베트남에 빠르게 진출하고자 하는 해외 기업들에게 기성 공장은 인기 있는 선택지이며, 기존의 선택지와 비교하여 주요 선택 기준을 살펴본다. 베트남 산업용 부동산 시장에서 RBF(Ready-Built Factory)가 점차 대중적인 선택지로 자리잡고 있으며, 모든 필수 인프라를 갖춘 RBF는 베트남에서 사업을 시작하고자 하는 기업들에게 신속하고 효율적인 솔루션을 제공하고 있다.
RBF가 인기 있는 이유
빠르고 비용 효율적인 솔루션
비용과 시간 모두 토지를 취득하고 공장을 건설하는 오랜 과정에 비해 산업단지(IP) 내 RBF를 선택하는 것이 더 나은 선택일 수 있다. 투자자들은 지연이나 추가 비용을 걱정할 필요가 없으며, 설립과 운영 사이의 시간을 줄이기 위해 직원 모집과 부지 적합에 초점을 맞출 수 있다. RBF 프로젝트의 경우 투자자들은 상당한 선급금을 지불할 필요가 없다. 대신 RBF 지불 조건은 대개 분기별 또는 월별로 제공된다. 이를 통해 투자자들의 현금 흐름 문제를 완화할 수 있다.
보다 간편한 스케일업
RBF는 스케일업에 유연성을 제공한다. 투자자는 한 개의 유닛을 선택하여 시작한 후 비즈니스가 성장함에 따라 인접한 유닛을 통합할 수 있다. 또한 이 공장들은 모두 전기, 수도, 폐기물 처리 시스템과 같은 동일한 인프라를 갖추고 있기 때문에 확장 과정이 더 용이할 것으로 예상된다. 이러한 전략은 중소기업이 베트남 시장에 처음 진출할 때 선호하는 경우가 많으며, 이를 통해 최적의 비용으로 확장을 위해 다음 단계로 나아가기 전에 운영 및 현금 흐름을 안정화할 수 있는 시간을 확보할 수 있다.
단순화된 법적 절차
장기 토지 임대와 관련하여 법적 문제를 처리하는 것은 사업 운영 승인을 얻기 위해 여러 라이센스 등록이 필요하기 때문에 상당히 복잡할 수 있다. 이러한 요구 사항에는 일반적으로 토지 사용권 증명서 확보, 건축 허가 취득, 환경 보호 계획(EPP) 개발, 환경 영향 평가 보고서(EIAR) 준비 및 화재 예방 조치 등록이 포함된다. 반대로, 처음부터 토지 문제와 관련된 법적 복잡성은 일반적으로 RBF 개발자가 관리한다. 이는 투자자들의 상당한 부담을 덜어주며, 경우에 따라 RBF 개발자들은 베트남 시장에 원활하게 진출할 수 있도록 법률 서비스를 제공함으로써 지원을 확대하기도 한다.
전문적인 지원
보통 개발자가 담당하는 이러한 작업을 통해 기업의 RBF 관리 및 운영 활동을 추적하는 것이 번거로운 경우가 적으므로 투자자가 보다 중요한 생산 활동에 집중할 수 있다.
주요선정기준
위치
지역개발방향
베트남의 다양한 지역은 다양한 산업에 더 잘 갖추어져 있다. 예를 들어, 북부 지역은 전자, 자동차, 재생에너지 제조 프로젝트로 인기가 높다. 반면, 중부 지역은 식품 가공업체, 중공업, 석유 및 가스 분야에서 더 인기가 높다. 한편, 남부 지역은 플라스틱 및 고무, 의류 및 직물과 같은 부문이 더 일반적이다.
교통 인프라와의 근접성
RBF를 선택할 때 투자자에게는 항구, 공항 및 고속도로에 대한 쉬운 접근이 가장 중요하다. 운송, 운임 및 물류 비용을 줄이면 제품이 더 낮은 가격대 또는 더 높은 이윤폭으로 시장에 출시될 수 있다. 이는 원자재 공급망에도 적용된다.
노동에 대한 접근
풍부한 노동력 공급에 대한 접근은 투자자들에게 엄청난 이점을 제공한다. 기업이 충분한 숙련된 인력을 채용하는 데는 일반적으로 대략 2~3개월이 걸린다. 그러나 노동력 공급이 풍부한 곳 근처를 선택하면 채용에 소요되는 시간과 노력을 줄이고 결과적으로 채용 비용을 줄일 수 있다.
임대료
데잔시라&어소시에션(Dezan Shira & Associates)의 비즈니스 인텔리전스 팀 데이터에 따르면 RBF의 평방미터당 임대 비용은 지역에 따라 다르다.
- 북부 지역: US$3.7 ~ US$6sqm/월
- 중부 지역: US$2.5~US$4sqm/월
- 남부 지역: US$3.0 ~ US$6sqm/월
또한 투자자는 RBF의 최소 임대 기간이 일반적으로 3년이며 매년 임대료 인상이 적용되거나 3년 임대 기간이 완료될 때 적용된다는 점에 유의해야 한다.
관리비
이러한 관리비는 RBF의 원활한 운영을 보장하기 위한 보안, 유지 관리 서비스 등 다양한 서비스가 포함된다. 이러한 수수료에 관한 정책은 개발자마다 다르다. 일부 RBF 개발자는 임대 비용에 관리 수수료를 포함하는 반면 다른 개발자는 그렇지 않다. 따라서 RBF를 임대하기 전에 투자자는 임대 계약을 철저히 검토하고 관리비가 포함되어 있는지, 어떤 서비스가 적용되는지 명확히하는 것이 좋다.
유틸리티
전기 비용의 경우 투자자는 일반적으로 베트남 동을 사용하여 베트남 전력 공사(EVN)에 매월 직접 지불한다. 추가요금 적용 여부는 개발자의 정책에 따라 다르다. 한편, 폐수처리비는 담수공급 투입량의 80%를 기준으로 산정된다. 투자자는 산업 폐수에 관한 국가 기술 규정 QCVN 40:2011/BTNMT에 따라 공장에서 배출되는 모든 폐수가 "클래스 B" 표준을 충족하는지 확인해야 한다. 통신에 대한 책임도 임차인에게 있다.
사무실면적
공장 내에 사무실로 지정된 작은 공간이 하나 있는 것이 보통이다. 이것은 추가 사무실 임대 비용을 줄이고 공장과 사무실을 오가는 데 시간을 낭비하지 않기 위해 기업에게 중요할 수 있다. 일부 공장에는 회의실과 제품 지원 서비스를 위한 추가 사무실 공간이 제공될 수 있다.
바닥하중
바닥하중은 공장 바닥이 지탱할 수 있는 무게를 의미한다. 베트남에서는 보통 제곱미터당 톤수(tons/m2)로 측정된다. 이것은 중장비를 사용하는 제조업체들에게 매우 중요하다. 참고로 섬유 공장의 바닥하중은 보통 3톤/m²이다.
전기 시스템
일반적인 산업용 공장 전기 시스템은 메인 변압기에 전원을 공급하는 중전압 시스템, 배전 캐비닛 시스템, 산업 설비 전기 캐비닛 시스템, 공장 내 산업 설비 시스템 등 4개의 구성 요소로 구성된다. 다만, 제조사마다 요구 사항이 다르기 때문에 업체들은 선정된 RBF의 전기 시스템이 자신들의 요구에 적합한지를 개발업체와 신중하게 확인하는 것이 좋다.
화재 안전 시스템
베트남 RBF의 화재 안전은 RBF가 '산업용 건물'로 분류되는 건축 및 건설 화재 안전에 관한 국가 기술 규정 QCVN 06:2022/BXD의 적용을 받는다. 결과적으로, 이 규정에 명시된 조항을 준수하기 위해 개발자는 공장이 운영될 수 있도록 소화기, 화재 경보 시스템, 스프링클러 등의 소방 및 예방 도구를 제공해야 한다. 그러나 베트남의 화재 예방 및 전투 장비 목록에 12개 그룹의 장비가 포함되어 있으므로 투자자는 현장 방문 중에 사용 가능한 장비 및 사양에 대해 개발자에게 명확히 하는 것이 좋다.
보안 시스템
보안 시스템은 회사의 장비와 직원을 보호하는 데 중요하다. 일반적으로 요청되는 일부 기능은 다음과 같다.
- 연중무휴 경비원;
- CCTV 감시
- 보안 부스와 펜스
일부 RBF에는 이러한 기능이 제공되지만 다른 경우에는 요청해야 할 수도 있다.
환기 및 에어컨
에어컨(AC)은 일반적으로 사무실에서 사용되는 반면, 환기 팬은 생산 구역에서 사용된다. 적절한 환기 시스템은 공장 내 공기 오염이 쌓이는 것을 방지하고 화재 위험을 줄일 수도 있다.
기타 시설 고려 사항
더 많은 투자자를 유치하기 위해 개발자들은 주차 공간과 때로는 식당을 위한 공간을 포함하여 경쟁력을 높이기 위해 추가적인 편의 시설을 추가하는 경향이 있다. 또한 기업은 이동식 적재 부두/레벨러 압축 공기 시스템 및 필요할 수 있는 기타 비영구 장비에 대한 접근성을 확인해야 한다.
세금 인센티브 및 기타 우대 정책
CIT 인센티브
법률 32/2013/QH13에 따라 2014년 1월부터 20% 미만의 법인세율이 적용되었으며, 여기에는 10%, 15%, 17%의 세 가지 우대율이 있다. 이러한 우대율의 사전 정의된 기간은 앞서 언급한 법률에 언급된 프로젝트 분야 및 유형에 따라 다르다.
기타 우대 정책
또한 개발자들은 할인 등의 다양한 인센티브를 제공하고, 모집이나 법률 지원 등의 부가 서비스를 제공하며, 이러한 정책들은 개발자들과 협의할 수 있으며, 부지 선정 과정에서 제기되어야 한다.
주요 시사점
적합한 RBF를 선택하려면 다양한 요소를 신중하게 고려해야 한다. 올바른 선택 기준을 마련하면 기업은 RBF의 이점을 활용하고 보다 쉽고 비용 효율적인 시장 진입을 누릴 수 있다. 이러한 관점에서 베트남이 계속해서 더 많은 외국인 직접 투자(FDI)를 유치함에 따라 RBF가 더 큰 산업 부동산 환경에서 더 큰 역할을 맡을 가능성은 커질 가능성이 높다.
