호찌민시의 최근 8개월 동안 아파트 임대시장은 코로나 정점 대비 회복세를 보였지만, 수익률은 2018년 이전과 비교하면 여전히 낮고 은행 금리보다는 낮다.
사빌스(Savills) 베트남 임대아파트 보고서는 2022년 2분기 임대수익이 은행 금리보다 낮았다고 밝혔다. 구체적으로 임대수익은 중심부 아파트 입지는 연 3.2%, 나베지구, 빈딴지구, 옛 투득지구(현 투득시) 등 외진 지역은 연 5.7~6.5% 수준이다.
그러나 브이앤익스프레스에 따르면 임대 아파트의 수익은 도시의 교외 지역에서 개발 당시 아파트 가치를 나눈 값(1개월 임대 x 12개월)과 같습다. 예를 들어, 나베, 빈딴, 투득시는 2022년 8월 말까지 모두 연간 4%의 문턱을 넘지 않았다. 세입자 구하면서 공실시간 상각으로 수익률 낮아 중개비용(1년 약정 1개월) 옛 세입자가 계약을 종료한 뒤 수리하는 비용, 인테리어 재투자 비용은 말할 것도 없다.
인테리어 비용(빈 아파트), 100% 임대 기간(빈 날이 없음), 중개수수료 없음(집주인 스스로 세입자를 구함)이 없는 임대아파트에 투자해도 호찌민시 교외지역 임대아파트의 수익률은 최고 연 4.5~4.7%에 불과하다.
호찌민시 남부의 아파트 시장.
한편 밧동산 자료에 따르면 호찌민시의 아파트 임대수익률은 2022년 6월 기준 평균 3.8%에 불과하다. 밧동산의 자료는 중부권 아파트 전세가율과 상당히 일치하지만, 사빌스가 발표한 교외권 아파트 전세율이 연 5.7~6.5%인 것과 비교하면 상당히 큰 규모다.
밧동산의 평가에 따르면 호찌민시의 아파트 임대수익률이 낮은 것은 포스트 코로나 시대의 아파트 임대료 상승률이 회복되고 있을 뿐 이 도시 지역의 아파트 가격 상승률을 따라잡지 못하고 있음을 반영한다.
호찌민시 사빌스 리서치 컨설팅 부서의 보티칸짱 부국장은 지난 5년간 매입형 아파트의 임대료가 2020년 이전 기간에 연평균 5%의 상승률을 기록했다고 밝혔다. 그러나 대유행의 영향으로 2020-2021년 동안 이 시장은 매년 약 7%씩 규모가 감소하는 경향이 있다. 또 이 기간 분양아파트가 대거 양도돼 이 물량의 30%가량이 임대시장에 진입했다.
짱 부국장에 따르면 지금부터 2024년까지 시장에 내놓을 아파트는 12개월, 24개월 내 양도·임대되는 고급(A등급)·중급(B등급) 아파트가 2만6000여가구에 이른다. 인수인계용 아파트가 대거 공급되면서 시장은 앞으로 임대료에 대한 경쟁 압력에 직면하게 된다.
