베트남과 중국의 부동산 시장은 사람들의 주거 선호, 향후 주택 매각 모델 또는 부동산 사업 관리 방식 등 유사점이 많다. 중국이 위기에 힘들어 하고 있으니 베트남도 조심해야 한다.
위에서 본 하노이
수십 년 동안, 대부분의 중국인들은 마음속에 다음과 같은 것을 간직해 왔다. 높은 소득을 올릴 수 있지만 부동산만이 부를 축적하는 수단이다. 실제로 부동산은 중국 가계 부의 70%를 차지하며, 부동산 부문은 10억 인구 경제 전체 생산량의 30%를 기여한다.
그러나 에버그란데의 ,000억 달러 부채 위기는 집값 하락과 주택담보대출 거부와 함께 중국을 문화대혁명 이후 가장 어려운 시기로 몰아넣었다.
블룸버그 이코노미스트들은 2022년 중국의 GDP 성장률이 2%에 그칠 것으로 전망하면서 베이징의 목표치인 5.5%에 크게 못 미치고 미국의 전망치인 2.8%를 밑돌고 있다.
중국의 경제 성장은 2022년 2분기에 현저하게 둔화되었다.
◆ 부동산 스캔들
에버그란데의 실패는 베트남에 대한 경고이기도 하다. S자형 국가(베트남)는 부동산에 대한 특별한 사랑에서부터 끝나지 않은 주택 매매와 부동산 관리 관행의 모델에 이르기까지 중국과 많은 공통점이 있다.
2022년 부동산 분야 명의 관련 사례가 잇따르면서 베트남 여론이 흔들렸다.
3월 29일 FLC 그룹의 쩐반꾸옛 회장이 주식 시장을 조작한 혐의로 체포되었다. 경찰에 따르면 그는 친인척들에게 많은 증권사에 450개의 계좌를 개설해 매매하고, FLC 주식으로 가짜 수급과 5개의 코드를 만들어 수익을 내도록 지시했다.
지난 4월 초 딴호앙민그룹 도안둥 회장이 투자자들의 자산을 사취한 혐의로 구속됐다. 딴호앙민은 사채 발행으로 10조동(4억2700만달러 상당) 이상을 조달했다. 이 채권들은 취소되었고 딴호앙민은 채권 보유자들에게 돈을 돌려줄 방법을 찾고 있다.
블룸버그에 따르면 중국 부동산업계 지도자들도 FLC 회장이나 베트남 탄호앙민과 같은 전술을 구사한다. 에버그란데와 같은 회사들은 항상 더 많은 돈을 빌리고 그들의 사업을 조금 더 확장할 방법을 찾고 있다. 부동산 회사들은 베이징의 규제 요건을 피하기 위해 대차대조표에 부채가 나타나지 않도록 특수 구조화된 개별 채권 판매로 자금을 조달하는 경우가 많다.
이들 부동산 거물들과 관련된 기업들의 주가도 비밀스럽게 폭락하거나 번창할 수 있다. 이러한 조치들의 결과는 매우 좋지 않다. 지난 1년간 중국 100대 부동산 개발업체 중 28곳이 채무를 이행하지 않거나 채권자들에게 지급 연장을 요청한 것으로 나타났다.
부동산 분야에서 가장 스캔들이 많은 사례 중 하나가 알리바바 전자 상거래 대기업인 중국의 잭 마가 아니라 호찌민시의 알리바바라는 부동산 회사다. 알리바바 베트남 버전은 수천 명의 사람들에게 빈 땅을 팔았고, 이곳이 곧 투자되고 대형 쇼핑센터 근처에 지어질 땅이라고 말했다. 피해자들은 약 2조4천억동(1억달러) 사기를 당했다.
블룸버그에 따르면 알리바바 사건은 베트남의 부동산 시장이 얼마나 관리되지 않는지를 보여준다. 알리바바가 판매하는 토지는 농경지여서 집을 지을 수 없다. 이 사례는 또한 부동산을 지나치게 중시한다는 생각이 베트남 사람들의 많은 세대에 배어 있음을 보여준다. 2019년 적발된 알리바바 사건에도 불구하고 여전히 많은 베트남 국민들이 부동산 시장 앞에서 주춤거리지 않고 있다.
토지는 여전히 가장 수익성이 높은 부동산 부문이며 빌라, 타운하우스, 아파트 등이 그 뒤를 잇고 있다. 부동산중개사 CBRE 자료에 따르면 올해 2분기 호찌민시 1㎡ 부동산 가격은 6913달러로 2021년 대비 48% 상승했다.
베트남의 연간 GDP 성장률
◆ 돈이 몰리다
중국과 마찬가지로 베트남 기업들도 나중에 완성될 집을 판다. 베트남 최대 부동산 업체는 토지이용증명서가 발급되고 사업이 시작된 직후 대부분의 주택을 매각란다. 매입자는 주택 총가액의 30% 이상을 선불로 지급해야 하고, 나머지 금액은 사업 진행 상황에 따라 지급한다.
나중에 완성될 집을 사고파는 것은 특히 베트남과 같은 성장 시장에서 양측 모두에게 이익이 될 수 있다. 기업들은 현금을 더 빨리 얻고, 구매자들은 공사가 완료되기 전에, 보통 약 2년 후에 현재 집값을 고정할 수 있다.
하지만, 중국의 주택 구매자들은 이 끝나지 않은 사업 모델도 큰 위험을 수반한다는 것을 깨닫고 있다. 최근 주택담보대출 불매운동의 물결은 향후 주택 매매의 악재를 보여주는 가장 확실한 사례다. 주택 구입자들은 은행에서 돈을 빌려 부동산에 선불하는데 은행이 감리에 참여해 사업이 예정대로 시행되고 몇 년 뒤 매입자가 집을 받을 수 있기를 바라고 있다.
하지만 부동산 개발업자들은 현재 재정적인 어려움을 겪고 있으며 작업을 완료할 수 없다. 주택 구입자들은 둘 다 현재 살고 있는 집의 임대료를 내야 하고, 은행에서 빌린 돈을 갚아야 하며, 구입한 집을 언제 받을지 모른다. 결과적으로 많은 주택 구매자들은 은행에 상환하지 않고 "포기"하기로 결정했다.
베트남에서도 비슷한 상황이 발생할 수 있다. 2019년 싱가포르 캐펠랜드그룹이 공동 개발한 팜가든 프로젝트는 주택 구매자 600여명에게 10%의 보증금을 돌려줘야 했다. 사업 도입 2년이 지난 지금 투자자가 아직 건축허가를 받지 못해 언제 착공할 수 있을지 모르기 때문이다. 팜가든 프로젝트의 구매자들은 매우 운이 좋았는데, 투자자들이 이러한 보증금을 빨리 돌려주는 것은 드문 일이기 때문이다.
중앙은행은 부동산 거품을 막기 위해 시중은행에 신용흐름을 강화해줄 것을 요청했다. 지난 6월 기준 부동산 시장 대출 잔액이 전체 대출 잔액의 약 20%를 차지하며 1년 전보다 14% 성장해 전체 신용대출 증가율 9.4%보다 빠르게 성장했다.
일부 가정은 여전히 집을 사기 위해 주택담보대출을 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 블룸버그에 따르면 호찌민 부동산 중개업자들은 현재 집을 사려는 사람들 중 은행에서 대출을 받을 수 있는 사람은 20~30% 정도에 불과해 과거 50~60% 수준보다 훨씬 낮은 것으로 추산하고 있다.
하지만 땅 투기꾼들이 은행에 돈을 빌리러 가는 일이 거의 없기 때문에 신용을 강화한다고 해서 투기 물결을 막을 수 있을 것 같지는 않다.
중국인들처럼 베트남 사람들도 서두르고 있다. 지하실 건설을 막 끝낸 투자자들은 새 프로젝트로 전환하기 위해 아파트를 미리 팔기를 원했다.
가계는 또한 부동산 가격이 너무 비싸서 살 수 없기 전에 대출을 내어 빨리 집을 갖는 것에 대한 자부심을 가지기 원한다. 이 성급한 회전이 미래의 재앙의 씨앗이다. 베트남 경제는 아직 성장 여지가 많지만, 특히 부동산 시장은 거품이 부풀어 올랐다.
