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부동산

'빚 폭탄' 에버그란데 그룹, 베트남 부동산 시장 전망

여론은 에버그란데 "빚 폭탄"이 터질 경우 어떤 결과가 초래될지 우려
그것이 도미노 효과로 이어질 것인가? 

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베트남 또한 비슷한 채무 불이행 상태에 빠지는 것을 피하기 위해 경험으로부터 배울 필요가 있는가?

 

*중국 뤄양의 에버그란데 오아시스도 단지가 건설 중이다.

 

에버그란데 "빚 폭탄" 도미노에 대한 두려움


예버그란데(헝다 그룹)는 중국 2위의 부동산 개발업체로서 현재 중국 280개 이상의 도시에서 1300개 이상의 부동산 프로젝트를 소유하고 있다. 이 회사의 부동산 서비스 관리 사업은 중국 310개 이상의 도시에서 약 2800개의 프로젝트에 참여하고 있다.

 

2020년 말까지 에버그란데의 미완성 부동산 프로젝트의 가치는 총 자산의 절반 이상을 차지하는 1900억달러에 달했다.

 

하지만 이 거대 부동산 그룹은 3000억달러(2020년 말까지 전체 기업 자산의 87%에 상당하는 부채 폭탄)의 유동성 위기 때문에 붕괴 위기에 처해 있다.

 

블룸버그에 따르면, 이 부채로 에버그란데는 세계에서 가장 빚을 많이 진 부동산 회사이다. 또한 이 그룹은 디폴드 경고를 여러 번 받았다.

 

문제는 폭발하는 에버그란데 "빚 폭탄"이 도미노 효과를 일으킬 가능성이 있는가 하는 것이다. 왜냐하면 이 그룹의 문제는 주식, 채권, 주택 구입자를 직접 보유하는 투자자를 불길에 휩싸이게 할 뿐만 아니라 중국 경제에 피해를 입히고 그로 인해 세계 경제에 피해를 입힐 수 있기 때문이다.

 

이코노미스트 딘더히엔 박사에 따르면 에버그란데의 폭탄은 중국 부동산시장의 대출에 따른 고성장 국면을 일부 보여주고 있다.

 

하지만 이 그룹이 무너지면 많은 사람들이 생각하는 것처럼 부동산 시장에 연쇄효과를 낼 수 없을 것이다. 왜냐하면 중국의 금융 시스템이 강력한 국가 통제 하에 있기 때문이다.

 

딘테히엔 박사는 그룹이 고객이 지불한 계약을 완료를 보장하기 위해 고객이 지불한 미완성 부동산 프로젝트를 인수할지도 모른다. 이는 중국인들이 부동산 투자에 있어 보다 안전할 뿐만 아니라, 정부가 고객 이익을 보호한다는 신뢰도 갖게 할 것이다. 이것은 회사가 지불 불능이거나 파산했을 때 부채 처리의 원칙 중 하나이다.

 

"채무조정 원칙에 따르면, 다음 단계는 중국 은행이 이 그룹에 대출하여 채무조정과 회수를 위해 저당 잡힌 부동산을 보유하는 것이다. 물론, 은행은 꽤 많은 돈과 많은 대출 이자를 잃을 것이다.

 

그러므로, 중국의 은행 시스템은 대출 부채 면에서 그리 큰 영향을 받지 않는다. 따라서 시중은행의 붕괴에 대해 크게 걱정할 필요는 없다. 이것은 가장 중요한 것이다"라고 박사는 말했다.

 

박사에 따르면 가장 큰 피해자는 채권 투자자(국내외 투자자 포함)이다. 중국 회사채의 금리가 연 12~16%(달러 기준)로 안전채 금리의 3~5배에 달할 정도로 매우 높기 때문이다. 그러므로 정부가 이 위험한 투자 시장을 보호할 이유가 없다. 또한, 위의 부채가 완전히 해결된 후 그룹의 주주는 빈손이 될 수 있다.

 

간단히 말해 가장 큰 손실은 중국과 해외 주식 투자자이다. 이 숫자는 매우 크지만, 그것은 단지 빌려준 상업 은행 시스템뿐만 아니라 7만명 이상의 투자자가 나누어 가지게 될 것다. 그래서 주택 구매자는 집을 받을 때 가장 적거나 전혀 피해를 입지 않을 것이다"라고 히엔은 말했다.

 

베트남은 놀랐나요?
최근 베트남에서는 회사채 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. SSI 통계에 따르면 2021년 상반기 회사채 발행 총액은 209조동에 육박하며 2020년 같은 기간에 비해 18% 증가했다. 이 가운데 부동산 사업자가 92조동 이상으로 가장 많이 발행했으며, 발행채권 가치의 44%를 차지했다.

 

특히 많은 부동산 업자들이 주식이나 담보가 없는 고금리 채권을 발행하고 있다. 반면 부동산 시장의 유동성은 감소하는 경향이 있어 흡수력이 약해지고 있음을 보여주었다. 이는 침체로 인한 자본비용을 증가시켜 기업의 원금과 채권 이자를 지급하기 위한 현금흐름 계획에 영향을 미칠 위험이 있다.

 

한 전문가는 심지어 투자자에게 "채무 폭탄 폭발의 위험이 점차적으로 나타나고 있는데, 특히 부동산 채권이 그렇다"고 경고했다.

 

최근, 재무부 장관 호득푸 또한 주 증권 위원회에 공식 서한을 보냈다. 재무부와 베트남 증권거래소는 투명하고 안전한 시장을 목표로 회사채 시장에 대한 점검과 감독을 강화해 줄 것을 요청했다.

 

딘테히엔 박사의 관점에서, 베트남 부동산 사업은 대외 부채가 많지 않기 때문에 베트남은 중국과 같은 유사한 사례의 발생에 대해 너무 많이 걱정할 필요가 없다. 

 

또한 베트남 경제는 성장 과정에 있고, 인프라 투자는 집중되어 있으며, 도시화 과정은 여전히 강하게 진행되고 있으며, 이는 부동산 시장 발전을 위한 지원이다. 또한 베트남 투자의 특성상, 부동산은 여전히 다른 투자 채널에 비해 유리하기 때문에, 많은 투자자가 여전히 선택하고 있다.

 

따라서, 히엔은 투자자는 중장기적으로 최상의 잠재 입지가 있는 부동산을 선택한다면, 여전히 많은 기회가 있다고 말했다. 만약 여러분이 부동산에 투자한다면, 2~3년 동안 잊고 산다면, 여러분은 빚을 지고 사는 시나리오를 가지고 있어야 한다.

 

그는 또 부동산 회사의 채권은 국가의 보호를 받지 못하므로 주의해야 한다고 경고했다.

 

헝다그룹(恒大集団, Evergrande Group)은 중국 광동성 선전에 본사가 있는 부동산 회사이다. 창업자 쉬자인은 미국 포브스에 따르면 2019년 3월 현재 362억달러의 자산을 보유해 세계 22위, 중국 3위의 부호이다.

1996년 쉬자인이 광저우시에 회사를 설립. 2009년에 홍콩증권거래소에 상장. 회사의 시가총액은 72억200만달러까지 상승했다. 2010년에는 중국 프로축구 구단을 인수해 광저우 헝다 타오바오로 개칭했다.

 


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