상당수 부동산 기업의 2020년 4분기 재무제표를 보면, 2019년 말에 비해 재고가 크게 늘어난 것으로 나타났다.
경기 하락
2020년은 경제 전반과 특히 부동산 사업자에게 어려운 해였다. 코로나 19 전염병의 영향으로 대부분의 사업체가 위축되었고, 이와 함께 일부 부동산 사업의 사업 실적은 하락했고, 이익은 크게 줄었고, 재고만 남았다. 회복될 기미가 보이지 않는다.
신고된 연결재무제표 4분기/2020년 닷싼그룹(DXG-HoSE)은 2020년 매출액이 모두 2조 8900억 동으로 2019년에 비해 절반 수준으로 감소한 1260억 동의 적자를 기록했다. 209년에는 1조 88600억 동의 이익을 기록했다. 2020년은 이 부동산회사가 2009년 말 상장 이후 처음으로 적자를 신고한 해다. 그러나 위의 수치는 그룹의 재무 상황을 완전히 반영하지는 못한다. 2020년 12월 31일 현재 재고는 51% 증가하여 10조 2510억 동을 기록했으며, 이는 총 자산 가치의 55%를 차지한다. 2019년 말에 비해 많은 프로젝트가 거의 건설되지 않았다. 재고 증가는 3610억 동이라는 마이너스 현금흐름을 초래한 주요 원인이었다. 부채는 2019년 말 대비 큰 폭으로 증가하며 14조 3790억 동을 기록했다.
마찬가지로 TTC 랜드의 사업 상황도 나아지지 않고 있다. 2020년 3분기 연결재무제표에 따르면 이 사업의 세후이익은 205억 동에 그쳐 지난해 같은 기간보다 88.2%(1530억 동 이상) 감소했다. TTC랜드의 2020년 6월 말 기준 총 재고량은 4조 2830억 동으로 2019년 말 대비 1240억 동이 증가했다. 회사의 재고는 자모나 시티 포로젝트(1조 9650억 동), 차밈톤 드래고닉(5730억 동), 차밍톤 타마시 다낭(4660억 동)등이 있다.
팟닷 부동산개발 공동주식회사도 재고량이 16% 증가해 9조 3080억을 기록해 전체 자산가치의 60% 가까이를 차지했다. 재고 증가로 영업현금흐름도 마이너스 116억 동이 되었다.
2020년 말까지 남롱의 재고는 6조 280억 동으로 40%가량 대폭 증가하며 미완성 사업을 중심으로 전체 자산의 절반 가까이를 차지했다.
완제품 재고가 문제다.
응우옌 반 딘 베트남부동산협회 사무차장에 따르면 증권거래소에 상장된 기업의 부동산 재고에는 완제품 재고와 반제품 재고가 포함돼 있다. 시중에 내놓아도 거래되지 않는 아파트, 주택 등 완제품의 재고는 사업의 유동성을 잃게하며 재고를 현금으로 바꿀 수 없다면 파산 위험으로 이어질 수 있는 부채 덩어리가 된다.
시장에서 재고는 주로 고급 부동산 프로젝트이며, 매매가는 3천 5백만 동/m2 이상이다. 딘은 "호치민시나 하노이 같은 대도시에서는 중간 규모였던 많은 프로젝트들이 2500만 동/m2의 비용이 들었지만, 지금은 3000만~4000만 동/m2의 고급부문이 주류를 이루며 입주율이 극히 적은 상태"라고 설명했다.
미완성 부동산으로도 알려진 반제품 재고자산은 주로 토지이용권 가치, 자본화된 이자비용, 설계비, 공사비 등을 기록하고 있다. 이론은 그렇지만, 사실 많은 프로젝트가 법적 절차, 자본 면에서 모두 많은 이유로 오랫동안 완성되지 못하기 때문에 미완성 목록에 있다.
예를 들어 닷싼 그룹의 핵심 프로젝트인 프로젝트 젬리버사이드(호치민시 2군)는 총 6조 동의 투자로 2018년부터 시행돼 2019년 9월 완공될 전망이다. 다만 법적 절차에 문제가 남아 있어 현재까지 더 이상 진행할 수 없다. 2020년 12월 31일 현재 이 프로젝트에 약 1조 5580억 동을 지출했다.
투자자의 자금 여력이 취약한 것도 많은 사업이 진행 중이고 지연되고 있는 이유 중 하나다. 일부 투자자는 사업에 자본을 계속 쏟아 붓기 위해 어쩔 수 없이 제3자에게 사업을 양도하거나 주주들에게 계속해서 자금을 투입해 줄 것을 강요한다.
같은 견해를 가진 레 호앙 짜우 호치민 도시부동산협회 회장은 "가장 우려되는 것은 재고가 이미 시중에 나와 있지만 시장에서 이를 받아들이지 않는 것인데, 이는 기업 유동성, 부실채무 문제 및 신용보증 은행과의 신용관계와 관련이 있기 때문"이라고 덧붙였다. 따라서, 그에 따르면, 어떤 각도에서 보더라도, 부동산 재고 증가에 대해 경고할 필요가 있다고 한다. 왜냐하면, 기업이 스스로 사업을 하고 싶은데, 재무적 투자자는 그것이 사업의 주관적 의지인지, 계획적 재고인지, 진짜 재고 미분양인지 알 수 없기 때문이다.
그러나 재고 파악에 너무 신경 쓰지 말아야 한다고 한다. 전염병이 통제될 때, 사람들의 주택에 대한 수요는 증가는 재고를 처분하는데 도움을 줄 것이다.
-GMK미디어
