호치민시가 지하철(메트로) 6개 노선 건설에 속도를 내면서 도시 전역의 부동산 지도가 요동치고 있다. 총연장 약 200km에 달하는 광역 교통망이 윤곽을 드러내자, 주요 역세권을 중심으로 불과 1~2년 사이에 부동산 가격이 50~100%씩 치솟는 등 ‘메트로 효과’가 시장을 집어삼키는 모양새다.
호치민시는 사상 최대 규모의 인프라 개발 단계에 진입하여 2030년까지 총 길이 약 187km에 달하는 6개 지하철 노선을 완공함으로써 대중교통 수요의 20~30%를 충족하고 과부하된 도로망의 부담을 완화하는 것을 목표로 하고 있다.
6개 지하철 노선은 ▲ 1호선 벤탄-쑤오이띠엔(약 20km, 2024년 12월 개통), ▲ 2호선 벤탄-탐르엉(11km) 및 벤탄-투티엠 지선(약 6km), ▲ 투티엠-롱탄(약 42km). ▲ 빈즈엉 신도시(구) – 수오이띠엔(약 32km), ▲ 6호선 탄선녓 – 푸후(약 23km), ▲ 벤탄 – 껀저(54km) 노선으로 새로운 "간선"을 형성하여 교외에서 도심까지의 이동 시간을 13분으로 단축할 것이다.
특히, 모든 지하철 노선은 TOD(대중교통 중심 개발) 모델에 따라 개발되고 있다. 이 모델은 대중교통을 도시 개발의 축으로 삼아 역 주변에 주거, 상업, 서비스 허브를 형성하고 토지 및 부동산 가치를 상승시키는 것을 목표로 한다. 이러한 효과는 1호선(벤탄 – 수오이띠엔) 일부 지역에서 뚜렷하게 나타나고 있다. 지하철 운행 이전(2014~2015년) 타오디엔 – 안푸 지역의 토지 가격은 평방미터당 6천만~1억 동에 불과했고, 아파트 가격은 평방미터당 3천5백만~4천만 동이었다. 현재 토지 가격은 평방미터당 2억~4억 동까지 상승했으며, 역 인근 일부 지역에서는 5억~6억 9천만 동에 달하기도 한다. 아파트 가격 또한 평방미터당 8천만~2억 동으로 급등했다. 전반적으로 10여 년 만에 토지 가격은 3~5배, 아파트 가격은 2~4배 상승했다. 이러한 가격 상승의 상당 부분은 지하철 건설 효과에 기인한다.
벤탄-껀저 지하철 노선 인근 지역에서도 토지 가격이 급격히 상승했다. 특히 룽삭, 두옌하이, 탄토이, 깐탄 노선을 따라 토지 가격은 현재 평방미터당 2천만~7천만 동 수준으로 형성되어 있으며, 역 인근의 인기 지역에서는 8천만~9천만 동에 거래되고 있다. 2024년과 비교하면 이 가격은 약 50~100% 상승했으며, 2017~2018년 기간과 비교하면 3~5배 높다.
밧동산닷컴(Batdongsan.com.vn) 자료에 따르면 지하철 2호선 노선을 따라 토지 가격에 뚜렷한 차이가 있다. 특히 역과 주요 교통로 인근 지역의 가격이 높다. 3군 떤빈(구) 지역은 일반적으로 평방미터당 1억 3천만~3억 동에 거래되며, 쯔엉찐-까이망탕 8번가 지역은 주로 평방미터당 1억 5천만~2억 2천만 동 사이이다. 반면 12군(구) 지역은 평방미터당 4천 5백만~7천만 동으로 가격이 낮다. 작년 동기 대비 가격은 약 5~15% 상승했다.
빈즈엉-쑤오이띠엔 지하철 노선, 특히 디안과 투안안을 지나는 구간에는 비콘스 시티, 푸동 프리미어, 디 아스피라와 같은 대규모 아파트 단지가 다수 들어서면서 시장이 활성화되었다. 이들 단지의 평균 분양가는 평방미터당 4천만~5천5백만 동으로, 호치민시 중심부에 비해 상당히 낮은 수준이며, 인구 분산과 위성 도시 개발 추세와 맥을 같이한다.
2021년 이후 이들 단지의 평균 분양가는 40%에서 거의 90%까지 상승했는데, 이는 주로 지하철 연결성과 통합 인프라의 이점 덕분이다. 이는 지하철이 토지 가격뿐 아니라 아파트 가격에도 직접적인 영향을 미친다는 것을 보여준다. 전반적으로 호치민시 지하철 노선 주변 부동산 가격은 상승세를 보이고 있지만, 상승폭은 지역과 사업 진행 상황에 따라 차이가 있다. "뉴스에 의한 가격 급등" 시기를 거친 후, 시장은 단순한 기대감이 아닌 실제 사업 진행 상황과 개발 잠재력에 기반한 가격 책정으로 전환하고 있다.
밧동산닷컴베트남 남부지역 딘민뚜안 책임자에 따르면, 지하철 시스템과 연계된 부동산 가격은 앞으로도 계속 상승할 가능성이 높지만, 이전처럼 획일적으로 오르는 것이 아니라 실제 사용 가치를 정확하게 반영하는 지속 가능하고 선별적인 방식으로 상승할 것이라고 한다.
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