많은 한국 투자자들이 국제 국경 재개방에 기뻐했지만 제한된 공급과 느린 토지 정리로 인해 베트남에서 토지 계획이 점점 드물어지며 가격이 상승하고 있다.
홍선 주베트남 대한상공회의소 부회장은 "대유행으로 인해 많은 사업이 지연되거나 아예 시행되지 못했다"고 말했다. "지금, 한국에서 베트남으로 가는 비행기들은 모두 꽉 찼다."
약 9500개의 한국 기업들이 베트남에 투자했고, 다른 많은 회사들이 새로운 계획을 추진하고 있다. 홍선 부회장에 따르면 정부가 이행을 허용하면 "베트남 디지털 분야에 대한 투자 1위가 될 것"이라며 대형 기술 프로젝트가 협상 중이다.
다만 그는 하노이·호찌민시의 대규모 사업용지 부족과 높은 토지임대료율 등이 맞물려 현재 중부지방과 메콩강 삼각주에도 눈독을 들이고 있다며 한국 투자자들에게 부정적인 영향을 미칠 것으로 우려하고 있다.
푸토 기획투자부의 찐테쭈옌 국장은 토지 취득과 보상 정책이 현장 청소의 주요 병목 현상임을 발견했다.
푸하 공업지대에서 일부 가구는 국가가 정한 것보다 더 높은 보상 가격을 요구하고 있다. 쭈옌은 "다른 사람들은 보상을 받았으나 땅을 넘겨주지 않고 있다"며 "건설 진행이 늦어지고 계획도 늦춰지고 있다"고 말했다.
올해 북부 푸토는 최대 30개의 대형 투자 프로젝트를 유치할 것으로 예상하며, 이중 외국인 투자 프로젝트가 새로운 자본의 약 4억8천만달러를 차지할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
쭈옌은 아직 지가조정계수의 적용에 대해 사업별 세부지시가 제공되지 않고 있다고 지적했다. 한편, 농지의 가격은 위치 및 행정 경계에 따라 구분되어 일부 토지가 바로 옆에 있음에도 불구하고 읍면동이나 농촌에서는 보상률이 다르다.
그는 "많은 사업장에 있는 사람들이 땅을 취득할 때 보상 계획을 받아들이지 않는 이유가 여기에 있다"고 말했다.
정리된 땅이 없다는 것은 전국 다른 시·성에 외국인직접투자(FDI)를 유치하는 데도 부정적인 영향을 미친다.
동나이 기획투자부의 호반하 국장은 남부 지방은 지정된 토지가 명확하지 않아 수억달러에서 10억달러 이상의 대규모 첨단 기술 프로젝트를 놓쳤다고 말했다.
“절차와 보상이 빨리 진행된다고 해도 이들 산업단지(IZ)들이 임대용 토지를 갖기까지 4~5년은 더 걸릴 것이다. 2022년에 동나이는 롱탄에 계획된 하이테크 공원은 토지 취득 및 기반 시설 건설을 완료하는 데 2-3년이 더 걸릴 것이므로 딴푸, 딩꽝, 탄푸, 호나이와 같이 아직 부지가 있는 외딴 IZ에 투자를 유치하기 위해 방향을 바꿀 예정이다."라고 하가 말했다.
2020년 말과 2021년 초에 정부는 약 7천헥타르의 산업 부지에 대한 동나이에 대한 추가 계획을 승인했다. 그러나 계획의 실행은 IZ 구축에 대한 의견을 위해 부처를 위한 문서를 준비하는 과정에 있다.
동나이공업지구관리청의 자료는 이 지역의 제한된 정리된 토지 공급을 강조한다. 현재 동나이의 32개 IZ의 총 임대면적은 7천헥타가 넘는다. 3월 말까지 거의 6천헥타가 임대되었다. 임대되지 않은 지역은 대부분 정리되지 않았으며, 이중 전대될 수 있는 일부 지역은 외딴 IZ에 흩어져 있어 투자자에게 매력적이지 않다.
산업부동산은 2018년부터 임대용지 급등으로 공급 부족과 임대료 인상이 반영되어 뜨거운 개발 분야로 떠올랐다.
건설부 주택 및 부동산 시장 관리부의 데이터에 따르면 2021년 초 토지 가격은 5년 전에 비해 15~20% 상승했다. 토지 가격의 상승은 IZ 및 관련 기반 시설을 개발하려는 투자자에게 많은 우려를 야기한다.
TNI 홀딩스 베트남의 부티투항 영업부장은 "정리된 땅이 부족한 것은 국내 기업들이 산업단지를 임대하는 데 큰 영향을 미쳤다"고 평했다.
TNI홀딩스는 베트남 8개 시·성 14개 산업단지에서 3천헥타가 넘는 토지를 관리·운영·거래하고 있다. 항은 "조만간 산업단지 내 부지 임대 비용이 더 늘어날 수 있다"고 경고했다.
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지난해 11월 13일 제15대 국회 2차 회의에서 향후 5년간, 또 다른 10년간 국유지 사용 결의안이 가결됐다. 이에 따라 2025년에는 산업지역 예정지가 21만1천헥타에 달해 2020년에 비해 12만헥타 이상 증가할 것으로 예상된다. 3월 20일 현재 베트남에 대한 외국인 직접투자(FDI) 총액은 4228억3천만달러로 추산된다. 베트남 21개 경제 분야 중 19개 분야에 외국인이 참여했다. 기획투자부 산하 외국인투자청이 밝힌 대로 베트남에 등록된 전체 외국인투자의 59.3%를 차지하는 총 2507억2천만달러로 가공 및 제조업이 총 외국인투자를 선도하고 있다. 베트남에서 유효한 외국인 투자사업이 있는 139개국·지역 중 한국이 785억6천만달러로 전체 등록자본의 18.57%를 차지하며 가장 큰 투자자로 나타났고 싱가포르가 675억6000만달러로 16%를 차지했다. |
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응우옌마이 교수 - 베트남 외국인 투자 기업 협회 회장 또한, 국가에는 350개 이상의 산업 구역과 약 18개의 경제 구역이 있으며 공터의 양은 45%로 추산된다. 그러나 특정 산업 개발을 위해 충분히 넓은 개간된 토지를 찾는 것은 여전히 문제로 남아 있습니다. 또한 다른 많은 시장과 마찬가지로 베트남의 투입 재료 가격은 여전히 높으며 2020년 이후 보상 비용이 상승하면서 토지 임대 비용이 상승했다. 한편, 주요 경제 및 지정학적 사건으로 인해 생산 시설을 중국 밖으로 이전하는 추세가 계속됨에 따라 FDI 유치를 위한 지역 경쟁은 여전히 강력하다. 합리적인 변경과 함께 장기 정책과 안정적인 토지 임대 비용은 베트남이 FDI 유치에 있어 경쟁 우위를 유지하는 데 도움이 될 수 있다.
응우옌테찐 박사 - 베트남 환경경제협회 환경경제정책연구소 현재 박니과 같은 많은 지역에서 산업 프로젝트에 사용할 수 있는 토지가 점차 제한된다. 지역이 규모 면에서 프로젝트의 요구 사항을 충족하지 못하는 경우 투자자의 요구를 충족할 만큼 충분히 큰 공간을 만들기 위해 영토 연결을 찾을 수 있다. 흥옌(Hung Yen)과 같은 작은 성은 이웃 하이즈엉(Hai Duong)과 연결한 다음 투자자와 협상을 시작할 수 있다. 산업용지는 국가에서 엄격하게 관리한다. 원칙적으로 지역이 토지를 합 칠 때 국가 관리를 담당하는 중앙 기관이 있어야 하는 데 이 업무는 천연 자원 및 환경부가 해야한다. 한편, 투자 관련 문제는 기획투자부가 중개자 역할을 해야 한다.
짱부이 - 베트남 JLL 부동산 담당 선임 이사 베트남에 더 많은 투자자를 유치하기 위해서는 베트남이 산업재산개발에 관한 법적 틀을 완성하고 틈새사업을 지원할 필요가 있다. 예를 들어, 에코 산업 구역, 지원 산업 전용 구역, 그리고 도시와 산업 지역 결합은 무엇보다도 점점 더 중요해질 것이다. 또한 인프라와 교통이 개선되어야 한다. 다른 아세안 국가들에 비해 베트남 인프라의 질은 여전히 아세안 평균보다 낮다. |
