베트남, ‘전자 토지소유권 증서’ 전면 시행…VNeID에 통합, 종이서류 대체

베트남 정부가 토지소유권 증서를 전자화해 국가 데이터베이스와 모바일 신원 인증 앱에 연동하는 제도를 본격 시행한다. 이에 따라 향후 각종 행정 절차에서 종이 토지등기 서류 제출이 대폭 줄어들 전망이다.

베트남 농업환경부는 최근 토지사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증서(이하 토지등기증) 데이터의 연결·활용에 관한 결정문을 공포하고, 행정 절차에서 기존 종이 서류를 대체하도록 했다.

◇ 국가 토지 데이터베이스, 행정서류 공식 대체

이번 결정에 따라 국가 토지 데이터베이스에 완전 업데이트된 토지등기 정보는 각종 행정 절차에서 공식 문서로 활용될 수 있다.

공유되는 정보에는 ▲토지 사용자 및 토지 부착 자산 소유자 이름 ▲개인 식별번호 ▲토지 필지 식별 코드 ▲필지 번호 및 지도 번호 ▲면적 ▲토지 종류 ▲사용 기간 ▲사용 형태 및 취득 경위 ▲토지 주소 등이 포함된다.

또한 건물 등 토지 부착 자산에 대해서는 ▲자산 명칭 ▲사용 면적 ▲소유 기간 ▲소유 형태 ▲자산 주소 등의 정보가 제공된다. 이 밖에도 저당권 설정 여부, 증서 발급 번호 및 발급일, 증서 PDF 파일 등도 열람 가능하다.

농업환경부는 데이터 활용 시 정보보안·지식재산권·개인정보 보호 규정을 철저히 준수해야 하며, 정치 시스템 내 기관 간 디지털 데이터 연결·공유 원칙과 기술 지침을 따라야 한다고 강조했다.

이번 조치에 따라 전자 토지소유권 증서는 베트남의 디지털 신원 인증 애플리케이션인 VNeID에 통합됐다. 사용자는 앱을 통해 자신의 토지사용권 및 주택·기타 자산 소유 정보를 조회하고 관리할 수 있다.

앞서 농업환경부와 베트남 공안부는 90일간 전국 토지 데이터 정비 캠페인을 실시했다. 데이터 정합성과 정확성을 확보한 뒤 이를 암호화해 VNeID에 연동했다.

정부는 토지 데이터가 완전하고 정확하게 정비되면, 향후 부동산 거래 및 행정 업무를 온라인으로 직접 처리하는 기반이 마련될 것으로 보고 있다.

2025년 12월 기준 전국적으로 6970만 개 이상의 토지 필지에 식별 코드가 부여됐다. 여기에는 데이터베이스가 구축된 필지, 지적도 작성이 완료된 필지, 지적 측량이 진행된 필지가 포함된다.

베트남 정부는 이번 전자화 조치가 행정 간소화는 물론, 부동산 거래의 투명성 제고와 디지털 정부 구축에 중요한 전환점이 될 것으로 기대하고 있다.

전문가들은 “토지 정보의 디지털 통합은 부패 방지와 거래 비용 절감, 금융 접근성 확대에도 긍정적 영향을 미칠 것”이라며 “향후 금융기관·세무당국과의 연계 수준이 성패를 가를 것”이라고 평가했다.

[추가 정보]

베트남은 최근 2~3년 사이 아파트·빌라 등 주거용 부동산의 전산화(디지털 토지·자산 관리)를 빠르게 추진하고 있다. 현재 상황을 구조적으로 정리하면 다음과 같다.

◇ 국가 토지 데이터베이스 구축 현황

베트남 정부는 국가 토지 데이터베이스(National Land Database)를 중심으로 전국 토지·주택 정보를 통합하는 작업을 진행 중이다.

2025년 말 기준으로 약 6,970만 필지 이상에 식별 코드가 부여됐으며, ▲지적도 작성 완료 필지 ▲데이터베이스 구축 완료 필지 ▲측량 완료 필지 등이 포함된다.

이는 단순 토지뿐 아니라 아파트, 빌라, 상업시설 등 토지에 부착된 자산 정보까지 포함하는 구조이다.

◇ 아파트·빌라 전산화의 핵심 구조
① 전자 소유권 증서(e-핑크북)
베트남의 부동산 소유권 증서는 흔히 ‘핑크북(Sổ hồng)’이라 불리는데, 이 정보가 국가 데이터베이스에 등록되어 전자화되고 있다.

현재는 종이 증서와 병행 운영 중이며, 최신 업데이트에서는 전자 토지소유권 증서가 VNeID 앱에 통합되었다.

즉, 소유자 이름, 주민식별번호, 아파트 호수 / 빌라 필지번호, 면적, 사용기간, 저당권 설정 여부, 발급일, 발급번호 등을 모바일에서 조회 가능하다.

② 행정 절차에서 종이 서류 대체
베트남 농업환경부는 토지·주택 소유권 데이터가 완전 등록된 경우, 행정 절차에서 종이 증서를 요구하지 않도록 하는 결정을 발표했다.

이는 향후: 부동산 매매, 담보대출, 상속·증여, 건축 인허가 등의 온라인 전환 기반이 된다.

◇ 아직 남아 있는 과제
전산화가 빠르게 진행되고 있지만, 다음과 같은 구조적 문제도 존재한다.

① 아파트 소유권 발급 지연
특히 호치민·하노이에서 개발사의 법적 문제, 토지사용권 전환 미완료, 세금·의무금 정산 미완료 등으로 아파트 핑크북 발급이 지연된 사례가 상당수 있다. 전산화 이전에 법적 정리가 먼저 필요한 프로젝트들이 남아 있다.

② 지역 간 데이터 완성도 차이
대도시는 상당 부분 정비됐지만 지방은 지적도 정확성, 중복 필지 문제, 과거 기록 오류 등으로 데이터 정합성 작업이 계속 진행 중이다.

③ 은행·공증·세무 시스템과의 완전 연계 미흡
현재는 조회 중심 단계이며, 완전한 온라인 매매·전자 등기·전자 담보 설정은 아직 과도기 단계이다.

◇ 외국인 투자자 관점에서 의미
베트남 사업을 준비 중이라면 실무적으로 중요한 부분은 ▲담보 설정 여부 확인이 쉬워짐 ▲위조 증서 리스크 감소 ▲거래 투명성 증가 ▲장기적으로 전자 등기·온라인 거래 가능성 확대

반면, 프로젝트 법적 상태 확인은 여전히 필수이며 개발사 리스크는 데이터만으로 완전히 해결되지 않는다

◇ 결론
현재 베트남의 아파트·빌라 전산화는 “기초 인프라 구축은 상당 부분 완료, 실거래 완전 디지털화는 진행 중” 단계라고 볼 수 있다. 2026~2027년이 본격적인 온라인 부동산 거래 전환의 분수령이 될 가능성이 크다.

@GMVN