부동산 시장이 많은 긍정적인 징후를 보이지는 않았지만 산업용 부동산 부문은 여전히 빛을 발하고 인수합병(M&A)을 통해 새로운 자본 흐름을 끌어들인다.
◆ 연초부터 시장 활성화
산업용 부동산 M&A 시장의 활기 넘치는 2022년의 시작을 알리는 물류 분야의 세계 최고의 투자 운용사이자 비즈니스 빌더인 GLP의 발표이다. SEA 물류 파트너(SLP)와 공동으로 총 투자액 11억달러의 GLP 베트남 개발 파트너 I 펀드(GLP VDP I)를 설립했다.
GLP VDPI는 총 부지면적 90만㎡에 육박하는 6개 사업을 시작으로 향후 많은 개발 가능성이 있는 사업들과 함께 하노이와 호찌민시에서 현대적이고 친환경적인 물류시설 개발에 주력할 예정이다. VDPI GLP 펀드 설립을 발표한 지 한 달여 만에 SLP는 롱안성 득호아구 미한박 코뮌에 SLP 파크 쉬옌A 프로젝트(1단계) 건설에 착수했다.
산업용 부동산 시장은 위와 같은 오픈 딜 이후에도 M&A 형태의 투자 물결을 지속적으로 목격했다. 특히 BW산업개발공동주식회사(Warburg Pincus와 Becamex IDC가 설립한 산업용 부동산 개발회사)는 올해 첫 몇 달 동안 임대용 공장을 짓기 위해 산업지구에 토지자금을 신규로 인수한다고 발표했다.
구체적으로 BW는 지난 1월 꽝닌 DEEPC가 개발한 박띠엔퐁 산업단지 내 약 7만4천m²의 토지 면적을 취득했다. 이번 거래는 BW가 꽝닌성에 진출한 것과 DEEPC와 북부의 주요 산업 시장 확대 과정에서 3회 연속 협력한 것이다.
BW는 3월 말에도 빈록 산업단지 2(벤룩, 롱안) 22.6헥타르와 쑤옌 A 산업단지(롱안) 20.4헥타르를 임대용 건물 창고로 환매했다. 2023년 2분기에는 빈록산업단지2에 기성 2층 창고 약 21만3000㎡를, 2023년 4분기에는 쑤옌A산업단지 내 유사제품 22만㎡를 시장에 공급할 것으로 예상된다.
올해 주목할 만한 거래 중에는 메이플트리 물류신탁회사(싱가포르)가 지난해 10억3천만달러를 들여 중국, 일본, 베트남 부동산을 매입하겠다는 계획을 밝힌 뒤 창고를 대거 인수한 것도 있다.
거래 내용은 공개되지 않았지만, 쿠시먼앤드웨이크필드의 최근 보고서에 따르면 메이플트리 로지스틱스의 올해 투자 포트폴리오에는 메이플트리 박닌 4, VSIP 박닌 산업단지의 메이플트리 박닌 5, VSIP II 산업단지의 메이플트리 로지스틱 파크 6단계가 포함된다.
전통적인 산업 부동산 유형 외에도 2022년에는 Gaw Capital Partners와 NP Capital Partners의 합작 기업인 Gaw NP Capital에 의해 데이터 센터 부동산에 대한 투자가 발표되었다. 레벨 3 데이터 센터 프로젝트는 호찌민시의 하이테크 파크에 6056 m²의 면적을 가진다.
◆ 어떤 부문이 잠재력이 있는가?
CBRE 베트남이 지적한 바와 같이 올해 1~3분기 산업용 부동산의 밝은 부분은 전자상거래 및 물류 회사의 저장 용량 및 유통 네트워크 확장의 필요성에 초점을 맞췄다. 이와 함께 새로운 상황에 적응하기 위한 제품 개발의 변화, 특히 고층 공장 건설, 공장 관리 및 운영에 대한 기술 적용이 있다. 이는 점차 부동산 제공과 투자 및 관리 지원 서비스를 통합하는 새로운 산업용 부동산 개발 모델을 창출한다.
BW회사의 사업 개발 이사인 뚜루옹은 베트남에서 맞춤형 디자인을 갖춘 공장에 대한 수요가 강해졌다고 평가했다. 하지만 호찌민시처럼 이미 산업용 부동산 가격이 높은 곳에서는 국제규격 승강기와 경사로를 갖춘 고층 창고의 등장이 불가피하다.
부문별로는 기성 공장과 창고가 강하게 성장하고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드 통계에 따르면 2022년 3분기 이들 두 부문의 총 공급물량은 900만㎡로 이중 창고가 신규 공급 물량의 30%를 추가로 확보하고 있다. 투자자들은 베트남 시장에서 혼합형 창고, 고층 건물, 전문 온도 조절 창고(냉장창고) 등 많은 종류의 제품을 끊임없이 새로운 버전으로 업데이트한다.
2022년 10월 초 기준으로 신규 냉장사업은 주로 호찌민시와 메콩 삼각주 주변 지방에 집중돼 있다. 냉장창고 총공급량은 현재 82만팔레트지만 현재 공실률은 전체 공급량의 몇%에 불과하다. 이러한 발전은 기업들이 M&A 활동을 통해 부문을 확장할 수 있는 잠재력이 풍부하다는 것을 보여준다.
