호찌민 12월 초 투자자들의 자금 사정이 좋지 않아 투득시의 아파트 하락이 대당 3억동에서 6억동으로 높아졌다.
브이엔익스프레스의 기록을 보면 4·4분기 말 2차 시장에서 부동산을 가진 사람들의 할인율이 갈수록 보편화되고 있음을 알 수 있다. 구 9구역(투득시)에서는 양도일이 임박한 아파트 상황이 발생해 투자자들이 방 2개짜리 아파트에 대한 감면액을 기존 3억동에서 5억~6억동으로 늘렸다.
오는 12월 30억동 아파트를 팔려는 투자자 루모씨는 집을 받는 시간이 가까워 3분기보다 가격을 낮출 수밖에 없었다고 했다. 대출에 대한 부담감이 많은 그는 "대출 이자가 9%에서 13% 이상으로 올라 1년 동안 아무도 사지 않고 집을 받아 월 빚을 져야 하는 상황에서 더많은 대출 이자를 내야 해 6억동의 손실로 팔 수밖에 없었다"고 말했다.
반면 고액 아파트인 경우 가격 하락폭이 상당히 컸다. 투득시 2구역 안푸구에서는 1m²당 1억8500만동이던 프런트지 호가가 1억3500만동으로 연중 27% 하락했다. 또 연초에 m²당 2억1500만동을 제시했음에도 불구하고 1억5600만동에 거래돼 연초 대비 27.5% 감소했다.
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투득시의 부동산 중개업자인 찌엔씨는 대부분의 매물은 대출금과 자본 흐름을 구조조정하기 위해 현금이 필요하거나 만기 대출이 늘어난 집주인 그룹에 속한다고 말했다. "매수자가 신중하고 시장 유동성이 좋지 않다는 것을 알고 항상 매도자의 가격을 압박했기 때문에 거래가 오랫동안 어려움을 겪고 있다. 구매자의 90% 이상은 2023년을 생각하기 때문에 이 시기에 섣불리 결정을 내리지 않아 판매는 더 어려울 것이다" 라고 찌엔이 말했다.
호찌민시 남부의 7구역 빈짠, 나베, 껀저 지역도 올해 중반에 비해 부동산 호가가 큰 폭으로 계속 하락한 것으로 나타났다. 7구역에서는 채무조정물건을 없애야 한다는 이유로 투자자들이 고급 아파트를 대상으로 대당 5억~7억동을 할인해주는 사례가 있다.
12월 첫째 주, 껀저에 2500m² 이상의 해면부지를 보유한 투자자들은 올해 말 거래할 경우 2020년 520억동에서 370억동으로 29% 할인 판매하겠다고 제안하기도 했다. 토지 소유주는 현금 흐름이 부족해 투자 포트폴리오를 재편하기 위해 가격을 크게 낮췄다고 말했다.
응옥아시아 회사의 응우옌록한 총괄이사는 Vn익스프레스와의 인터뷰에서 2차 부동산 시장에서 매매하는 투자자들이 유동성 부족 상태에 빠지고 있다고 말했다. 부동산 보유자들은 신용자본에 접근하기 어렵거나 금리가 오르고 연말에 만기가 도래하는 부채 압력이 엄청나다. 따라서 금융 레버리지를 사용하는 모든 경우에는 부채를 처리하기 위해 자산의 판매 가격을 낮춰야 한다.
한 씨는 4분기 말까지 2차 가격 하락이 2분기와 3분기에 비해 크게 증가했음을 확인했다. 투자자가 뗏(설)이전에 처분하지 않으면 투자자는 늪지 시나리오(유동성 손실이지만 여전히 이자를 지불해야 함)로 이어질 수 있으며 2023년 시장 경고는 올해보다 더 나쁠 가능성이 있기 때문이다.
자본이 있고 금융 레버리지를 사용하지 않고 현금이 여유가 있는 사람은 4분기 말부터 내년 초까지 집값보다 30~40% 정도 저렴한 가격으로 집을 사기 위해 협상할 수 있는 이점이 많다. 구매자 측의 가격 압력도 더 높을 수 있다.
그는 "실수로 파도를 타고 거주자가 된" 아파트 투자자는 아파트 가격 상승률이 더 느려 토지보다 가격을 더 급격하게 낮추고 더 큰 손실을 입는 경우가 많다고 말했다. 한편, 투자자가 3~5년 이상 토지를 보유했다면 30% 할인율은 이익감소에 불과하다. 특히 최근 6~12개월 동안 토지만 보유하고 있는 경우는 모두 절정기(고가매수)이기 때문에 할인매도는 감손군에 속하게 된다.
