전문가들에 따르면 올해 부동산 지원 레버가 약해 2024년까지 시장이 어려워질 수 있다.
브이앤익스프레스에 따르면 11월 중순까지 많은 기업, 투자자 및 부동산 구매자가 부동산에 대한 신용 공급원이 빠듯하고 유동성이 감소하는 상황에서 어려움에 직면했다. 시장은 약세를 보이며 손실을 줄였다. 과도한 금융 레버리지(지렛대)를 사용하는 사람들은 자산을 매각하고 투자 포트폴리오를 재구성해야 한다.
부동산 유동성은 50~60% 하락하며 사상 최저치를 기록했을 때 급격히 둔화했다. 1차 시장(최초 투자자 공모)에서는 부동산 가치의 40~50%로 사상 최대 할인폭을 보인 반면 2차 시장(투자자 매수·매도)에서는 유동성이 떨어지는 상황에서 가격이 25~30% 더 떨어졌다. 전문가들은 부동산 시장의 어려움을 더 이상 수개월이나 몇분기로 측정할 수 없지만, 앞으로 1~2년 동안 리스크가 지속될 것으로 추정하고 있다.
루옹딘투이반 모긴홀딩스투자컨설팅 대표는 부동산 시장에 영향을 미치는 레버는 7가지이지만 올해 들어 모두 약세 또는 둔화 조짐을 보이고 있다고 말했다. 첫째는 세계 경제가 나빠져 베트남 경제에 영향을 미친다는 점이다. 다음은 여전히 수정과 보완을 기다리고 있는 사업과 투자와 관련된 정책인 법적 회랑이다. 셋째, 시장의 수요와 공급이 모두 저조하다. 네 번째는 변동성이 많은 금융시장의 건전성이다.
나머지 세 가지 지렛대는 정책 및 계획 정보, 인프라 개발이 실제로 강력하지 않으며 시장 투명성이 흔들리고 전쟁, 전염병, 자연 재해가 차례로 나타나는 불가항력 요인이다. 2022년에는 7가지 레버 모두 부동산에 부정적인 영향을 미치며 2023년에는 시장이 더 많은 도전에 직면할 수 있다.
금융과 관련하여 반 씨는 지금부터 내년까지 부동산 및 은행채 관련 위반 사항 처리가 계속 진행되기 때문에 불확실성이 많을 것이라고 평가했다.
신용등급을 적격한 개인과 기업으로 확대하지 않으면 부동산 시장의 거래가 제한돼 유동성 손실이 발생한다.
부동산 채권으로 인해 부동산법인이 잇따라 점검·통제되면서 많은 사업이 영향을 받았다. 부동산 개발업자와 주민, 투자자인 세 대상 모두 자신감을 흔들게 돼 1차 상품 거래량이 급감하는 것은 물론 양도 파동으로 이어질 수 있지만 매수자가 없어 문제가 되고 있다
반 씨는 또한 위에서 언급한 7가지 레버의 완전한 손실로 인해 올해 부동산 시장이 악화되었을 뿐만 아니라 근본 원인도 2016-2019년 기간의 폭발적인 성장 모멘텀의 결과(과열 성장)로 인한 것이라고 분석했다. 지난 반년 동안 시장은 실제 생활 필요가 아니라 서핑을 위해 상품을 구매하려는 투자자를 위한 많은 부동산 프로젝트로 폭발했다. 시장은 또한 대규모 자본을 필요로 하는 거대 도시 및 거대 프로젝트로 호황을 누리고 있으므로 모든 투자자가 법률, 프로젝트 개발 및 배포 및 계획된 프로젝트에서 잘 할 수 있는 능력이 없는 채권을 통한 동원 채널을 개발하고 있다.
이 기간 동안 시장에 출시된 부동산 가격은 지속적으로 오르기 때문에(가격보다 2~3년 앞선다) 자본이 정체되고 유동성이 부족할 때 가치는 현실에 더 가깝게 내리게 된다. "가까운 장래에 거품이 붕괴되면 시장 가격도 점차적으로 진정한 가치로 돌아갈 것"이라고 말했다.
GIBC의 수석 컨설턴트인 후인푹응이아는 신용 통제의 어려움으로 인해 자본 부족, 법적 문제, 유동성 손실, 부동산 채권 발행에 대한 검토 및 검사가 올해 중단되었지만 2023년 계속 확대될 것임을 인정했다.
그는 부동산 시장의 가장 치열한 시기가 내년 초나 중반이 될 것이며 시장은 2023년 3분기까지 불확실한 위치에 있을 것이라고 예측했다. “내년에는 구조조정과 철폐 단계가 2022년보다 더 강해질 것이다. 투자자들은 2023년 핑크색 계획을 낙관하기보다는 두 가지 중간 시나리오와 나쁜 시나리오를 구축해야 한다."라고 그는 예측했다.
호찌민시 동부에서 프로젝트를 개발 중인 부동산 회사의 총괄 이사는 시장이 앞으로 몇 년 동안 어려울 수 있다고 우려한다. 그에 따르면, 올해는 부동산 시장이 직면한 일련의 도전에 대한 시작일 뿐이다. 2023년은 모든 불안정의 정점이 될 것이며 2024년에는 새로운 어려움이 단계적으로 제거될 것이다. 그는 "시장의 감속 주기는 더 이상 분기별이 아니라 1면 단위로 전환되기 시작했다"고 말했다.
모긴홀딩스 대표는 2022년 4분기부터 내년 말 중반까지 부동산 투자자들은 예측 불가능한 시기이기 때문에 감정을 통제하고 부동산 시장 정보를 이전보다 더 비교해야 한다고 조언했다.
현재 상황과 향후 12~24개월은 부동산이 급성장하거나 고수익을 가져올 가능성이 거의 없기 때문에 어떤 형태로든 부동산 투자의 조언을 믿으면 안 된다는 것이다. "투자자는 지식을 갖추고 시장 정보를 파악하고 경험을 통해 배워야 하며 투자하기 전에 더 신중하게 고려해야 한다"라고 반은 말했다.
