하노이 부동산 시장에서 신규 아파트 분양 때마다 ‘수억~수십억 동 차익(프리미엄)’을 얹어 거래되는 현상이 반복되며 가격 거품과 투기 거래를 부추기고 있다.
최근 하동구(Ha Dong) 한 신규 아파트 단지(300여 가구)는 12월 말 분양 직후 ‘완판’을 선언했다. 두옹노이(Duong Noi) 동에 거주하는 투자자 투안 씨는 “밤새 대기했는데도 분양받지 못해 이제는 재판매 시장으로 눈을 돌렸다”고 말했다.
투안 씨가 문의한 2베드룸(111~135㎡) 아파트 호가는 위치에 따라 130~150억 동이였으며, 265㎡ 대형 평형은 300억 동을 넘겨 ㎡당 1억1400만 동에 달했다. 분양사 측은 “모두 팔렸다”고 밝혔지만, 중개인은 “2~4억 동 차익을 주면 구매 가능하다”고 제안했다. 이 금액은 계약서에 포함되지 않고 집주인에게 별도로 지급된다.
중개인들에 따르면 일부 물량은 개발사 임직원·관계자 몫인 ‘외교 배정’으로, 차익 외에 손으로 쓴 양도 계약서와 공증 절차를 감수해야 한다. 기존 입주민 재판매 물량도 차익이 수억 동에 이른다.
“차익을 줄 줄 알았지만 액수가 너무 커서 이 프로젝트 투자를 포기했다”며 투안 씨는 “중개인들이 ‘물량이 얼마 안 남았다, 망설이면 기회 놓친다’고 계속 재촉했다”고 전했다.
1차 공급 부족 현상은 하노이 전역에서 구매자들이 공식 차익 수억~수십억 동을 감수하게 만들고 있다. 최근 분양 프로젝트 대부분이 ‘순식간 완판’을 알리며 구매자들의 ‘기회 상실 공포(FOMO)’를 자극하고 있기 때문이다.
12월 초 단푸엉(Dan Phuong) 두 개 동도 한 동(600여 가구)이 분양 60분 만에 ‘완판’됐다. F1 대리점 중개인 투이짱 씨는 2베드룸 가격이 64~66억 동인데, 완판 후 재판매 차익이 5~6억 동이라고 설명했다. “늦을수록 시장 가격 상승으로 차익이 더 커진다”며 많은 고객이 프리미엄을 기꺼이 지불한다고 덧붙였다.
건설부는 최근 정부에 제출한 부동산 가격 보고서에서 중개업체·브로커의 물량 독점과 가격 부풀리기를 주요 문제로 지목했다. 개발사는 대리점에 판매가의 2~3% 수수료를 주지만, 대리점은 고객에게 5~20%에 달하는 차익을 추가로 요구한다는 것이다.
Vn익스프레스매체 조사에 따르면 과거 ‘핫 프로젝트’였던 곳에서는 투기 투자자들이 물량을 내놓으며 차익을 낮추고 있다. 하노이 동부 대형 도시구역 4개 동에서는 15% 계약금 납부 물량이 차익을 4~5억 동에서 1~2억 동으로 낮췄고, 일부 80~100억 동 대형 평형은 계약가 그대로 매물로 나왔다. 북부 45층 3개 동 프로젝트도 첫 회차 납부 후 수억~반억 동씩 가격을 내리고 있다.
부동산 포털 Batdongsan.com 설문조사에서 응답자 17%는 4분기 거래량이 3분기 대비 절반 이상 줄었다고 답했다. 아파트 부문은 19%가 거래 하락 추세라고 밝혔다.
호따이 국제건설회사 응우옌찌탄 사장은 “예약이 물량을 크게 초과하면 차익이 발생한다. 한 프로젝트에 수십 개 대리점이 있는데 분양 물량은 수백 가구에 불과해 대리점별 몫이 극소수”라며 “희소성 강조와 차익이 커질수록 투자자들이 단기 차익 실현에 나선다”고 분석했다.
부동산 컨설턴트 레꾸옥끼엔 씨도 “대규모 예약과 높은 차익이 실제 수요를 반영한다고 볼 수 없다. 신규 물건 FOMO를 조장해 빠른 재판매 거래를 유도하는 전술”이라며 “북부에서 남부까지 확산 중이며, 법적 구속력이 없는 차익으로 후속 구매자가 가장 큰 위험을 떠안는다”고 지적했다.
전문가들은 신규 프로젝트가 잇따라 나오면서 단기 투자자들의 유동성 압박이 커질 것으로 전망한다. 시장 선택지가 다양해지며 공급 부족으로 인한 FOMO가 약화되면 재판매 매수자를 찾기 어려워질 것이란 관측이다.
CBRE 보고서에 따르면 하노이 4분기 신규 아파트 공급은 1만1100가구로, 올해 총 3만2300가구를 넘어 역대 최대를 기록할 전망이다. 2026~2027년에도 연평균 3만3000가구 이상 공급이 예상된다. 다양한 지역·상품군 공급 확대는 ㎡당 5000~6000만 동 중저가 세그먼트를 되살리는 데 기여할 것으로 보인다.
최근 건설부 2025년 결산 회의에서 응우옌비엣훙 차관은 “주택 가격이 해마다 오르지만 실제 가치를 반영하지 못하고 있다”며 담합·가격 부풀리기·투기로 공급수요 불균형이 심화됐다고 인정했다. 내년 주택법·부동산사업법 개정을 통해 가격 안정화를 유도하겠다고 밝혔다.
