7월에 호찌민시는 819채의 신규 아파트를 팔았는데, 이는 은행이 신용을 통제하던 시기와 맞물려 3개월 전보다 급격히 감소했다.

 

DKRA 베트남의 최신 아파트 보고서에 따르면 3분기 첫 달에 2차 시장에 이어 1차 시장(투자자가 처음으로 제안한)에서 아파트 유동성이 급격히 하락했고 몇 달 동안 조용하다. 이는 은행의 신용관리 강화 움직임이 아팤파트 소비에 큰 영향을 미치고 있다는 신호다.

 

구체적으로, 지난 7월 호찌민시는 신규 819채의 아파트만 팔았는데, 이는 6월과 4월(각각 1995채와 1698채)에 비해 절반으로 줄었고 5월 아파트 수용능력(5928채)보다 7배 낮은 수치다.

 

호찌민시와 주변지역(빈즈엉·롱안·둥나이·바리아·붕따우·따이닌 포함)까지 포함하면 7월 아파트 소비량은 1171채에 그쳐 다른 달 4월, 5월 ,6월(2000~6900채)에 크게 못 미쳤다.

 

지난달에도 1차 시장의 아파트 흡수율이 연초 이후 최저 수준으로 떨어진 이정표를 세웠다. 아파트 유동성 약세는 신용 통제와 가까운 미래에 부동산 시장을 지탱하지 못할 거시적 전개에 대한 불안감으로 시장의 심리적 반응을 보였다고 DKRK는 설명했다.

 

브이엔익스프레스의 조사에 따르면 지난 2분기 중반부터 현재까지 아파트 유동성이 1차시장과 2차시장 모두에서 둔화됐다. 구 투득 지구의 한 아파트 프로젝트 투자자의 대표는 5월에 분양했지만 예상대로 팔리지 않은 매물은 조만산 시장을 뒷받침할 더 긍정적인 정보를 기다리며 분양을 중단해야 했다고 말했다.

 

한편 구 9구역의 한 아파트 중개업소는 지난 6월 새 분양 예약 건수가 1분기 대비 50% 이상 감소해 7월에도 주택구입계약을 체결하는 고객이 크게 줄었다고 한다.

 

투득 시의 아파트

 

2차 시장(투자자 매수·전매)에서 기록한 7월 아파트 호가는 물론 유동성이 모두 2분기 하반기부터 하락세를 이어갔는데 이는 대출금 지급 승인에 병목현상이 발생한 영향이 컸다. 

 

투득시에 23억동 아파트를 산 고객 디엔씨는 "16개월 동안 이 아파트를 보유해 계약금액의 35%를 지불하고 중개인의 조언에 따라 차익을 노리고 분양할 수 있을 것으로 생각했다"고 밝혔지만 2차 시장은 잠잠하다. 현재 그는 돈을 계속 갚을 돈이 바닥났지만 많은 은행이 여유가 없고 높은 금리로 어렵운 때 대출을 받기 위해 문을 두드린다.

 

디엔 씨는 반년 전부터 정가로 물건을 팔려고 했지만 구매자가 없었다고 말했다. 8월 초에도 중개수수료 손실분을 제외하고 1억동 낮게 물건을 계속 내놓았다.

 

신용 통제 움직임에 따라 부동산 시장의 분위기도 하락했다. 밧동산이 지난 7월 베트남 시장에서 인구 1000명당 실시한 소비자심리지수 보고서를 보면 하반기 부동산 시장 참여자의 낙관이 연초에 비해 낮아진 것으로 나타났다.

 

보고서는 향후 부동산 가격 상승 가능성(22포인트 하락)과 정부의 현 정책(9포인트 하락)에 대해 소비자 낙관이 가장 많이 하락했다고 밝혔다.

 

특히 응답자의 14%가 정부의 정책을 긍정적으로 평가했고, 19%는 부정적으로 보았다. 한편, 위 설문조사에 대한 응답자 대다수는 이러한 가이드라인과 정책이 시행되기까지 시간이 더 필요하기 때문에 집값 규제에 좋은 영향을 미칠지는 아직 명확하지 않다고 말했다.

 

응옥아시아컴퍼니의 응우옌록한 총괄이사는 지난 4월 이후 아파트 유동성이 꾸준히 감소하고 있음을 확인했는데, 이는 은행이 신용을 통제하는 시기와 일치한다. 처음에는 2차 시장의 아파트만 유동성을 잃었고, 지금은 1차 시장도 팔기 어렵다. 부동산이 여전히 신용흐름에 크게 의존하고 있다는 맥락에서 이는 정상적인 대응이다.

 

한 씨는 분석하기를, 지난 시간 동안 고가 아파트 부문이 지속적으로 확대되었지만 낮은 임대 수익률이 이 채널의 투자자 수를 크게 줄였다. 아파트 시장은 현재 소수의 투자자와 대다수의 최초 주택 구입자(F0)에게만 거주하거나 할부 형태로 자산을 축적할 수 있다. 따라서 신용을 통제하려는 움직임은 잠재력이 제한된 아파트를 사는 이 고객 그룹의 심리에 큰 영향을 미치고 소비를 감소시킨다.

 

응옥아시아 CEO는 최근 몇 년간 은행업계가 부동산에 대한 신용흐름을 제한하거나 대출서류 검토와 함께 금리인상을 단행하면서 신용계약에 대한 통제가 강화됐다고 평가했다. 주택 대출을 받았거나 받을 의향이 있는 사람들을 어렵게 만들고 있다. 자금 압박으로 아파트 구매자들이 물건을 내놓는 사례가 많아 2차 시장의 매매가격이 하락하는 원인이 되고 있다. 하지만 기존 고객은 펀매을 원하고, 신규 고객은 불확실한 현금 흐름에 대한 두려움에 얽매여 구매를 하지 않아 유동성은 잠잠해졌다.

 

한 씨는 음력 7월 아파트 소비가 이중 심리적 영향(음력 7월 거래 제한 및 신용 통제)으로 인해 계속해서 어려움을 겪을 수 있다고 예측했다. 신용경색이 장기간 지속되면 시장판매도 3분기와 연말 성수기에 어려움을 겪을 수 있다. 이에 따라 하반기 아파트 시장은 본격적인 시험대에 설 것이다.