빈홈스를 제외한 베트남 30대 부동산 개발업체의 총 현금 보유액은 2023년 9월 말 15조동(6억5200만달러)를 조금 넘는 수준으로 5년 만에 최저치로 떨어졌다.
이들의 현금 보유액은 2022년부터 급격히 감소하기 시작해 2023년 9월 최저 수준으로 급감했다.
무디스가 공동 소유한 신용평가사 베트남투자청과 신용평가사(VIS)의 최근 보고서에 따르면 1~9월 베트남 개발사들의 매출과 이익은 모두 지난해 같은 기간에 비해 각각 38%, 81% 감소했다.
부동산 시장을 배경으로 빈홈즈(Vinhomes), 안자(An Gia), 남롱(Nam Long), 나캉디엔(Nha Khang Dien) 등 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 전 이익) 성장을 보여줄 수 있는 개발업체가 여전히 몇 군데 있다. 이는 지난해 대규모 프로젝트에서 완공된 아파트/부동산을 납품한 데 따른 것이다.
VIS 레이팅은 높은 레버리지와 취약한 현금 흐름으로 인해 대부분 개발자의 부채 상환 능력이 더욱 악화되었다고 했다.
개발자의 총 현금 보유액은 5년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 동시에 2023년과 2024년 연간 약 114조동(47억 달러)의 채권 상환액은 재융자를 더욱 위험하게 만든다.
그러나 긍정적인 측면에서 개발자들은 주로 은행 부채와 프로젝트의 구조조정 덕분에 새로운 자본 원천을 활용할 수 있는 능력이 향상되었다. VIS Rating의 전망에 따르면, 9개월 동안 부동산 사업의 신용 증가율은 22% 증가했다.
부동산 업체들은 왜 현금이 부족한가?
VIS Rating이 청년 신문에 제공한 자료에 따르면 올해 9월 빈홈스를 제외한 베트남 최대 부동산 개발업체 30곳의 총 현금 보유액은 15조8240억동(6억5200만달러)에 달했다. 여기에는 현금, 현금 등가물 및 단기 투자가 포함된다. 이에 비해 2018-22년에는 18조동(7억4300만달러)에서 22조동(9억 800만 달러) 사이였다. 이들의 총 현금은 2022년 이후 급격히 감소해 지난 9월 최저치로 떨어졌다.
VIS Rating의 수석 이사인 드엉득히에우는 청년신문과의 인터뷰에서 신규 부동산 판매에 따른 현금 감소로 인해 2022년 이후 영업에서 발생하는 현금 흐름이 급격히 악화되었다고 말했다.
개발자들의 부채 상환일이 다가오는 동안 은행 대출에 대한 접근은 제한적이다.
히에우는 "현금이 감소하고 있다는 사실은 재융자와 관련해 개발자들에게 많은 위험을 초래하는 동시에 대규모 채권 만기도 처리해야 한다"고 말했다. 그는 부동산 회사들이 현금을 너무 많이 보유하지 않는 것이 일반적인 추세라고 말했다. 따라서 현금이 있으면 프로젝트에 투자하고 부동산 자산을 끌어올린다.
기업금융 전문가는 "VIS Rating에서 제공하는 데이터만으로는 개발사의 부채 서비스 능력을 평가하기는 여전히 어렵다"고 말했다.
히에우는 부동산 개발업체는 물론 업계 전체가 통상적인 경영 상황에서 "유동성 확보를 위해 총자산과 동일한 현금 보유고를 유지해야 한다"고 강조했다 그는 "따라서 현금이 줄어드는 것은 대차대조표상의 다른 회계, 특히 부채가 균형을 유지한다는 조건하에 유동성이 부족하다는 것을 보여주는 것"이라고 말했다.
또한 재정적 어려움의 다른 지표들을 지적했다. 여기에는 약한 현금 흐름과 EBITDA 대비 높은 부채 비율이 포함되며, 이는 회사의 부채가 EBITDA의 몇 배임을 의미한다. 많은 개발자들이 채권 지불에 대한 높은 압력을 받고 있으며 제한된 이자 지불 능력으로 어려움을 겪고 있는데, 이것은 재정적인 어려움을 보여준다고 히에우는 생각한다.
