올해 초 하노이 아파트 시장은 신규 프로젝트가 대거 출시되며 활기를 띠고 있다. 그러나 공급 확대에도 불구하고 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다.

부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 지난해 하노이 신규 아파트 공급은 약 3만6,000세대로 최근 6년 중 두 번째로 높은 수준을 기록했다. 하지만 분양 구조는 과거와 크게 달라졌다.

2014~2022년까지 전체 공급의 80~90%를 차지하던 중저가 상품은 2023년 이후 급감했고, 현재는 고급·럭셔리 주택이 80% 이상을 차지하고 있다. 일부 도심 프로젝트는 ㎡당 9,000만~1억1,000만 동, 초고급 단지는 ㎡당 1억2,000만 동을 넘어서고 있다.

이로 인해 실수요자들의 부담은 크게 늘었다. 50~60㎡ 아파트 구매를 위해서는 추가 대출이 불가피한 상황이며, 금리 상승 기조까지 겹치면서 내 집 마련이 쉽지 않은 현실이다.

◇ 호치민시., 중심부 30% 상승… 고급화 가속

호치민시 역시 가격 상승세가 두드러진다. CBRE 자료에 따르면 2025년 4분기 기준 중심 지역 1차 시장 평균 분양가는 ㎡당 9,200만 동으로 전년 대비 21% 상승했다. 일부 프로젝트는 이전 분양 대비 30~50% 오른 사례도 나타났다.

지난해 기존 호치민 지역 내 신규 공급은 약 7,100세대에 그쳤으며, 대부분 기존 사업장의 후속 분양 물량이었다. 공급이 제한된 가운데 고급 상품 위주로 시장이 형성되면서 가격 상승 압력이 지속되고 있다는 분석이다.

인접 지역인 빈즈엉은 평균 ㎡당 4,700만 동 수준으로 전년 대비 15% 상승했으며, 남부 지역 내 공급과 거래를 주도하고 있다.

◇ 다낭, 6년간 68% 급등

중부 핵심 도시 다낭도 예외는 아니다. 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)에 따르면 2025년 다낭 신규 아파트 평균 분양가는 ㎡당 8,300만 동으로 6년 전 대비 68% 상승했다.

특히 하노이를 중심으로 한 북부 투자 자금이 대거 유입되면서 가격 상승을 견인한 것으로 분석된다.

◇ 토지비·건설비 상승… 공급 불균형 심화

호치민시 부동산 협회는 최근 토지가격표 개정으로 토지사용료가 크게 상승했으며, 여기에 건설 자재비·인건비·금융비용 증가가 더해지면서 분양가 인상이 불가피해졌다고 설명했다.

전문가들은 현재 공급 확대에도 불구하고 ‘세그먼트 불균형’이 심각하다고 지적한다. 고급 주택은 늘어나는 반면, 실수요층이 접근 가능한 중저가 주택은 거의 사라진 상태다.

최근 설문조사에 따르면 응답자의 약 3분의 1이 장기 임대를 선택하겠다고 답했으며, 약 29%는 외곽 지역으로의 이동을 고려하고 있는 것으로 나타났다.

◇ 2026년 공급 증가 전망… 가격은 고공 행진

CBRE는 2026년 하노이와 호치민시에서 각각 3만3,000세대 이상의 신규 공급이 예상된다고 전망했다. 다낭 역시 약 1,000세대가 새로 시장에 나올 것으로 보인다.

그러나 전문가들은 공급 증가에도 불구하고 가격은 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 크다고 내다보고 있다. 인프라 확충(순환도로·도시철도)과 투자 수요가 계속해서 가격을 지지할 것으로 분석된다.

◇ “저가 주택 복원 없이는 시장 안정 어려워”

업계는 ▲저가 상업주택 개발 유도 ▲청년·첫 주택 구매자 금융지원 확대 ▲사회주택 공급 강화 ▲시장 조기경보지표 도입 등을 해법으로 제시하고 있다.

전문가들은 “실수요 중심의 상품 구조로 전환하지 못할 경우, 부동산 가격 상승은 장기적으로 사회적 부담과 시장 불균형을 심화시킬 수 있다”고 경고했다.

베트남 3대 도시의 부동산 시장은 현재 양적 확대 국면에 접어들었지만, ‘누구를 위한 공급인가’라는 구조적 질문이 더욱 중요해지고 있다.