최근 5년간 하노이와 호찌민시의 1차 아파트 가격은 각각 연평균 7%, 11% 상승했다. 반면 양 시장의 주택은 가격 상승률이 각각 14%, 21%로 더 높았다.
CBRE의 통계에 따르면 2022년 상반기 6개월 동안 부동산 시장은 코로나19 확산으로 인해 2년 동안 조용했던 이후 일정한 회복세를 보이고 있다. 특히 시장에서는 고가·중가 아파트가 급부상하는 반면 저렴한 아파트는 거의 사라졌다. 그 변화와 함께 부동산 가격은 계속해서 새로운 정점을 세웠다.
이에 따라 2022년 상반기 6개월 새 아파트 공급은 고가 부문을 앞세워 점차 회복세를 보였다. 정점을 찍은 후 2020년부터 현재까지 많은 전염병 및 법적 요인으로 인해 시장에 대한 아파트 공급이 감소했다.
2022년 상반기 공급은 여전히 저조하다. CBRE는 하노이 시장이 약 8천 가구를 출시할 것으로 추산하고 있다. 호찌민 시장은 약 1만6천 가구로 2021년 전체 공급량을 뛰어넘는 회복세가 좋다.
부문별로 보면 고급 아파트가 완전히 압도적이다. 하노이에서는 최근 몇 년간 중급형 아파트가 항상 전체 시장 공급량의 약 65~70%로 높은 비중을 차지하고 있다. 하지만 최근 2년 사이 고급 명품 공급이 늘어 현재 전체 공급량의 약 60%를 차지하고 있다. 호찌민시의 경우 고급 아파트가 정기적으로 전체 시장 공급량의 85~90%를 차지하고 있어 이 비율은 하노이 보다 더 높다.
반대로 알뜰 아파트의 등장은 갈수록 희박해지고 있다. 올해 하노이에는 저렴한 아파트가 없다. 호찌민에서는 최근 3년 사이 저렴한 아파트가 사라졌고 CBRE는 향후 3년 안에 다시 나타나지 않을 것으로 전망하고 있다.
신규사업 지역과 관련해서는 하노이에서는 이전 사업들이 도시 서쪽에 집중됐다. 다만 2022년부터는 공급량이 도시 동부로 이동하기 시작해 2022년 초부터 현재까지 약 63%가 공급되고 있다. 호찌민에서는 여전히 부동산 공급의 83%가 가장 활기찬 지역인 투득시에 집중되어 있다.
두옹투이둥 CBRE 베트남 수석 이사는 신규 공급이 중·고급 부문에 집중되면서 아파트 1차 가격이 큰 폭으로 올랐다고 말했다. 하노이에서는 지난 5년간 평균 가격 상승률이 7%/년 상승했으며, 호찌민시에서는 11%/년 상승률을 보이고 있다.
"공급이 제한되어 부동산 상품의 흡수율이 매우 높다. 하노이 시장에서는 올 상반기 분양 물량이 신규공모를 웃돌았다. 흡수율은 약간 감소했지만 70-75%로 여전히 높다. 그는 "흡수율 감소는 가격이 너무 비싼 고급 포지셔닝 제품이 사업지와 '부적절'할 수 있다는 이유에서 비롯된다"고 말했다.
CBRE 대표는 아파트 시장을 전망하며 3년 동안 공급이 부족한 관계로 하노이와 호찌민 모두 상품 공급이 매우 풍부해질 것이라고 말했다. 지금부터 2025년까지 개발자들은 시장에 내놓은 새로운 프로젝트를 출시할 것이다. 가격은 계속 상승하겠지만 너무 높지는 않을 것이다. 예를 들어 호찌민시의 아파트 평균 가격은 현재 5800만동/m2이지만, 2024년에는 4%의 성장률에 해당하는 약 6200만동/m2에 그칠 것이다. 하노이에서는 상승폭이 8% 안팎으로 더 커질 수 있다.
주택 시장과 관련해 둥 씨는 공급이 극도로 부족하고 앞으로 몇 년 동안 계속해서 부족할 것이라고 말했다. 공급이 풍부한 투자자들이 과감하게 분양가를 올리고 2차 아파트 시장도 활발할 것이다.
2022년 상반기 부동산 시장 공급 물량은 6천여채로 상당히 많다. 공급은 늘었지만 흡수율도 매우 높아 시장 수요가 공급을 따라잡은 것으로 나타났다. 한편 호찌민는 하노이의 1/10에 해당하는 600채만 출시되었다. 이는 2019년부터 지속되고 있는 이슈로 공급이 빡빡함을 보여준다.
CBRE 전문가들에 따르면, 하노이와 호찌민시의 부동산 가격은 매우 높은 가격 상승을 경험했다. 2017년부터 2022년 상반기까지 부동산 가격은 연평균 14%씩 상승했으며 호찌민시는 연평균 21%씩 상승했다.
CBRE 전문가는 매우 큰 토지자금이 필요한 이들 상품의 특성상 공급이 제한되고 토지에 부착된 상품을 개발할 수 있는 토지가 많지 않을 때 프로젝트 가격은 지속적으로 새로운 정점에 이른다고 말했다.
CBRE는 2차 시장에서도 가격 상승세가 지속되고 있으며, 하노이의 경우 최근 5년간 평균 상승률이 빌라 제품이 17%, 부속 제품이 9%라고 밝혔다. 일부 "핫" 프로젝트에서는 증가율이 두 배가 될 수 있으며 호찌민에서는 19%이다.
