지난주 하노이에서 열린 베트남 비즈니스 포럼(VBF)에서 공개된 자료에 따르면, VBF의 투자 및 무역 워킹 그룹의 프레드 버크 대표는 진행 프로젝트의 완만한 시행과 매각 수량에 대한 업데이트 부족은 외국인들이 베트남에서 부동산을 사는 것을 막고 있다고 논평했다.
버크 회장은 "이미 특정 유형의 콘도와 빌라를 외국 바이어에게 한정 판매할 수 있는 규정이 나왔지만, 이 같은 규정은 시기적절하게 진행되지 않아 시장에 혼란과 위험이 따른다"고 말했다.
현재 가장 큰 문제는 베트남에서 주택의 외국인 소유에 대한 규제를 시행하는 것인데, 이는 2년 넘게 베트남에서 주택을 소유하는 외국인 구매자들의 권리에 영향을 미치고 있다.
외국인이 베트남에서 주택을 소유할 수 있도록 한 주택법 2014가 규정 제 99/2015/ND-CP가 제정되었는 이러한 권리를 이행하기 위한 메커니즘을 명기한 후 2015년 12월부터 시행됐다.
99 규정은 공안부와 국방부에 국가 안보와 국방의 대상이 되는 지역을 파악해 시·도민위원회에 통보하도록 하고 있다. 그런 다음 위원회는 이러한 장관 지침에 따라 외국 개인과 기관이 주택을 소유할 수 없는 상업용 주택 프로젝트를 현지 건설 부서에 알려야 하는 것이다.
올바른 방향으로
하지만 그날로부터 4년 이상 외국인은 하노이, 호찌민, 그리고 다낭의 중심도시에서 부동산을 구입할 수 있는 권리를 받아 외국 바이어들이 구매할 수 있는 프로젝트의 목록을 발행했다.
문건에 따르면 정부가 사태 상황을 파악하고 해결하려는 것은 좋은 조짐이다. 외국 개인과 기관이 주택을 소유할 수 없는 상업용 주택 프로젝트를 식별하는 최종 작업과 그 정보를 온라인에 게시하는 것은 이제 건설의 시,도 부서에 의해 이루어질 것이다.
하지만 그 쪽에서는 큰 진전이 없는 것으로 보인다고 버크는 말했다. 그는 "베트남에서 주택 구입에 관심이 있는 외국 개인과 단체들을 걱정하게 한다. 우리는 그들의 지침에 따라 이러한 문제들을 해결하기 위해 다른 관계 당국과 더 적극적이고 긴밀하게 협력하기를 바란다. 이는 2년 전 베트남에서 시행하기로 했던 외국인들의 주택구입 권리를 최종적으로 발효하기 위한 마지막 단계라고 말했다.
사빌스 베트남의 트로이 그리피스 부국장은 해외 바이어들에게 판매되는 프로젝트에 대한 제한은합리적이라고 말했다.
"정부의 관점에서 볼 때, 이것은 절대적으로 옳은 결정이다. 그러나 문제는 이러한 제한 사항의 시행에 있다. 그리피스는 "잠재적인 구매자들의 태도와 전체 시장 매각에 부정적인 영향을 미칠 정도로 느린 과정이었다"고 말했다.
소유권 등록의 기술적 제한에 관한 문제도 있다. 주택의 콘도 외국인 소유는 30%로 제한돼 있지만 건설부와 해당 지역 부서는 아직 일정 사업에서 외국인 소유 아파트의 등록과 추적을 위한 제도를 도입하지 않고 있다.
대부분의 도시와 지방에서는 일단 부동산을 매입자에게 매각하면 소유 범주를 현지인에서 외국인으로 변경할 수 있는 제도가 없어 보인다. 이런 위험은 베트남의 주택 보유고를 늘리는 데 필요한 자본 비용을 증가시킬 뿐이다.
관심 있는 와국인들은 이 문제들이 곧 해결되어 시장이 최적으로 운영되기 시작 될 것이라고 본다.
건설부처는 외국인 주택 소유가 허용되지 않는 사업 목록을 발표함으로써 보다 적극적으로 국민위원회와 협력하여 문제를 해결해야 한다는 의견이 제기되었다. 이것은 주택 시장이 더 투명하고 건강하게 발전하는 데 도움이 될 것이다.
외국 바이어들이 찾는 명품
최근 부동산 서비스 회사인 CBRE 베트남의 보고서에 따르면 현재 해외 바이어들 사이에서 가장 인기 있는 부동산과 고급 주택의 가장 큰 본거지는 호찌민이다.
많은 고급 프로젝트에서 외국인들이 구매한 유닛의 수는 최고 30%에 이르렀다. 지난 2년 동안 단독 아파트 공급은 개선되었지만, 1군과 2군 투띰 지역의 신규 사업은 이 부문 전체 공급에 3%에 불과했다.
2019년에는 전년도의 5개 사업에 비해 단 2개의 신규 프로젝트가 시작되었다. 과거 이 부문은 프라임 부동산 확보 경쟁력에 힘입어 현지 개발업체들이 주도했다. 그러나 최근 몇 년 동안 외국 파트너와 합작한 벤처기업은 높은 시장 제품을 개발하는 데 있어 강력한 자금 지원과 입증된 실적과 함께 더 큰 영향력을 행사하고 있다.
호찌민의 '황금지역'에 주로 자리 잡고 있는 고급 주거용 부동산은 여전히 틈새시장에는 매우 매력적이다.
이 부문의 최근 신규 프로젝트의 판매율은 모두 70%를 넘고, 특히 출시 후 짧은 기간에 거의 100%판매를 달성한 투띰 지역에서 더욱 그러하다.
지난 5년 동안 CBRE 베트남이 럭셔리 부문에서 체결에 한 거래의 구매자는 68%가 현지인이다. 한편 CBRE 베트남 거래의 국제 바이어는 주로 한국, 대만, 싱가포르, 중국 등이다.
콘도 시장과 맞물려 최근 들어 고급 부동산 매매가가 크게 올라 2019년 4분기에는 평방미터당 6308달러에 이른다. 이것은 전년 대비 10%의 현저한 증가이다.
고급 부동산 개발업자들은 그린빌딩, 스마트홈, 수입 브랜드 소재 등 국제 트렌드와 품질 기준을 접목하기 위해 제품 연구에 많은 노력을 기울이고 있다.
게다가, 제품의 고유성과 장기적인 가치를 높일 수 있는 브랜드 주거 트렌드에서 베트남의 명품 개발업체들이 바짝 추격하고 있다. 대표적인 브랜드로는 리츠칼튼, 포시즌스, 만다린 오리엔탈 등이 있다.
호찌민의 고급 부동산 부문은 방콕과 같은 지역의 선진 시장을 따라잡고 있다. 그러나 시장은 가격 성장 잠재력 측면에서 공급과 그것의 지위로 인한 주요 지역으로 여전히 투자자들에게 어필하고 있다.
또 방콕은 3만개, 싱가포르 8천300개에 비해 호찌민은 700개의 재고를 보유하고 있으며, 하노이는 하나도 없다.
