호찌민 2월부터 많은 오피스 빌딩들이 고객을 잃기 시작했고, 시장은 올해 상반기에 가격 인하 압력이 점차 높아질 것으로 예상된다.
브이엔익스프레스에 따르면 올 들어 두 달간 1·3구역과 딴빈지구의 오피스 임대주택 상당수가 2023년 경제상황이 어려워 신규 임대수요가 지난해 같은 기간에 비해 상당히 미약했다고 밝혔다.
호찌민시에서 월 m²당 15~20달러 수준의 저렴한 구간에 임대용 건물 14개를 투자·관리·운영하는 VNO그룹의 응우옌홍하이 회장은 올해 첫 두 달간 신규 임대 수요가 지난해 같은 기간보다 줄었다고 밝혔다.
VNO는 계약이 만료된 고객에 대해 임대료를 인상하지 않았다(합의에 의해 가격 인상이 허용되었음에도 불구하고). 신규 입주자에 대해서는 여전히 지난해 임대료와 함께 사무실 입주를 위한 관리비, 건물 운영비, 신축 지원 등을 무료로 적용하고 있다.
하이 회장은 "신규 고객을 위해 기존 가격을 유지하는 것이지, 정식 손님을 위한 가격을 올리는 것이 아니라 저렴한 오피스 부문에서 세입자에게 관리비 인센티브를 제공하는 것은 고객과 어려움을 공유하는 일종의 간접 할인"이라고 설명했다.
월 15달러 안팎의 저렴한 사무실은 임대료가 낮고 2년 넘게 가격이 오르지 않아 더 이상 가격을 낮추기 위해 비용을 절감할 수 없다는 게 VNO 회장의 분석이다. 다만 이익률이 큰 고급·중급 오피스 부문은 가격을 더 낮출 여지가 있을 수 있다.
중대형 오피스 공간은 임대료를 줄이지 않으면 향후 12개월 안에 경제적 어려움 속에서 강력하게 오피스 전환이 이뤄지기 때문에 공실률이 예상보다 빠르게 증가할 수 있다.
호찌민시 중심핵 1구역의 오피스 빌딩 소유주 관리자는 2022년 말까지 고객 목록이 더디고 임대료 연체가 대유행 발생 2년 동안보다 더 늘어나는 경향이 있다고 밝혔다. 앞으로 3~6개월 안에 이탈 가능성이 높은 전 세입자도 늘어날 전망이다. 불리한 사업 환경이 건물에 위치한 기업들의 현금 흐름에 영향을 미쳤다.
CBRE 베트남의 2023년 사무실 전망 보고서는 2022년 1~3분기 플러스 회복세를 보인 뒤 지난해 마지막 분기부터 감속 조짐이 다시 나타나기 시작해 향후 12개월간 사무실 시장에 많은 장애물이 발생할 것으로 보인다.
베트남 CBRE의 리서치앤컨설팅 부서장인 찬팜 씨는 지난해 4분기부터 사무실 시장이 거시경제적 어려움의 영향을 느끼기 시작했다고 말했다. 신규 임대 면적 비율은 3분기 4만4000㎡에서 4분기 8천㎡로 둔화됐다. 이는 2022년의 총 신규 임대 면적이 전염병 이전 기간인 2019년의 69%에 불과한 7만5000m²에 도달하는 데 그친다.
탄 씨는 2023년 상반기 6개월 동안 사무실 시장에 대한 수요가 잠잠할 것으로 예측했는데, 이는 기업의 수익이 거시경제의 영향을 받기 때문이다. 대부분의 세입자들은 신규 또는 확장된 부지에 대한 임대 결정을 미루고 대신 단기 임대 연장에 서명하는 경향이 있을 것이다. 어려운 경기 전망과 함께 향후 공급이 증가하면서 2023년 A급 사무실 임대료는 4%대로 떨어지고 공실률은 21.5%에 이를 것으로 전망된다.
한편 나이트프랭크(영국)의 합작 부동산 컨설팅 회사인 나이트프랭크 베트남은 2023년 호찌민시의 고급 사무실(A등급)의 호가가 ㎡당 월 2달러가량 떨어질 수 있다고 전망했다. 현재 도시중심(CBD) 내 고급 사무실 공간의 평균 임대료는 m²당 월 57.73달러(공실률 5%)다.
이 유닛은 2024년 말까지 가격이 월 1㎡당 55.5달러까지 떨어지고 공실률도 20%로 크게 높아질 것으로 보고 있다. B급 오피스 부문은 입주자들이 1㎡당 월 33.68달러를 내고 있는데 2023년에는 약 27달러까지 가격이 낮아질 수도 있다.
나이트 프랭크는 2023년 세입자를 유치하려면 개발자들이 새 건물의 호가보다 낮은 상한선으로 세입자가 재계약할 수 있는 방향으로 재계약 가격을 조정하는 방안을 검토해야 할 것이라고 말했다.
