전문가들은 2023년말 부동산 시장 역전 신호가 나타날 것이며 더 보수적인 시나리오는 2024년 중반이라고 예상하고 있다.

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12월 16일 호찌민시에서 개최된 베트남 부동산 컨퍼런스-VRES 2022에서 응우옌꾹안 부동산의 부총재는 현재 부동산 시장이 2007년부터 2015년까지 부동산 시장과 비교했을 때 많은 유사점을 가지고 있다고 말했다. 

 

이 전문가는 또 금리, 신용성장률, 부동산정책 등 3가지 지표에 의존해 앞으로 부동산시장이 역전될 것이라는 전망을 내놓고 있다.

 

◆ 3가지 시장 역전 지표

 

안 씨에 따르면, 2012년 1분기 베트남 중앙은행(SBV)은 1~6개월 만기 예금금리를 대폭 인하하기 시작했다. 그리고 약 1.5년 후인 2013년 2분기에 부동산 시장은 시장 균형의 조짐을 보였다.

 

"현재 기간과 비교하면, 2022년 2분기부터 1~6개월 금리가 인상되기 시작했다. 따라서 2023년 1분기에 중앙은행이 금리 조정에 들어간다고 가정하면 시장은 균형을 이루고 2024년 2분기에는 역전 신호가 예상된다"고 말했다.

 

부동산 전문가는 신용성장률 지표에서 2012년 신용성장률 목표치가 20%에서 7%로 축소되고 물가상승률이 8%에 이른 것으로 파악했다. 2013년까지 신용 증가율은 12%에 달했고 인플레이션은 6%로 감소했다. 동시에 시장은 풀린 직후 곧바로 반전의 신호를 보냈다.

 

따라서 신용 성장이 부동산 시장에 빠르고 직접적인 영향을 미치는 요인 중 하나라고 본다. "2019년부터 2022년 11월까지의 신용 성장 목표는 14%로 안정적이다. 이 전문가는 "2023년에도 사업자가 신용성장률 목표치를 계속 완화하면 당장 내년에 역전 신호가 나타날 수도 있다"고 말했다.

 

▶ 응우옌꾹안 씨는 베트남 부동산 회의에서 VRES 2022를 공유했다.

아울러 부동산 정책 지표도 빠르고 직접적인 영향을 준다고 했다. 전문가들에 따르면 2011년 제조업에 신용을 집중하고 부동산을 포함한 생산수수료 대출 비중을 줄이는 등 신용긴축과 관련한 결의 11호가 나오기 시작했다. 그리고 정부가 신용을 완화하고 시장을 지원하는 정책을 "개시"하기 시작하는 데 2년이 걸렸다.

 

현재 맥락에서 베트남 중앙은행도 2022년 초 결정 422호를 발표했는데, 이는 은행들이 투자, 부동산 사업, 부동산, 주식 등 잠재적으로 위험한 분야에 대한 신용 부여를 엄격하게 통제하도록 요구하는 법령 11호와 거의 유사하다.

 

다만 개별 회사채 발행 및 거래를 규제하는 법령 153호를 개정한 법령 65호가 발표되는 등 시장에도 호재가 쏟아졌다. 또한, 총리는 부동산 프로젝트와 사업의 어려움을 제거하기 위해 워킹그룹을 설립하기로 결정했다.

 

그는 "이전처럼 2년이 걸리지 않았고, 현재 정부는 부동산 시장의 어려움을 없애겠다는 신호를 보내고 있다"고 말했다. 지원 정책이 뚜렷해진 2013년을 돌아보면 곧바로 시장이 역전됐다. 올해는 이 분야에 대한 구체적인 지원이 없다. 다만 2023년 말까지는 역전 신호를 기대할 수 있다"고 말했다.

 

신용 성장과 부동산 정책의 두 가지 지표는 부동산 시장을 역전시키는 과정에 더 빠르고 더 긍정적인 영향을 미친다.

 

이 밖에 이 사업부는 442명의 중개업자를 대상으로 시장 회복 시기를 예측하는 설문조사도 실시했다. 그 결과 응답자의 34%는 2023년 3분기가 부동산 경기가 회복되는 시기가 될 것으로, 23%는 2023년 2분기가 부동산 경기가 회복되는 시기가 될 것으로 보고 있어 반전 조짐을 보이고 있다.

 

그는 "따라서 2023년에는 중개업자의 57%까지 시장이 회복될 것으로 보고 있는데, 이는 시장의 신뢰가 여전히 매우 강하다는 것을 보여준다"고 덧붙였다.

 

◆ 기업, 중개인, 투자자들은 무엇을 해야 하는가?

이런 맥락에서, 꾹안 씨가 부동산 사업에 조언하는 것은 그들의 신용 프로필을 개선하는 것이다. 시장이 반전의 신호를 갖는 순간 기업은 신용의 힘을 이용해 사업 발전을 도모할 수 있기 때문이다.

 

동시에 기업은 상환 능력에 걸맞게 투명하고 사려 깊은 채권을 발행해야 한다. 또한 주택 구매자에게 매력적인 금융 옵션을 제공하고 선불 고객로부터 자본을 얻기 위한 법적 및 프로젝트 진행을 가속화할 필요가 있다.

 

국가금융통화자문위원회 위원인 껀반룩 박사도 이날 콘퍼런스에서 기업들이 현금흐름, 금리, 환율 등의 위험을 구조조정하고 통제해야 한다고 강조했다.

 

그에 따르면 기업 구조조정 외에도 2023~2024년 만기가 도래하는 회사채에 대한 구체적이고 실현 가능한 방안과 자본원 다양화(신용, 주식, 채권, 투자펀드,부동산추자신탁(REIT)) 등이 있어야 한다. 그는 "기업이 어떤 도전과 어려움에 직면하더라도 지속가능한 발전과 디지털 트랜스포메이션이라는 요소는 필수적이다"고 강조했다.

 

또한 꾹안 씨는 주택 구매자들이 정기적으로 거시 금융 법률 정보를 업데이트해야 한다고 권고한다.

 

"주택 구매자들은 구매 결정을 내리기 전에 내부 자원과 프로젝트가 좋은 투자자를 신중하게 선택할 필요가 있다. 또한 고객은 적절한 금융 레버리지 옵션을 고려하고 잠재적 위험을 피하기 위해 부동산이 실질적인 가치를 갖는 것을 선택해야 한다"고 덧붙였다.