10년 전 글로벌 불황 때 평균 집값이 10% 하락해 세계 최대 자산층은 수조 달러를 날려버렸다. 코비드-19는 1930년대 대공황 이후 세계 경제를 가장 깊은 불황으로 몰아넣었다. 그러나 2분기에는 대부분의 중·고소득 국가에서 집값이 올랐다.

선진국에서는 평균 5%의 가격 상승률을 보이고 있다. 코비드-19 초기의 부동산 회사 주가는 25% 하락했고 크게 회복되었다.

일부 시장은 여전히 호황을 누리고 있다. 8월 독일 집값은 2019년 전년 동기 대비 11% 올랐다. 한국과 중국의 도시의 급격한 가격 상승은 현지 당국이 구매자에 대한 규제를 강화하게 만들었다. 미국의 경우 2007~2009년 금융위기 이전 어느 분기보다 2분기 평방피트당 평균(0.093㎡ 상당)가격이 빠르게 상승했다.

이코노미스트지에 따르면, 통화 정책, 재정 정책, 구매자들의 의견 변화 등 세 가지 요소가 이를 설명하고 있다.

통화정책으로 전세계 중앙은행들은 올해 주택담보대출 금리를 낮추는데 도움을 주면서 그들의 프라임금리를 2%포인트 인하했다. 미국인들은 30년 만기 고정금리 대출에 대해 연 2.9%만 지불한다. 올해 초 금리는 3.7%에 달했다. 실제 금리 하락과 집값 상승의 관계가 강한 것으로 조사됐다. 저금리는 일부 대출자들이 더 큰 담보 대출을 받을 수 있도록 돕는다. 무엇보다 대출을 관리하는 것이 더 쉽다고 생각한다. 다른 유형의 부동산에 대한 수익률이 떨어지고 있기 때문에 주택 소유주들도 기꺼이 부동산에 더 많은 돈을 지불하려고 한다. 미국과 영국 모두 주택담보대출이 금융위기 이후 정점에 달하고 있다. 하지만 모든 사람들이 빌리는 것은 쉽지 않다. 사실, 많은 사람들에게 담보 대출을 받는 것은 어려워졌다. 장기적으로 코비드-19가 경제에 미칠 영향에 대한 우려 때문에 금융 중개업자들은 고위험 대출을 철회했다. 예를 들어, 미국의 일부 은행 직원들은 그들이 고질적인 대출 규제를 강화했다고 말했다. 과거 호황과 달리 대출 기준이 완화되고 있다는 증거는 거의 없다.

두 번째 요인인 재정 정책은 집값 상승의 원인에 더 많은 영향을 미칠 가능성이 있다.

정상적인 불황에 일자리를 잃고 소득이 떨어지면 압류가 일어나 집값이 하락한다. 시중에 공급되는 주택이 늘고 압류 대상자의 신용도가 높아져 나중에 대출에 접근하기 어렵기 때문이다. 그러나 이번에는 선진국에서는 정부가 가계 소득을 보전하기 위해 -보조금, 혜택... 국내총생산(GDP)의 5%까지- 노력했다. 보조금, 혜택... 국내총생산(GDP)의 5%까지. 2분기 주요 7개국(G7) 가구의 가처분소득은 수백만 명이 일자리를 잃었음에도 불구하고 코비드-19 이전보다 약 1000억 달러 증가했다. 이밖에도 주택시장을 직접 지원하는 방안이 많이 도입됐다. 예를 들어 스페인은 대출자들이 주택담보대출에 대한 지불을 연기할 수 있도록 허용한다. 일본은 은행이 원리금 상환을 미루거나 네덜란드가 일시적으로 자산 압류를 금지하도록 요구하고 있다. 영국의 경우 2분기 압류량이 지난해 같은 기간보다 93%나 줄었다. 그리고 미국의 압류 건수는 1984년 이후 최저 수준이다.

마지막 요인은 소비자 변화다. 2019년 경제협력개발기구(OECD) 국가 가구는 지출의 19%를 주택 관련 지출에 쓴다. 코비드-19의 결과, 사무실 직원의 5분의 1이 계속 집에서 일하기 때문에, 많은 사람들이 더 편안하고 편안한 공간을 원할 것이다. 사람들이 가전제품을 업그레이드하고 있다는 증거가 있다.  그들은 또한 더 많은 공간을 찾고 있다. 미국의 경우 뉴욕과 샌프란시스코의 주택시장이 약해 보이지만, 현재 교외로 사람들이 도시를 떠나고 있다는 증거는 없다. 온라인 부동산 플랫폼인 질로(Zillow) 자료에 따르면 도시와 교외 지역의 부동산 가격이 거의 같은 비율로 오르고 있다. 그러나 농촌 지역의 물가는 더디게 올랐다. 많은 사람들이 현재 살고 있는 곳 근처에서 더 큰 집을 찾고 있는 것 같다. 영국의 경우 단독주택 가격이 아파트의 0.9%에서 약 4% 상승하고 있다. 정원이 딸린 집들도 더 관심이 많다.

집값이 계속 오를까?

각국 정부는 점차 구제금융안을 좁히고 있으며 원조가 끝나면 어떤 일이 벌어질지 아무도 모른다. 변동성 또한 투자를 둔화시켰다. 미국의 경우 코비드-19가 발생하자 건축 활동이 17% 감소했다. 최근 불경기로 인한 경험은 경기가 회복될 때도 건설활동이 여전히 따라잡지 못하고 있음을 보여준다. 부동산 시장을 뒤집어 놓으려면 대공황 이후 가장 깊은 불황 이상의 것이 필요할 것이다. -이코노미스트