베트남 부동산 시장은 2022년 난기류를 거쳐 2023년 말에 회복될 수 있다고 베트남의 핵심 프롭테크 사업인 Batdongsan.com.vn의 레바오롱 전략담당 이사는 말한다.

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통계청에 따르면 2022년은 1천194개의 사업이 해체돼 전년 대비 38.7% 증가하는 등 부동산 부문에 힘든 한 해였다. 다만 신규 참가자는 8천59 사업으로 13.3% 증가했다. 시장에 대한 당신의 견해는?

 

▷ 2022년 1분기 부동산 시장은 정부가 350조동(149억3000만달러) 규모의 대유행 이후 경기부양책을 내놓으면서 호황기를 거쳤으나 유동성 경색으로 2분기부터 빠르게 하락세로 빠져들었다. 유동성 위기의 배경에는 세 가지 이유가 있었다.

 

부동산 가격 상승, 긴축 통화 정책, 그리고 시장에 대한 소비자 신뢰의 결과로.

 

첫째, 2014년 이후 부동산 가격이 급등했다. 이러한 성장 주기는 예상보다 길며, 부분적으로는 경기 회복 단계 동안 유행병과 자금 부양에 의해 야기된 영향 때문이다. 물가는 지난 10년간 연평균 10~15%씩 상승해 개인소득 증가율과 부동산 구매력을 앞질렀다. 그러한 성장은 지속 가능하지 않다.

 

둘째, 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 금리를 인상해 베트남 중앙은행이 특히 부동산과 같은 위험 부문에 대해 신용을 긴축할 수밖에 없었다. 결과적으로, 부동산 시장에 대한 신용은 점점 부족해졌다.

 

게다가, 당국은 회사채 시장에서의 위반 행위를 단속하여 기업들이 자본 접근에 어려움을 겪고 있다. 구매자들에게, 금리 인상은 부동산을 구매하는 것을 더 어렵게 만들었다. Batdongsan.com.vn의 자료에 따르면 베트남 부동산 거래의 30%가 대출로 이루어진다.

 

그 결과 높은 자본비용으로 인해 구매자들이 거래를 하지 못하는 가운데 자본 부족으로 인해 투자자들은 신제품을 내놀수 없게 된다.

 

셋째, 부동산 시장의 스캔들과 부정적인 뉴스가 고객의 정서에 영향을 미쳐 투자자들, 심지어 부유한 사람들도 돈을 덜 쓰게 만들었다.

 

이 세 가지 요인이 복합적으로 작용해 지난해 2분기부터 부동산 시장을 끌어내렸다. 하지만 임대 부문은 여전히 밝은 곳으로 남아 있었다.

 

2023년 전체로는 GDP 성장률 목표치가 6.5%로 2022년 8.02%보다 낮고 물가상승률 목표치는 4.5%로 지난해 4%보다 높아지는 등 신중한 정책을 펴고 있다.

 

마이너스였던 2022년,  2008~2013년 부동산 경기 사이클과 지원정책, 신용규제, 금리 등의 지연 영향을 분석하면 2023년 말 부동산 시장이 역전될 수도 있을 것으로 전망된다. 다만 토지, 주택, 부동산 사업에 관한 법률, 연준의 금리 인상 등 법적 틀의 변화와 같은 불확실성이 있다.

 

부동산 시장이 회복되기 위해 필요한 조치는 무엇인가?

 

▷ 높은 가격과 자본 경색, 구매자들의 부정적인 정서가 부동산 시장에 영향을 미쳤다. 세 가지 요소 중 적어도 하나를 복구하기 위한 법적 프레임워크의 업데이트가 핵심 해결책이며, 일부 법률 초안은 이러한 문제를 해결한다.

 

예를 들어, 아파트 소유권을 50-70년으로 제한하는 조항 초안은 아파트 가격을 낮추는 데 도움이 될 것이다.

 

게다가, 두 번째 부동산에 대한 세금은 투기를 줄이고 구매자들에게 더 실현 가능한 가격 범위를 설정할 것이다. 과거의 열기는 사람들로 하여금 땅을 사게 만들었지만, 가격이 오를 때까지 몇 년을 기다리는 것 외에는 다른 계획이 없었다. 유휴부지는 부가가치가 없고 경제적 낭비를 초래한다.

 

베트남 부동산 분야 외국인직접투자(FDI)는 2022년 신규사업 자본금 18억2000만달러, 추가자본금 10억6000만달러, 지분인수 자본금 15억8000만달러 등 44억5000만달러에 달했다. 이는 제조업과 가공업에 이어 두 번째로 높은 수치다. 이것은 베트남에 있는 외국 부동산 투자자들에게 무엇을 반영하고 기대하는가?

 

▷ 이러한 수치는 베트남에서 부동산이 외국인 투자자들의 최우선 순위에 있음을 보여준다. 현재의 어려움에도 불구하고, 그 분야는 항상 장기적으로 경제의 원동력이었다.

 

특히 베트남의 1억이라는 큰 인구는 30만~35만 가구에 해당하는 연간 100만명씩 성장할 수 있어 큰 잠재력을 보여주고 있다.

 

게다가 베트남의 도시화는 앞으로 5-10년 동안 계속될 것이고, 중산층은 계속해서 성장할 것이다. 외국인 투자자들이 장기적으로 기회를 찾고 투자 결정을 내리기 위한 근본적인 요소들을 살피기 때문에 FDI는 베트남으로 계속 몰릴 것이다.

 

https://batdongsan.com.vn/은 2016년에 초기 협력이 시작된 후 2018년에 싱가포르에 본사를 둔 PropertyGuru 그룹에 합류했다. 동남아시아에서 가장 큰 프롭테크 기업인 PropertyGuru는 마케팅, 법률 정보, 포트폴리오 관리 등의 측면에서 부동산 기업, 투자자 및 소비자에게 솔루션을 제공한다. 부동산 분야에서는 기술 발전으로 주택 구매자들이 물리적 존재 없이 원격으로 잠재적인 구매에 대한 통찰력을 얻고, 부동산 평가를 돕고, 투자자와 거주자에게 관리 솔루션을 제공하게 되었다.