 시행되기까지 시간이 더 필요하기 때문에 집값 규제에 좋은 영향을 미칠지는 아직 명확하지 않다고 말했다.
올해 상반기 자료를 보면 향후 1~5년 내 부동산 가격 상승 가능성이 57포인트로 가장 높게 평가되는 요인 중 하나라면 하반기에는 이 요인이 35포인트로 줄어든다. 즉 부동산 가격이 급격히 오를 것이라고 믿는 응답자는 35%에 불과했다.
레바오롱 밧동산 전략본부장은 부동산 가격이 계속 올랐다가 이미 높은 가격대를 유지하고 있는 상황에서 소비자들이 더 이상 가격이 크게 오르지 않을 것으로 기대하는 것은 이해할 수 있다고 말했다.
전문가 딘테히엔은 또한 지난 몇 달 동안 2차 시장의 자산 유동성이 감소할 조짐을 보였다고 덧붙였다. 인기 할인율은 10% 안팎이지만, 가상 열풍으로 뜨겁던 곳은 가격을 20%가량 낮췄다.
호치민시와 같은 선진시장에서는 기회비용(저축금리 기준)의 평균 5%의 손실이 발생하는 원가로 매도하는 현상이 유행하고 있다. 이전에는 가상 열풍이었던 일부 시장은 현재 유동성을 완전히 잃었다. 시장이 적극적으로 가격을 인하하지 않고 조용히 물건을 방출하는 움직임에 그쳤는데, 2차 시장에서 흔히 협상되는 가격 인하폭은 10% 정도였다.
"2021년 주택가격은 비싸지만 지금은 예상대로 차익을 챙기기 매우 어렵기 때문에 많은 경우 물량을 배출하기 위해 기대이익률이 줄어들 것이다. 히엔씨는 "호가가 크게 떨어지지 않을 수도 있지만 협상 과정에서 당사자들이 자금력이 있어 매도자가 현금흐름을 회복해야 한다면 종가는 더 떨어질 수 있다"고 말했다.
