최근 S&P 글로벌 레이팅스 보고서에 따르면 베트남과 인도네시아의 부동산 개발업자들은 향후 12개월 동안 자금 조달 및 규제 문제를 포함한 다양한 장애물에 직면할 것이다.
금요일에 발표된 보고서는 "베트남의 경우, 더 엄격한 신용 조건, 프로젝트 지연, 개발자의 판매 인센티브 감소는 구매자 심리에 타격을 줄 것이며 인도네시아보다 더 큰 판매 위축으로 이어질 가능성이 있다"라고 말했다.
하지만 두 시장 모두 유망한 성장 잠재력을 보여준다. 이러한 견해를 뒷받침하는 요인으로는 중산층의 가처분 소득 증가, 외국인 직접 투자 증가, 45세 미만 인구의 70% 이상, 강력한 GDP 성장, 추가 도시화를 위한 충분한 여유 등이 있다.
S&P 글로벌은 2022년 25%-30% 성장에 이어 2023년에는 베트남 전체 주택 판매가 15%-20% 감소할 것으로 예상했다. 베트남 정부는 2022년 6월부터 은행 대출과 현지 채권 시장을 통해 개발자들의 자금 조달 접근을 강화했다. 이것은 개발자들의 유동성을 압박했고, 이는 결국 프로젝트 건설과 인수인계 지연으로 이어졌다.
개발사들이 더 이상 주택담보대출 이자 보조금, 임대수익률 보장 등 판매장려금을 지급하지 못하면서 매수자들의 심리는 더욱 위축됐다. 주택담보대출에 대한 구매자들의 접근성도 떨어졌다.
부동산 서비스 회사 CBRE에 따르면 베트남에서는 2020~2022년 동안 구매한 총 부동산 중 투자자-구매자가 약 86%를 차지했으며 해외 구매자가 전체 구매자의 45%를 기여했다.
이러한 구매자들을 유혹하는 주요 요인에는 부동산 가치의 꾸준한 평가와 접대 프로젝트와 관련된 임대 수익 보장이 포함된다. 베트남의 견조한 경제 덕분에 중산층의 가계 소득 증가로 주택에 투자할 수 있는 가처분 소득이 늘어난 것도 강력한 매출 성장에 기여했다.
하지만, 베트남에서 투자자-구매자의 비율이 높은 것도 인도네시아에 비해 매출 변동폭이 크다는 것을 의미한다. 투자자들이 경기 사이클과 시장 심리에 더 민감하게 반응하는 경향이 있기 때문이다.
베트남 제1, 제2의 도시인 호치민시와 하노이의 아파트 평균 매매가격은 2022년 말 기준으로 인도네시아의 양대 도시인 자카르타와 수라바야보다 각각 약 8%, 30% 높은 것으로 조사됐다. 이러한 격차는 베트남의 1인당 GDP가 인도네시아보다 약 30% 낮음에도 불구하고 발생한다.
S&P 글로벌 분석가들은 "베트남의 부동산 가격 상승 속도가 빨라진 것은 외국인과 국내 투자자를 대상으로 한 고급 주택 프로젝트의 비중이 커진 결과라고 생각한다"고 썼다.
연구에 따르면 인도네시아와 베트남의 규제는 부동산 시장이 발전함에 따라 계속 진화할 것이다.
"우리는 인도네시아의 규제 정책이 대체로 중립적이라고 생각한다. 국가는 개발자들의 재고 판매를 늘리고 부동산 부문의 재정적 진장을 완화하기 위해 대유행 기간 동안 부가가치세 인하와 같은 지원 조치를 실시했다."
S&P는 덧붙였다: "이와는 대조적으로, 베트남의 규제 정책은 2022년 중반 이후 부정적으로 기울었다. 국가가 부동산 부문의 재정적 긴장을 줄이기 위한 조치를 취하면서 2023년 초 조기 완화 신호가 나타났다.
"최근의 정책 완화는 또한 시장의 저렴한 부분을 지원하고 부동산 투기를 억제하는 것을 목표로 했다. 이 접근법은 베트남의 부동산 시장을 보다 지속 가능한 성장으로 이끄는 데 도움이 될 수 있다. 하지만 우리가 보기에 단기적인 고통은 불가피하다."
