호치민시 많은 아파트 임대 투자자들이 단기 체류가 금지됨에 따라 경쟁이 치열해지는 가운데 장기 고객을 유치하기 위해 가격을 약 10% 인하했다.

 

호치민시 인민위원회가 아파트 건물의 단기 체류(에어비앤비 서비스)를 금지한 이후 많은 프로젝트에서 주택 소유자에게 이 서비스 제공을 중단하는 공지를 발표했다. 이 서비스를 제공하기 위해 제3자와 협력하거나 임대하는 투자자는 장기 임차인을 찾기 위해 가격을 인하해야 했다.

 

빈홈즈 센트럴 파크 도심 지역(빈탄)의 에어비앤비 서비스 매니저인 쯔엉득찌 씨는 아파트 관리위원회가 3월 15일부터 단기 숙박업을 위한 아파트 사용을 금지한다고 발표했다고 밝혔다. 이러한 움직임으로 인해 이곳의 아파트 임대료가 변동하고 있다. 찌 씨는 집주인들과 협력하여 집주인들이 직접 손님을 찾을 수 있도록 아파트를 반납할 계획을 세웠다. 그는 "계속 협력하면 에어비앤비에 임대 중일 때보다 임대료가 10~15% 인하될 것"이라고 말했다.

 

찌 씨에 따르면 현재 빈홈즈 센트럴 파크에는 1천300채 이상의 아파트가 에어비앤비로 운영되고 있으며, 평균 1~4룸 아파트 가격은 하루 1백만~4백만동, 월 2천500만~7천만동에 달한다. 장기 임대만 가능하면 이 구역에 수천 채의 아파트가 쏟아져 잠재 고객층은 부족한 상태이다. 많은 집주인들은 고객을 유치하기 위해 임대료를 5~10% 낮추기 위해 노력하고 있다. 현재 월 1600만~2800만 동의 연간 임대 아파트도 100만동 인하되었다."라고 그는 말했다.

 

현재 하도 센트로사 프로젝트(10군)에서 에어비앤비 모델로 임대 중인 아파트의 소유주인 린 씨는 장기 투숙객을 찾아야 한다면 임대 가격을 인하할 것이라고 말했다. 부동산 거래 사이트에서 단기 임대 수입을 기준으로 월 3500만동에 3베드룸 아파트를 임대한다고 광고하는 대신, 경쟁을 위해 가격을 현재 약 2500만동으로 낮추었다. 하도 센트로사는 현재 단기 숙박을 위한 아파트를 약 120~150채를 보유하고 있다.

 

에어비앤비 투자자뿐만 아니라 장기적으로 아파트를 임대하는 많은 집주인도 투숙객으로부터 가격을 인하를 요청받는다. 타오디엔에 임대 아파트 2채를 소유한 툭안 씨(3군)는 아파트 건물에 400채 이상의 아파트가 있다고 말했다. 에아비앤비에서 임대, 이 서비스를 금지한다는 소식이 나온 지 일주일 만에 장기 세입자가 가격 인하를 요청했다. "장기 세입자를 빨리 찾고 싶어하는 일부 에어비앤비 소유자가 가격을 인하했고, 그 결과 일반적인 임대 가격이 떨어졌다. 손님을 유지하기 위해 현재 임대료를 5% 인하하도록 협상해야 했다."라고 그녀는 말했다.

 

 

이러한 가격 인하는 업체도 "불가피한" 것으로 간주한다. DKRA 그룹의 데이터에 따르면 단기 체류를 금지한 일부 아파트 건물의 임대료가 15~20% 하락했다. 가까운 시일 내에 다른 많은 고급 아파트에서도 비슷한 현상이 계속 발생할 것이다.

 

밧동산에 따르면, 현재 에어비앤비에서 운영 중인 많은 아파트가 장기 임대로 전환될 경우 단기적으로는 강력한 경쟁 압력으로 인해 아파트 임대료가 5-10% 하락할 것이라고 한다.

 

전문가들은 임대료 인하가 세입자들에게 이익이 될 뿐만 아니라 "아파트 유형의 유동성과 매력에 영향을 미칠 것"이라고 말한다.

 

남부 지역 밧동산의 딘민뚜안 이사는 2024년 호치민시 아파트 임대료가 5~10% 하락한 반면, 지난 5년간 아파트 매매가는 59% 상승해 임대 투자 수익률이 약 3%에 불과하다고 말했다. 투입 비용 증가로 아파트 가격이 하락하기 어렵고, 상업적 투자 가치가 계속 하락하면 이런 유형의 아파트에 대한 투자자들의 거부감이 커질 것이다.

 

한편, 에어비앤비 숙박 서비스 사업에서 8년간 경력을 쌓은 투자자 응우옌투옹호아이(투듯시) 씨는 현재 호치민시에서 에어비앤비에 관리하는 약 800명의 개인과 기업의 임대용 아파트가 1만 가구에 육박하며, 전체 시장과 합치면 수만 가구에 달할 것이라고 말했다. 갑자기 중단해야 한다면 모든 아파트를 장기 임대할 수 있고, 시장이 이를 모두 흡수할 수는 없을 것이다. "수천 채의 아파트가 사용되지 않고 임대할 수 없게 되어 막대한 경제적 손실을 초래할 것이다."라고 호아이 씨는 걱정한다. 그녀에 따르면 에어비앤비 렌탈은 실제로 장기 렌탈 이상의 수익을 얻지 못하지만 게스트를 찾기가 더 쉽다는 장점이 있다. 한 달에 1천500~3천만동의 가격으로 장기 게스트를 찾는 것은 쉽지 않다. 하지만 단기 게스트에 대한 수요는 매우 높다. 따라서 많은 주택 소유자는 장기 게스트를 찾는 대신 에어비앤비 렌탈 부문과 협력하기를 원한다.

 

전문가들은 이러한 금지 정책의 긍정적인 측면에서 아파트 건물의 안전과 질서를 보장하여 투자를 이용하기보다는 실제 주택 수요를 충족시키는 방향으로 시장을 형성하는 데 도움이 될 것이라고 말한다. 장기적으로는 자본 흐름의 추세가 전문 서비스 아파트나 호텔과 같은 더 적합한 부문으로 이동하는 등 시장이 점차 적응할 것이다.

 

그러나 뉴스 부동산 회사 따쭝끼엔 이사는 이 규제가 시장에 미치는 영향을 평가할 필요가 있다고 말했다. 단기 임대 금지는 연쇄 반응을 일으켜 특히 임대 부문과 부동산 시장 전반에 큰 압박을 가할 수 있다. 그는 이 정책을 즉시 적용하는 대신 기업이 적응할 시간을 갖고 큰 피해를 입지 않도록 로드맵을 마련해야 한다고 했다. 많은 국가에서 에어비앤비는 유연한 경영 규제 덕분에 여전히 강력하게 운영되고 있다. 베트남은 관광 및 부동산 산업이 여전히 혜택을 받을 수 있도록 완전히 강화하지 말고 적절한 통제 메커니즘을 갖춰야 한다.

 

호치민시 변호사 협회의 후인푸엉타오 변호사는 2014년과 2023년 주택법에 따르면 주거 목적(업무, 거래 등) 이외의 용도로 아파트를 사용하는 것은 금지되어 있다고 규정하고 있다. 즉, 아파트 소유자는 숙박 서비스 사업자 등록 요건을 충족하는 경우에 호텔과 같이 단기(숙박 목적)로 임대할 수 있다. 이 서비스를 운영할 때 소유자는 송장을 발행하고 신고 및 세금을 납부하며 화재 예방 및 보안을 보장해야 한다. 또한 투숙객은 지역 당국에 임시 거주지를 등록해야 한다. 타오 씨에 따르면, 도시는 이 문제에서 아파트 건물들이 일관된 규정에 따라 적용할 수 있도록 몇 가지 개념과 보다 구체적인 분류를 명확히 하기 위한 지침을 마련해야 한다. 이를 통해 개방된 비즈니스 환경을 조성하고 세수를 유지하며 시장 발전을 보장할 수 있다.