공급 부족, 법적 침체, 사람들이 지불할 수 없는 집값... 전문가들에 따르면 부동산 시장을 왜곡하고 있다.

 

최근 5개월간 부동산 가격은 유동성 약세에도 빠른 상승세가 이어졌고, 사업 공급은 여전히 법적 문제가 장기화되면서 한계가 있으며, 농촌과 해안가, 중부고원에 이르기까지 토지 열기가 발생한다. 이 사실은 전문가들로 하여금 시장이 왜곡되고 지속가능하지 않을 것이라고 우려하게 만든다.

 

최근 GIBC 선임 컨설턴트인 후인푹응이아가 브앤익스프레스와 공유하면서 지난 30년 동안의 장기적인 관점에서 현재 부동산 시장이 "많은 결함과 왜곡을 드러낸다"고 평가했다.

 

첫째는 집값이 폭등해 국민소득이 따라가지 못한다는 점이다. 저소득층을 위한 주택공급이 심각하게 부족한 가운데 시장에서는 고가주택(중고급~고급, 초호화)만 많이 공급하는 경향이 있다. 이러한 공급 불균형은 대도시에 살고 있는 대부분의 저소득층의 주택 부족을 초래할 수 있다.

 

다음으로 경제의 모든 부문이 토지 구매에 돈을 투입하고, 생산과 거래가 아닌, 어떠한 잉여 가치도 창출하지 않고, 가격 상승을 기다리기 위해 토지를 유지하고 있는 상황이다. 농촌, 해안가, 산간지역, 중부고지에 이르기까지 농업용지를 모아 밭을 세분화하고 밭을 팔아 수익을 내는 상황이 벌어지고 있다. 땅 열기와 함께 가격 상승을 기다리는 토지통합 기술은 경제의 경쟁력과 창의력, 유연성을 더 옥죄게 한다.

 

"토지 자원은 사용되지 않고 단지 시간을 기다리며 사용되지않으면, 토지의 자원이 낭비된다"라고 응이아는 말했다.

 

GIBC 전문가들은 부동산 시장의 일탈과 왜곡된 발전 외에도 부동산 시장의 산파인 금융시장도 투명성이 떨어진다고 평가했다. 과거 금융시장은 부동산 시장에 자본을 공급하는 도구였지만, 여전히 재무상태가 취약한 부동산 기업이 여러 형태로 금융 레버리지(자본 차입, 부동산 시장 자금 조달)를 활용하는 사례가 많다. 자본을 동원하고, 채권을 발행하고, 땅을 모아 시간을 기다리게 하고, 타성에 젖어 경제에 큰 장벽이 된다.

 

응이아씨에 따르면, 신용 기관과 금융 시장은 지난 시간 동안 부동산 시장의 일탈적 발전에 기여했다. 그러므로, 정부는 경제를 건강하게 만들기 위해 이 두 시장을 검토하고 바로잡을 필요가 있다.

 

지난 5월 27일 열린 부동산 분야 장애물 제거 및 투자 촉진을 위한 세미나에서 베트남 국제중재센터 쩐두릿 부소장은 부동산을 중요한 연결고리 중 하나로 인식해 경제에 큰 기여를 했지만 많은 결함과 왜곡이 나타났다고 했다.

 

그의 관점에서 보면, 각 부문, 각 유형별 부동산, 완성된 프로젝트, 그리고 동부에 사는 사람들을 고려하면, 이 부동산 부문은 버블에 대한 걱정 없이 실질적인 요구를 가지고 있다는 것을 증명합한다. 아직 완제품은 아니지만 가격이 빠르게 오른 서류상 프로젝트들에 대해서는 맥주잔의 거품처럼 대형 프로젝트 담보가 경계해야 할 자산집단이 될 수 있다.

 

그는 부동산 시장과 금융 시장 사이에 불투명한 연결이 있음을 확인했다. 지난 50년 동안 경제의 모든 문제는 이 두 시장의 혼란에서 비롯되었다. 앞으로 정부는 부동산 시장과 금융 시장 모두를 건강하게 만들어야 한다.

 

그는 또한 "집주인, 부동산 사람"이 있는  반면 전문 투자 기관은 없다는 사실을 언급했다. 15년 전에 이러한 기관을 건설하자는 제안이 있었지만 아직까지 실현되지 않았다.

 

"거시적 관점에서 보면, 베트남 전역의 땅값은 이제 경제의 허용치를 초과했다. 리히는 "현재 땅값도 국민이 허용할 수 없는 수준"이라며 "시장 안정을 위해 땅값 조절과 투자가격 조절, 주택공급 확대 등이 현 정부의 과제"라고 말했다.

 

과거 오랜 절차로 인해 주택사업 공급이 부족해져 수요에서 크게 벗어났다. 수급 불균형이 지속되면 적정가격의 저렴한 주택이 부족해 집값이 불합리하게 상승하게 된다.

 

호찌민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레호앙짜우도 위의 전문가들에 동의했다. 우선, 법적 절차의 오랜 지연과 장애물로 인해 주택 프로젝트가 재고 및 자본에 몰렸지만 완제품을 생산할 수 없었다. HoREA 통계가 심의 및 해결을 위해 호찌민시 인민위원회에 보고하는 법적 문제가 있는 프로젝트가 증가하고 있으며 계속 증가할 것으로 예상된ㄴ다.

 

또한 집값이 계속 오르고 있는 상황에서 수급불균형, 고가주택 과잉, 저소득층 대다수의 저렴한 주택 부족 현상이 극에 달했다. 호찌민시에만 90명이 넘는 노동자들이 임대, 정착을 필요로 하고 있지만, 지난 2년 동안 저렴한 주택(저렴한 부분)의 공급이 급격히 감소했다. 2021년 통계에 따르면 시장에 출시된 저렴한 주택 프로젝트는 없지만 고급 주택과 럭셔리 주택은 여전히 ​​성장하고 있다.

 

짜우 회장은 오랜 법적 절차로 인해 전체 시장에서 주택 공급이 급격히 감소했고, 이는 독점경쟁에 따른 집값 상승에 더욱 기여했다고 평했다. 절정에 달했던 2017년에는 약 3만가구가 시장에 나왔다. 2020년부터 현재까지 시장 물량이 부족해 보통 1만6천가구 정도만 판매됐다. 공급이 적을수록 완제품을 만들기 어려운 사업체일수록 수익을 최적화하기 위해 고급주택을 만드는 경향이 강하기 때문이다. 공급이 줄어든 것도 주택 소비에 영향을 미쳤다.

 

그는 전염병의 영향으로 경제가 많은 어려운 도전에 직면해 있는 시기에 집값이 급격히 올랐으며 2022년 첫 달에도 계속 오를 것이라는 점을 인정했다.이 같은 진행은 집값이 국민 지불 문턱을 넘어서고 있다는 공포로 이어진다. 이를 위해서는 국가가 저소득층을 위한 저렴한 주택 부문, 즉 주택 시장을 안정시키는 데 기여하는 주택 부문을 지원하기 위한 정책을 곧 완료해야 한다.

 

전성기 시절 부동산 시장이 경제의 봄을 알리는 제비였다고 설명했다. 다만 어려운 시기에 접어들면 부동산 시장은 폭풍우처럼 몰아쳐 도전적인 사이클을 예고하고 있다.

 

그는 "경제 국내총생산(GDP)의 약 20%를 차지하는 특별한 역할로 부동산 시장은 정부의 더 많은 관심을 필요로 하며, 법적 절차의 개혁을 촉진하고 관련 법제도를 개정하여 시장이 건강하고 지속 가능하게 발전할 수 있는 기반을 마련해야 한다"고 말했다.

-Vn익스프레스