롯데는 16조 1,900억 동(VND)에 달하는 토지 사용료 납부 통지를 받은 지 한 달 남짓 만에 투티엠 에코 스마트 시티 프로젝트를 중단했다. 이 금액은 2017년 발표된 예상 투자금 20조 1,000억 동(VND)의 80%에 해당한다.
현재 경제금융위원회 위원장인 판반마이는 이를 "낭비"라고 규정했다.
사이공 강변의 현대적인 명소로 기대되는 투티엠의 황금빛 땅은 앞으로도 철근더미로 뒤덮일 것이다. 롯데는 8년간 도심에 "스마트 시티"를 건설하기 위해 준비한 끝에 투티엠에 왔다가 기다렸다가 떠났다.
외국 기업이 10억 달러에 가까운 프로젝트에서 철수하는 것은 단순한 사업 이야기일 뿐만 아니라 투자 환경, 투명성, 그리고 신뢰에 대한 의문을 남기는 일이다.
롯데 에코 스마트 시티는 2A 구역 5만m² 부지에 지하 5층, 지상 60층 규모의 상업 시설, 호텔, 오피스, 아파트 단지를 건설할 계획이다. 2017년 사업 계약이 체결되어 2022년 9월 착공될 예정이다. 그러나 3년이 지난 지금까지도 법적 문제, 부지 인허가 및 인허가 절차 등으로 부지 조성이 지연되고 있었다.
철수 이유를 분석할 때는 투자 환경과 기업 내부 상황, 두 가지 측면을 모두 고려해야 한다. 롯데의 프로젝트 중단 결정은 투자 결정에 있어 지연된 절차의 영향을 분명히 보여준다. 하지만 최근 롯데는 소매 및 서비스 부문으로 사업 영역을 일부 전환하며 구조조정을 진행하고 있다. 따라서 이번 철수는 외부 요인과 기업 내부적인 판단 모두에 기인한 것일 수 있다.
롯데 에코 스마트 시티의 결과는 베트남 투자 환경의 여러 난관을 반영하고 있다. 첫째, 계획 수립 및 부지 인허가 문제다. 프로젝트 부지를 양도하려면 정부는 세부 계획 수립, 토지 취득, 보상, 이주, 그리고 주민들의 동의를 얻어야 한다. 투티엠 교회의 종교 부지 문제나 1/5,000 계획도 유실은 준비 단계의 부실함을 보여준다. 결과적으로 프로젝트 면적이 축소되고 검토에 더 많은 시간이 소요되어 투자자의 경제적 계산에 차질이 발생했다.
토지 가치 평가 및 재정적 의무 또한 끊임없이 변화하는 가치 평가 방식 규정으로 인해 복잡하며, 이로 인해 프로젝트는 토지 사용료를 재결정해야 한다.
다음은 기관 간 일관성 부족이다. 프로젝트는 여러 "관문"을 거쳐야 하며, 각 관문은 자체적인 규정과 처리 기간을 가진다. 기획투자국은 정책을 평가하고, 천연자원환경국은 토지를 관리하며, 기획건축국은 설계를 승인하고, 시 인민위원회는 인민위원회에 제출하여 결정을 내린다.
롯데는 프로젝트를 포기했고, 호찌민시는 큰 손실을 입었다. 토지 이용 기회 상실: 우수한 토지가 방치되어 경제적 가치를 창출하지 못하고 예산에도 기여하지 못한다. 신뢰 상실: 프로젝트가 장기적으로 중단될수록 투자자들은 더욱 신중해져 다음 프로젝트에 부정적인 선례를 남긴다. 부동산 공급 상실: 프로젝트가 시행되지 않고, 시장에 주택, 사무실, 상업 시설 공급이 부족하여 도시 개발에 악영향을 미친다. 마지막으로, 투자자들이 사업 환경을 비교하여 자본을 투입하기로 결정하면 경쟁에서 패배할 수 있다.
한편, 호치민시와 정부는 국제금융센터(IFC) 건설을 추진하고 있다. 롯데의 7.45헥타르 규모 프로젝트는 9.2헥타르 규모의 핵심 지역 바로 옆에 위치해 있는데, 이는 IFC 건설 방향에 따라 대조적인 양상을 보인다. 한편으로는 대규모 외국인 직접투자(FDI) 프로젝트가 철회되고 있는 반면, 다른 한편으로는 정부가 이 지역을 국제 금융 중심지로 육성하고자 하는 것이다.
투티엠 지역이 "베트남의 월가"가 되기 위해서는 호치민시가 동시적인 인프라, 선진적인 법률 환경, 그리고 유리한 절차를 마련해야 한다. 이는 서류 작업과 계획 때문에 인내심이 바닥난 오랜 투자자였던 롯데의 경험과는 대조적이다.
롯데의 철수는 투자 환경을 재검토하고 개선할 기회이다. 당국은 이를 "낭비"로 규정함으로써 이를 개혁의 원동력으로 삼을 수 있다. 이는 이론에서 실제에 이르기까지 행정 기관이 투자자를 유치하고 유지하는 데 있어 시험대에 오르는 것이다.
큰 그림에서 베트남은 젊은 인구, 증가하는 소비 수요, 높은 도시화율을 갖춘 매력적인 투자처이다. 그러나 한 프로젝트의 철수는 저렴한 노동력과 넓은 시장이라는 이점만으로는 복잡한 절차와 법적 불안정성을 상쇄하기에 충분하지 않다는 경고이다.
그렇다면 해결책은 무엇일까?
아직 해결책은 거의 없다.
투자자와 정부 경영진의 우려를 완전히 해소할 수 있는 해결책은 거의 없다. 하지만 저는 다음과 같은 문제에 집중해야 한다고 생각한다.
첫째, 계획 및 토지 정보의 투명성이다. 투티엠 계획 지도의 손실은 기록 관리의 한계를 보여준다. 모든 도면과 계획은 디지털화되어 투자자가 쉽게 접근할 수 있도록 정보 포털에 공개되어야 한다. 부지 정리 및 토지 가치 평가 진행 상황 또한 투자자가 모니터링할 수 있도록 정기적으로 공개되어야 한다.
파리에서는 2020년부터 모든 계획 문서는 국가 도시 계획 포털(Géoportail de l'Urbanisme)에 업로드되어야만 유효하다. 주민과 투자자는 공식 데이터를 신뢰할 수 있고 절차가 잘못 발행될 경우 소송을 제기할 수 있으므로 보호받는다. 마찬가지로, 영국의 2004년 계획 및 강제조달법은 자치구가 지역 계획을 수립하고, 주민 의견 수렴을 통해 마스터플랜을 발표하여 주민들이 지역의 미래 모습을 그려볼 수 있도록 지원하며, 투자자는 이를 활용하여 기회와 위험을 평가하도록 규정하고 있다.
베트남에는 도시계획법이 있지만, 승인된 계획의 공표는 여전히 형식적인 절차이다. 계획은 용량이 작고 해상도가 낮아 방문객이 필요한 정보를 보기 어려운 경우가 많다. 따라서 계획 공표를 문서의 법적 효력 및 정부의 책임과 연계해야 하며, 단순히 공표만을 요구해서는 안 된다. 접근성과 구속력을 보장하지 않아야 한다.
둘째, 투자자는 "원스톱 숍" 또는 "그린 채널" 메커니즘을 적용하여 "명확한 인력, 명확한 업무, 명확한 마감일"이라는 목표에 따라 프로젝트를 처리하고, 다른 부서와 지사가 협력하여 진행하는 방식으로 행정 절차를 간소화해야 한다. 이를 통해 투자자가 여러 기관을 직접 방문해야 하는 번거로움을 피할 수 있다.
절차 간소화 정책은 시행되었지만, 이를 실제로 실행하는 것은 쉽지 않다. 꽝닌과 같은 일부 지역에서는 이미 시행하고 있다. 박닌성은 모든 구급 공공행정센터를 하나의 성급 거점으로 통합하고, 부서 및 지사의 전문 인력을 현장에 배치하여 서류 적시 처리율을 98% 이상, 만족도를 95% 이상으로 유지하고 있다. 박닌성은 주요 프로젝트에 "24시간 그린 채널"과 "60% 그린 채널" 메커니즘을 적용하기 위해 서류 접수 즉시 분류한다. 이를 통해 서류 처리 시간이 규정 대비 거의 절반으로 단축되었다.
태국에서는 원스타트 원스톱 투자(OSOS) 모델이 외국인 투자자에게 모든 서비스를 단일 장소에서 제공하는 데 효과적인 것으로 입증되었다. 이러한 모델은 "적절한 역할, 적절한 업무, 갈등 없음"의 원칙에 따라 분산화, 책임 및 기술과 연계된 "원스톱 서비스"가 실질적으로 구성될 때에만 진정한 효과를 거둘 수 있음을 보여준다.
셋째, 토지 가치 평가의 정책 안정성과 일관성은 투자자의 신뢰를 구축하는 핵심 요소이다. 방법이나 가격 체계의 갑작스러운 변화는 재정적 비용 변동을 초래하여 법적 및 사업적 위험을 초래할 수 있다. 또한 많은 지역이 서로 다른 산정 방식을 적용하여 동일 지역의 토지 가치도 다르게 나타나는 상황이 발생한다. 예산 수입 확보와 투자 유치를 위해 통일되고 투명하며 장기적으로 안정적인 토지 가치 평가 원칙을 마련해야 할 때이다.
더 나아가, 계획 규제는 단순히 자본 유치에만 국한될 것이 아니라 지역 사회의 이익을 중심에 두어야 한 사회영향평가 보고서는 과학적이고 일관되게 작성되어야 하며, 프로젝트가 지역 주민의 정당한 권리를 침해하지 않도록 해야 한다. 투티엠 교회 사건과 같은 갈등이 발생할 경우, 장기적인 분쟁을 피하기 위해 만족스럽고 결정적인 해결책이 필요하다.
투자자가 철회하는 것은 낭비이지만, 관계 당국이 이를 되돌아볼 수 있는 시기이기도 하다. 프로젝트의 성공 여부는 투자자에게만 달려 있는 것이 아니라, 정부의 경영 역량, 투명성, 그리고 개혁 의지를 반영하는 것이다. "절차가 복잡하고 규제가 중복되면 사업 환경이 번창할 수 없기" 때문이다.
-레반쩐 호치민 법률 대학 강사(VN익스프레스)
