전문가들은 가장 낙관적인 시나리오로 2024년 하반기에 부동산이 회복되기까지 최소 두 분기 이상 더 어려운 시기를 겪을 것으로 보고 있다.

 

베트남 부동산중개업협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 지난해 말과 올해 1월 어려운 시기에 비해 부동산 시장의 유동성이 점차 개선되고 있는 것으로 나타났다. 지난 3분기 전국의 거래량은 6천 건으로 2분기의 1.5배, 1분기의 2배가 넘었다.

 

DKRA그룹 보홍탕 마케팅 이사도 부동산 시장의 현주소가 연초보다 긍정적으로 바뀌었다고 평가했다. 남부지역은 3분기에만 4천8백여 개의 신규 부동산 상품(아파트, 대지, 저층주택 포함)이 분양됐는데, 이 중 70%가 분양에 성공한 것으로 집계됐다.

 

호치민 투득시 투티엠반도 마이찌토 거리의 동쪽 부동산 

 

탕씨에 따르면 지금부터 연말까지 부동산 개발이 더욱 긍정적으로 진행될 것이며, 4분기에는 남부시장에 350~420개의 토지상품과 1200~1600개의 아파트, 약 450개의 타운하우스 상품이 추가로 분양될 예정이며, 상품 공급이 많지 않아 금리 인하 움직임에 힘입어 시장 전체의 수요가 증가할 것으로 예상되며 연말에 부동산을 구매하려는 심리가 높다.

 

그러나 탕 씨에 따르면 당장 부동산이 강한 회복세를 보일 것으로 기대할 수는 없지만 2024년 상반기에는 지금보다 시장이 덜 힘들겠지만 성공적으로 '역주행'하려면 늦어도 2024년 하반기가 될 것이라고 한다.

 

"주택이나 사업체를 지을 수 있는 편의시설이 가득한 사회주택, C급 아파트, B급 아파트, 대규모 경제권 인근 토지 등 실수요를 충족하는 유형이 우선적으로 회복될 것이다." 탕 씨는 "유동성을 회복하기 위해서는 투자와 투기성 상품이 2-3분기 더 걸릴 것"이라고 분석했다.

 

CBRE 베트남 수석 이사인 드엉투이둥도 같은 의견을 공유하며, 중급형 및 저렴한 아파트 부문은 2024년 3분기를 전후로 첫 상승 움직임을 보일 것이라고 말했다. 토지, 빌라, 타운하우스, 고가품 등으로 아파트에 비해 회복이 지연될 것이며, 빠르면 2024년 말 또는 2025년에 어려움을 벗어나 번창할 것이라고 말했다.

 

SGO 홈즈 대표이사며 VARS 마켓 리서치 워킹 그룹의 멤버인 레딘쭝에 따르면, 주요 도시의 주택 시장은 바닥을 칠 조짐을 보이고 있지만, 예상되는 성장 주기를 보장하기 위해서는 구매력뿐만 아니라 공급을 개선하는 메커니즘과 정책이 필요하다. 현재 공급은 여전히 교착 상태에 있으며, 단지 10% 정도의 프로젝트만 가능하게 되었을 뿐이며, 은행 금리는 대출자들의 기대에 비해 여전히 상당히 높다. 그는 "프로젝트들이 투입되고 분양 자격을 갖추려면 상대적으로 시간이 필요하다"며 "시장 회복이 2024년 하반기에 이뤄질 수 있다는 기대감"이라고 말했다.

 

최근 밧동산 회사가 500여명에 가까운 중개업소를 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 약 40~42%가 내년 하반기가 토지·저층 주택 부문의 회복 시점이라고 생각하는 것으로 나타났다. 아파트는 42%가 2024년 1~2분기에 개선될 것이라고 생각하지만 30%가 회복 시점이 여전히 떨어질 것이라고 생각하고 2024년 마지막 2분기에 더 긍정적인 지표를 제시하고 있다.

 

응우옌꾸옥안 밧동산 부대표도 구간별로 복구 시점이 다르지만 가장 최근은 정부 정책이 시장에 작용하는 4분기라고 말했다. 꾸옥안 씨는 "정부의 경제, 금융 및 통화 관리 정책의 긍정적인 발전은 시장에 보다 긍정적인 심리를 조성하여 부동산 수요를 실물 가치로 되돌리는 데 기여하고 있다. 거시 경제 관리 정책이 현재와 같이 긍정적인 상태를 지속한다는 조건 하에서 시장 부동산은 2024년에 역전될 것이다."라고 공유했다.

 

수응옥쿠옹 박사는 부동산의 회복은 거시경제 관리 정책과 일반적인 경제 상황에 크게 좌우된다고 말하면서 재정정책과 통화정책은 잘 규제되고 있다고 말했다. 정부와 총리는 법령 08, 결의안 33, 결정 388, 법령 10과 같이 부동산 시장과 기업의 어려움과 장애를 제거하기 위해 매우 과감한 조치를 취하도록 많은 지시를 내렸다.

 

특히 그에 따르면 2023년 토지법이 예정대로 적용되면 내년 하반기부터 시행돼 신규 택지지구의 사업승인 병목현상이 해소돼 공급에 도움이 될 것으로 보인다. 주택 회복 기간은 2024~2025년이다. 쿠옹 박사는 "시간이 지나면 새로운 정책이 시장에서 효과를 보기 시작하기 때문에 앞으로 12개월 안에 부동산이 긍정적인 변화를 받기 시작할 것으로 예상된다"고 강조했다.

 

찐딘틴 박사에 따르면 정부의 과감한 개입으로 부동산 시장의 어려운 문제들을 해결하기 위해 관계 기관, 당국들이 긴밀한 방향을 제시함으로써 정책, 행정 절차, 자본에 대한 접근성, 심지어 시장 자체의 구조조정 과정에 있다. 투자자들은 실현 가능한 프로젝트에 자원을 집중하여 현금흐름을 촉진하는 것을 고려하고 있다.

 

쿠옹 박사는 "구조조정 작업이 진행 중이고 계획에서 현실로 가는 데 시간이 걸린다"며 "시장 변화는 2024년 2분기 이후에나 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.

 

다만 전문가들은 부동산 회복세가 V자 차트를 따라가지 않고 U자 형태가 될 것이라는 점에 주목하기도 한다. 2025년까지 성장세가 강한 시기로 접어들기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 회복세는 대도시 주택시장에서 시작해 점차 주변 위성도시로 확산될 것으로 보인다.

 

한 가지 직접적으로 살펴볼 필요가 있는 점은 부동산이 거시경제 관리 정책에 의존하고 있다는 점인데, 정책이 충분히 강하게 침투하지 못하면 시장의 기대 회복 모멘텀은 여전히 깨질 위험이 있다는 것이다.