산업용 부동산 시장은 2023년 상반기 베트남 부동산 시장에서 남북 모두 산업용지와 기성공장, 창고(RBF, RBW) 모두에서 긍정적인 점유율을 기록하며 계속해서 밝은 모습을 보이고 있다.

 

임대료는 강력한 성장을 유지

전문가들에 따르면 산업용지 시장의 경우 2023년 상반기 북부 및 남부 티어-1 시장의 점유면적이 각각 386헥타르, 397헥타르에 달했다. 이러한 점유율은 2022년 상반기보다 남부가 20%, 북부가 60% 더 높다.

 

두 지역 모두 산업용지를 양도받을 수 있는 제한된 가용성으로 인해 수요는 풍부한 반면 산업용지의 임대가격은 지속적으로 높은 상승률을 유지하고 있다. 남북 Tier 1 시장의 평균 임대 가격은 각각 127달러, 187달러/m²/잔여 기간이다. 지난 4년간 평균 임대료는 북부는 7%/년, 남부는 13%/년 상승했다.

 

창고 및 기성 공장 시장의 경우 지난 3년간 공급이 크게 증가했다. 2023년 첫 6개월 동안 두 지역의 Tier-1 시장에서 총 90만m²의 기성 창고와 공장이 완공되었다. 이 중 60%가 북부에서 공급되었다. 최근 4년간 북부는 연평균 20% 이상, 남부는 연평균 18-49%씩 공급이 증가했다. 경쟁이 치열해짐에 따라 이들 부문의 임대 증가율은 지난 4년간 매년 2-3% 정도를 유지하며 완만하게 증가하고 있다.

 

CBRE 베트남의 밸류에이션 리서치 및 컨설팅 책임자인 드엉투이둥 씨는 2023년 첫 6개월 동안 공급망이 붕괴되면서 의류 및 신발과 같은 전통 산업 대부분의 상점에서 주문 부족이 발생했다고 말했다. 그러나 전자, 정보통신기술, 첨단산업은 여전히 외국기업의 참여와 확대를 기록하고 있다.

 

수요와 관련하여 북부 지역은 전자 분야의 강한 수요를 지속적으로 기록했다. 2023년 상반기 산업용 부동산 시장은 박장성과 박닌성의 산업지대에서 폭스콘과 괴르텍 등 대형 제조업체의 성장세를 기록했다. 또한, 다양한 분야에서 중국 제조업체의 강력한 확장은 북부에서 좋은 흡수력을 기록하는 산업 용지와 기성 공장 부문에도 기여했다. 한편, 남부 시장의 수요는 매우 다양하다. 자동차, 의류 및 포장 산업의 입주자들은 남부에서 산업 용지, 창고 및 기성 작업장을 적극적으로 찾고 있는 산업 그룹에 속한다.

 

CBRE 베트남에 따르면, 향후 산업용 토지 임대료는 이전보다 낮은 비율로 증가할 것으로 예상되며, 일정 기간의 강한 성장 이후에는 매년 약 4-8%씩 증가할 것으로 예상된다. 한편, 기성품 창고 임대료는 향후 프로젝트와의 경쟁이 치열해지면서 향후 12개월 동안 두 지역 모두 4% 미만으로 소폭 상승할 수 있다.

 

글로벌 제조업체의 엄청난 수요

전문가들은 베트남에서 산업용 부동산 시장이 대유행으로 인해 2년 만에 다시 호황을 누리고 있다고 말한다. 특히 국경이 재개된 직후 국제 투자자들과 고객들은 신속하게 현장 조사, 양해각서(MOU) 서명, 임대 계약 및 매매 계약을 체결했다. 산업용 부동산 시장은 또한 특히 기술, 녹색 에너지, 물류 분야에서 투자 수요가 많은 글로벌 제조업체들의 관심을 받고 있다.

 

향후 동향과 관련하여 CBRE 베트남의 연구 및 컨설팅 부서 책임자인 팜응옥띠엔탄 씨는 다음과 같이 말했다: "비록 우리는 베트남에서 공공 프로젝트의 임대료 차이에 대한 명확한 증거를 보지 못했지만, 그러나 세입자들은 지속 가능한 개발이고 재생 가능한 에너지에 초점을 맞춘 프로젝트를 선호하기 시작했다. 실제로 베트남에서 등록되고 LEED 인증을 받은 산업 프로젝트가 점점 더 많아지고 있다." 2023년 3분기 기준으로 Core5(하이퐁), Logos(박닌), 빈즈엉성 푸탄 산업단지의 RBW 등 일련의 산업용 부동산 프로젝트가 LEED 인증을 위해 등록되었다

 

존 캠벨 베트남 사빌스 산업서비스부 차장에 따르면 베트남의 산업시장은 현재 국경 개방 과정과 안정적인 베트남동 환율과 매력적인 법인세율의 이점을 누리고 있다. 특히 다국적 기업들이 사업 영역을 다변화하거나 중국에서 이전하는 방안을 모색하고 있는 상황에서 베트남 산업용 부동산 시장은 투자자들을 끌어들일 수 있는 유리한 여건을 조성해 전망이 밝다.

 

산업용지에 대한 외국인 투자자들의 관심과 고품질 기성품 공급으로 산업과 제조업이 앞장서서 외자 유치에 나설 것으로 기대된다. 하지만, 산업단지의 입주율이 항상 높은 상황에서 산업용지의 공급처를 찾는 것은 기업들에게 어려운 문제가 되고 있다.

 

존 캠벨 씨는 시장의 요구를 충족시키기 위해 산업용지의 공급을 가장 잘 지원하기 위해서는 투자, 법적, 프로젝트 승인 절차 측면에서 문제가 빨리 해결되어야 한다고 말했다. 투자자들은 또한 진행, 보상 및 현장 승인이 보다 신속하고 효율적으로 수행되기를 기대한다. 동시에 허가증, 마스터플랜맵, 건축증명서, 토지이용권증명서 등을 최대한 빨리 받을 수 있도록 편의를 도모할 수 있다.