콜리어스 베트남의 산업 서비스 책임자인 부민찌는 "베트남의 산업용 부동산 임대료는 매년 약 10~15%씩 빠르게 증가하고 있지만 제품의 품질과 다양성은 이러한 가격 상승과 실제로 일치하지 않는다"고 말했다.

 

 

산업단지에 가장 많은 투자를 유치하고 있는 지방과 도시는?

 

베트남의 산업용 부동산은 두 개의 주요 시장에 집중되어 있다. 북부에는 하노이, 하이퐁, 박닌 및 빈푹에 주로 산업단지(IP)가 위치하고 있으며 총 면적은 1만9000헥타르이다. 이 시장은 중공업과 첨단 기술(전자 장비)에 관련된 많은 기업들을 끌어들이고 있으며, 점유율은 약 91%에 달한다. 이 지역들이 풍부한 토지 은행을 자랑하기 때문에 미래의 공급은 하남, 홍옌, 푸토, 타이빈으로 계속 증가하고 있다.

 

남부 지역은 4만4000 헥타르의 산업 용지를 가지고 있으며, 대부분 호치민시, 빈즈엉, 동나이, 롱안에 있다. 주요 지역의 점유율은 최대 92%이다. 남부의 IP 및 수출 처리 구역(EPZ)은 주로 고무, 플라스틱, 섬유 및 전자 제품과 같은 제조 산업의 기업을 유치한다. 남부 산업용 부동산 시장은 고속도로와 항구를 포함한 주요 인프라 축을 중심으로 순환하면서 새로운 공급으로 활기를 유지할 것으로 예상된다.

 

바리아-붕따우, 빈프옥 및 따이닌의 시장은 앞으로 더 빠르게 성장할 것으로 예상된다. 일반적으로 베트남의 산업발전을 위한 토지자금은 여전히 풍부하지만, FDI기업의 투자결정에 영향을 미치는 두 가지 핵심은 새로운 사업장을 설립하는 과정뿐만 아니라 적절한 지역을 찾는 것이다.

 

베트남이 산업용 부동산 투자를 유치하는 데 있어 어떤 이점과 과제는?

 

베트남은 유리한 지리적 위치, 정치적 안정성, 높은 국내 소비 수요, 경제 개방성 등 외국인 투자 유치에 많은 강점을 가지고 있다. 베트남의 노동생산성은 젊고 숙련된 노동력 덕분에 이 지역의 일부 국가보다 우수한 것으로 평가되고 있다.

 

베트남 정부는 베트남을 역내 물류 중심지로 만드는 것을 목표로 수출 연결성을 높이기 위한 인프라 투자에도 큰 관심을 기울이고 있다.

 

또한 베트남의 산업용 부동산 개발용 토지임대료와 공단 토지임대료는 다른 신흥시장에 비해 경쟁력이 니다. 구체적으로, 태국과 인도네시아보다 베트남 공단 토지 임대료가 약 20% 낮다. 2023년 토지세는 30% 인하된 반면 부가가치세(VAT)는 10%에서 8%로 인하해 생산기업을 지원하자는 제안이 나왔다. 이 모든 것이 베트남 산업용 부동산 시장의 매력을 보여준다.

 

그러나 글로벌 불안정성, 지역 경쟁 및 "과열 성장"의 위험과 관련된 몇 가지 과제가 여전히 있다. 지정학적 긴장이 세계 경제를 계속 흐리게 하고, 수출과 생산 확대의 필요성을 방해하고 있다.

 

한편, 베트남의 산업용 부동산 개발용 토지임대료와 공단 토지임대료는 매년 약 10~15%씩 빠르게 증가하고 있지만, 그 품질과 다양성은 가격 상승에 비례하지 않았다. 시장에는 다양한 산업 모델이 많지 않다.

 

보다 넓게는 국가정책적인 측면에서 투자환경 개선, 지원산업 발전, 인적자원 개선, 생산가치에서 과학기술의 비중 확대 등을 통해 베트남에 대한 외국인 투자의 효율성을 더욱 높일 필요가 있다.

 

 

일부 사람들은 베트남의 공단 개발이 지속 가능하지 않다고 주장하여 많은 투자자들, 특히 외국인들을 주저하게 만든다. 게다가, 전문가들과 근로자들을 위한 주거는 보장되지 않는다. 이것에 대해 어떻게 생각하는가?

 

환경-사회-지배구조(ESG) 기준은 특히 북미, 유럽, 동북아와 같은 선진 시장의 제조업체들에게 점점 더 중요해지고 있다. 공장을 세울 땅을 찾는 것뿐만 아니라 사회기반시설(교육, 의료, 엔터테인먼트), 배출물 처리, 지역인력 양성, 주거지역, 숙박시설 그리고 근로자와 전문가를 위한 주택 등 공단을 둘러싼 생태계와 지속가능한 발전 기준에도 관심을 기울이고 있다.

 

이러한 항목은 충분한 관심을 받지 못했으며, 지역에서는 기본 계획을 조정하거나 민간 자본 자원을 최적화하기 위해 기업이 이러한 시설을 건설하는 데 투자하도록 허용하는 것을 고려할 수 있다. 외국인 투자 펀드의 관점에서 ESG 기준은 순 제로 배출을 위한 부동산 투자 전략의 핵심 요소이다.

 

이러한 기준을 충족하는 공단 및 물류 시설은 투자 펀드에 명성과 더 나은 수익을 가져다 줄 뿐만 아니라 운영 비용을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 기존 산업 모델보다 더 많은 세입자를 유치한다. 따라서 외국인 투자펀드와 개발자들은 건설투자 과정에서 지속가능성에 점점 더 집중하고 있다.

 

주목할 만한 이름으로는 싱가포르의 프레이저 프로퍼티 베트남, Gaw NP Industrial - 아시아 유수의 투자 펀드 Gaw Capital Partners와 베트남 부동산 개발업체 NP Capital 간의 합작 회사, 대만의 Daiwa House, 그리고 미국의 Warburg Pincus와 베트남의 선도적인 산업용 부동산 개발업체 Becamex가 공유하는 비전을 바탕으로 설립된 BW Industrial 등이다.

 

현재, 많은 외국인 투자자는 투자에 대한 녹색 기준에 대한 엄격한 요구사항을 가지고 있다. 이러한 기준은 무엇이며 베트남은 어떻게 이를 충족하는가?

 

산업용 부동산은 사무실 건물, 소매 공간 또는 호텔과 같은 상업용 부동산의 한 종류이다. 평가 과정 동안 투자자들은 잠재력, 위험 및 기회를 평가하고 현금 흐름 및 미래 소득을 예측하기 위해 척도를 사용하여 부동산을 "등급"할 것이다. 또한 이러한 표준 시스템을 통해 세입자 적합한 위치와 공단을 보다 능동적으로 찾을 수 있다. 그러나 베트남은 산업용 부동산 시장에서 표준 IP 분류 시스템을 갖추고 있지 않다.

 

일반적으로, 등급 시스템은 부동산의 가치와 시장에서의 경쟁력을 분류하고 순위를 매기는 것을 목표로 많은 다양한 기준을 특징으로 할 것이다. 가장 일반적인 세 가지 요소는 품질, 위치 및 유틸리티이다. 특히 산업용 부동산의 경우, 물류는 공단의 위치가 배송지와 수령지 사이의 물품 운송 시간과 운송 비용에 큰 영향을 미치기 때문에 네 번째로 중요한 축이다.

 

공단 투자 유치 및 투자 환경 개선을 위한 추천 사항은 무엇인가?

 

경쟁이 심화되는 상황에서 공급의 질과 투자 환경의 개선은 FDI 기업을 산업용 부동산 시장으로 유치하는 데 도움이 되는 두 가지 핵심 요소이다.

 

첫째, 공단 및 EPZ의 임대 토지 공급은 위치, 면적, 인프라(특히 사회 기반 시설) 및 임대 조건 측면에서 투자자의 요구 사항을 아직 충족하지 못하고 있다. 투자 계획에도 불구하고 많은 프로젝트가 여전히 토지 절차의 장애물에 직면해 있으며, 공사 시간이 길어지고 부지 정리 비용 및 기타 법적 준수 비용이 증가하고 있다. 공급의 질을 높이기 위해서는 토지 관련 장애물을 신속히 제거해야 한다.

 

고품질 투자 유치를 위해 생태 및 첨단 공단, 데이터 센터 및 스마트 웨어하우스와 같은 다양하고 현대적이며 지속 가능한 산업 모델의 개발이 장려되어야 한다.

 

둘째, 외국인 직원에 대한 허가 절차가 투자자에게 개방적이고 편리한 방식으로 간소화될 필요가 있다. 공공 데이터 시스템은 투명하고 표준화되어야 하며 법적 지원 서비스가 제공되어야 한다. 반면 경제협력개발기구(OECD) 2단계의 새 규정인 글로벌 최저세가 2024년부터 적용돼 베트남의 세제 혜택 매력이 떨어질 수 있다는 맥락에서 투자 인센티브를 더욱 개선할 필요가 있다.

 

지역 경쟁이 증가하고 있을 때 투자자를 환영하기 위한 "투자" 캠페인은 투자자들이 신속하게 자본을 투입하고 가능한 한 효과적으로 프로젝트를 배치할 준비가 되도록 구체적인 솔루션과 지역의 실질적인 행동을 포함할 필요가 있다.

 

통계청에 따르면 지난 5월 20일까지 베트남에서 등록된 총 FDI 자본은 108억6000만달러로 지난해 같은 기간보다 7.3% 감소했다. 한편, 이 기간 FDI 지출은 76억5천만달러로 전년 대비 0.8% 감소했다.